徐珍翔2019-01-30 08:11

根據內政部統計處最新資料,2018年的全國拍賣移轉雖微增至5234棟,但如果與10年前的高點相比,已大減近八成。對此,一名已淡出市場的法拍投資客透露,央行總裁彭淮南從2009年開始關注台灣房價高漲問題,隔年銀行便逐漸拉高房貸門檻,最終使得市場上的「打槍客」難以操作,流入法拍市場的案件就越來越少了,「這也是檯面下的原因之一,只是大家不敢說。」

2018年買賣移轉棟數終於出爐,內政部統計處揭曉──為27.8萬棟,年增約4.5%。至於拍賣移轉棟數,雖微增5.2%,來到5234棟,但其實2794棟的增幅與2008年高點相比,簡直是九牛一毛;當年拍賣移轉棟數高達2萬4954棟,換算下來,十年一共大減了79%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,買賣移轉棟數連續兩年反彈,交易量已反應市場觸底盤整,但自住買盤回籠擇優購屋,「若觀察10年的變化,更可以看出市場差異。10年前整體房價水準較低,加上當年上半年的投資買盤興盛,且新成屋交屋量大,全年買賣移轉棟數達到37.9萬棟,反觀2018市場只剩自住當道,投資買盤疲弱加上交屋量也不如當年多,10年時間移轉棟數一共減少了10萬棟。」

永慶房屋業管部資深經理謝志傑則說,該數字不如市場所預期的28萬棟,顯示房市復甦力道已不若前一年強勁,展望2019年,他認為,由於美中貿易衝突未解,全球經濟局勢仍不明朗,加上總統大選選戰即將在下半年開跑,都可能壓縮交易量成長空間,「雖然九合一大選後民眾購屋信心回升,但房市交易量能還稱不上熱絡,加上自住市場短期不會改變,如果有屋主誤判情勢拉高售價,買賣雙方價格認知恐怕無法取得共識,那買方就會縮手。」

法拍市場交易10年減八成,退休投資客:打槍案件少了

 

針對拍賣移轉雖然反彈至5234棟,但大約只是歷史高峰時的一成左右,曾敬德直言「並未對市場造成影響」,並指出,拍賣市場其實也反應了目前市況相對穩定,「2008年的拍賣移轉仍高達2.5萬棟,到了2018年剩下5234棟,比當年減少約8成,這反應當前因債務或欠繳房貸因而流入法拍市場的量少,拍定移轉的量也因此減少,……不過另一方面也可看出市場大致維持穩定,急需資金或債務可能出問題的民眾,都可以順利售屋變現。」

對此,一名當年頻繁進出法拍市場的投資客則指出,在2008年金融海嘯來臨以前,房市正從2003年的低點緩步復甦,彼時,不少「特殊投資買盤」在檯面下都與金融體系密切合作,「那時候我們管那些人叫『打槍客』,他們主要鎖定市場上有瑕疵的案件,比如凶宅、海砂、面對墳墓的房子,或者有各種問題的,然後去和仲介聯手說服屋主以低價賣出,……燙手山芋嘛,屋主急著賣,房仲也等著賺,相對容易成交。」

「在低價取得這些瑕疵標的後,他們(打槍客)就和熟識的銀行合作,裡面有沒有利益交換我是不知道啦,只知道有管道的,貸款都很好做,明明是用市價六七成買進的房子,貸款卻可以靠鑑價手段做到市價全額,然後就掛在自己養的人頭名下,錢到手後,拍拍屁股,債務留給那些人頭,最後當然流進去法拍市場啊。……後來遇到金融海嘯,彭淮南又點名高房價問題,銀行開始謹慎了,這一套就行不通。」他說。

他透露,當年法拍市場內有不少疑難雜症的房屋,都可能是類似操作下的產物,對自己來說,中間就藏著一定獲利空間,但如今法拍市場已跟一般二手市場相去不遠,根本無利可圖,只好選擇收手,「比方說,那時候有些被占用的房子,打槍客也收嘛,等到流入法拍,我們就去接手處理這些問題,等『整理好』後再轉手賣出,等於是賺一些『處理費』啦,不過,這種錢是給少數人賺的,有滿高的門檻,……現在都不好做了,一般案件都不多,更不用說特殊案件了。」

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