莊孟翰│理財周刊964期│2019-02-15 
房市低迷,建商除打出贈送車位、裝潢外,再推出「低首付款」、「零自備款」等優惠方案,希望能夠吸引首購族的目光。此外,內政部長徐國勇也曾提出為減輕年輕人壓力,希望能比照危老重建專案,由信保基金提供融資保證,以一般銀行能貸七、八成的貸款,加上一成的信保融資,也就是民眾只需負擔一成的自備款即可一圓購屋夢。對於這種零自備款、低自備款方案,看似能輕鬆晉升為有殼一族,但一般購屋者則質疑是否潛藏著不易察覺的風險與危機?

房市交易量持續走低,不少建商餘屋存量遽增,全台爛頭寸創下新高,但銀行的購屋貸款、建築貸款竟還能紛紛創下新高!面對經濟趨緩與中美貿易戰影響,如何能將資金自銀行端引入房地產業?推出零自備款真有機會吸引原本猶豫不決的年輕人進場?以下分別從十大議題剖析零自備款的優劣,以供參考。

一、景氣下行是否屆臨谷底 ─買賣移轉棟數會說話

二○一八年買賣移轉棟數二七.七八萬戶,低於原先市場預期的二十八至三十萬戶,相較二○一七年也沒有大幅增加;房市持續低迷,二○一八年底的待售餘屋推估亦超過十萬戶,也創下新高。另外,根據金管會統計,全台銀行的累計存放款差額,在去年八月創下十兆五千億元的歷史新高,經濟疲弱,放款難以突破,也讓民營的永豐及渣打銀行調降房貸利率至一.五八%,創下史上最低水位。

根據住展雜誌所公布資訊,去年九月北台灣共一五五七個建案當中,新成屋占六四%,表示建商新成屋數量還很龐大,目前都還是以出清存貨為主。此外,三十坪以下的小坪數占四○%,如果市場景氣好轉,大、中、小坪數都應當同步增加,近年依舊小坪數當道,顯示景氣尚未回溫。

二、法拍市場的解讀密碼 ─二拍、三拍是否拍定?

當市面上充斥著低自備款建案時,代表景氣已不如預期,除可從買賣移轉棟數、建照、開工及使用執照的申請數量觀察外,最能直接判讀景氣是否觸底,還可以從法拍數量觀察,更能直接透視市場的實際面,法拍數量自從這一波房價起漲之二○○三年五七八九九棟逐年下降至二○一○年的二二一七八棟,二○一二及二○一三年預售市場「秒殺」階段更急遽降至八○九三棟,二○一六年最低四六三○棟,二○一七年四八九九棟,二○一八年再緩增至五二三四棟,由近年新成屋數量驟增與法拍數量緩增情況,即可檢視市場景況未如預期反轉(請參閱附圖),一般而言,景氣好時法拍數量應當下降,但根據數據顯示,法拍數量不減反增。此外,法拍從過往的一拍即可拍定,到目前有不少案件三拍都還未拍定,可以判定市場上應當有不少建商陷入財務困境,且在市場景氣尚未觸底下,大多數人也不願輕易介入標購。

目前包含預售屋、新成屋、中古屋、建商及地主「競價求售」之外,最近建商讓利促銷還增加「退佣」新選項,至於贈送車位、裝潢、家電等仍未見停歇,顯示議價空間尚未歸零,以上種種跡象都可以清楚佐證市場尚未觸底。

三、是否為谷底最低價? ─景氣是否觸底最為關鍵

雖然建商提出零自備款的優惠方案,惟有些建案往往會先提高總價,再引導買方大幅殺價,讓購屋者有撿到便宜的錯覺。但羊毛出在羊身上,因為建商得自行吸收低自備款售屋的利息,因此這些增加的成本,便會間接的反映在售價上。



零自備款雖然讓購屋變得容易,但無形中也很容易陷入另一迷思,即便是低自備款或是零自備款,消費者都還是會將「景氣面」列入考量,以免當預售屋完工後,市值卻低於房貸金額,屆時可能會面臨即使把房子賣掉也無法清償貸款的窘況。另外某些打著低自備,但卻為了向銀行申請到高額的貸款成數,在買賣契約上動手腳,刻意將成交價拉高,惟一旦銀行發現異常,通常會因追回溢貸部分而衍生糾紛,因此,還是要依正常情況辦理房貸較為妥適。

四、室內實際使用空間 ─除公設比外,還應兼顧位置、格局、通風、採光、動線

有些建案主打十萬元交屋、零工程款、零自備款,表面上看似撿到便宜,然還是得注意檢視公設合不合理以及各空間大小等問題。此外,也要留意廣告戶或最後一兩戶的潛在缺點,包含位置、格局、採光、通風及動線等,譬如有些套房夾在中間,通風、採光及動線都很差,甚至也有位在轉角處,沒有開窗整天暗無天日,因此,對於這類便宜貨就應格外注意室內實際使用空間配置的合理性。

五、寬限期結束後的負擔能力 ─勿超過家戶收入三分之一



一般正常貸款成數約七○%,另外增貸部分則會根據個人的信用狀況評估。此外,購屋時也得考慮到寬限期、公司分期付款等,譬如每期多久?是否無息?有些銀行在景氣不好時會給予寬限期,但仍得仔細盤算二、三十年期間,如果房價未如預期上漲,最後總結買房成本是否划得來?

因此,對於這種「先甘後苦」,「前低後高」的貸款方式,尤其是交屋後還得支付分期付款與銀行房貸本息的雙重壓力,一旦央行升息,消費者更可能因負擔不起而面臨法拍風險。

六、相關稅費 ─契稅及代書費等

低自備款或零自備款購屋,除應盤算每月必須支付的分期付款與房貸的雙重壓力之外,更應將裝潢、購買家具、契稅及代書費等費用計算在內。此外,還要避免每月房貸負擔超過家庭收入的三分之一,也應防工作收入不如預期穩定時,可能影響到子女教育與生活品質,尤應格外注意的是應避免勉強購屋而陷入屋奴的窘境。

七、貨比十家不吃虧 ─應將公司無息貸款建案列為首選

同樣打出零自備款或低自備款,但各建案也都有不同的方案,譬如原本預售屋的自備款包含訂金、簽約金、開工款、工程期款及交屋款等,但有些主打「低首付」的建案,則只需繳訂金及簽約金,桃園就有不少建案打出低自備款、無息借款、分期還款方案。另外,淡海新市鎮、縣治三期等重劃區也有不少新建案,主打低自備款、低首付的輕鬆付款方案。更有免錢交屋,自備款自零至九十九萬元等優惠方案,琳琅滿目,令人看得眼花撩亂。

為刺激銷售業績,各建案無不使出渾身解數而引爆銷售戰,但魔鬼藏在細節裡,購買前應多比較,低自備款僅是降低初期的壓力,因此,首應選擇公司無息貸款建案比較划算。此外,假設銀行提高貸款成數,通常會包含利率較高的信貸,同樣也會加重負擔。因此,切勿陷入低自備款或零自備款等於低總價的迷思,選購之前還是謹守「貨比十家」的基本原則較為妥適。

八、月付是否與房租相當 ─除銀行與公司貸款外,更應評估寬限期屆滿後每月負擔

除了上述的低自備款、零自備款,有些建案甚至以「租不如買」的口號進行促銷,例如寬限三至五年的無息貸款,並且還贈送裝潢,租屋族可以將租金省下來,給付房貸都比付給房東還要划算。

事實如何?關鍵在於「寬限期」,例如以總價一千萬元的房子計算,自備款一百萬元,向銀行辦理二十年期貸款八成,寬限期三年,另一成共分六十期繳款,每月繳交一.六七萬元,如以貸款利率一.七%計算,每月利息一.一三萬元,前三年寬限期僅需繳交利息與建商分期付款,月付約二.八萬元,第四年起就得開始攤還銀行貸款本金,每月繳款約四.五萬元,負擔壓力變大(請參閱附圖)。

低自備款讓購屋入手容易,不過低自備款代表著高成數貸款,除應仔細評估交屋後得同時支付銀行與公司貸款之外,同樣,在寬限期屆滿之後,隨即要面對暴增的月繳房貸,這也是低自備款應詳加評估的因素之一。

根據營建署公布的「全國貸款負擔率」顯示,大部分購屋民眾每月需將薪水的五至六成拿去給付房貸,尤其是雙北地區,這樣的負擔能力明顯偏低,因此,還是要仔細評估後續還款能力,避免房市走弱而發生賠售的窘況。

九、另一種議價方式:買清交易 ─景氣低迷,買方議價能力提高

一般而言,買方在購屋過程,需負擔契稅、代書等相關稅費,惟每當房市低迷,各建商爭相推出讓利方案氛圍之下,缺乏議價能力的賣方,有可能願意負擔部分稅費,此時買方即可向賣方提出「買清」交易方式,亦即買方只負擔房屋總價,其餘費用皆由賣方負責。

十、附加「排他條款」,保障自身權益 ─應載明無法貸到約定成數時的解約條款 低自備款的方案讓不少想買房的民眾躍躍欲試,惟亦應不忘在契約中加註「排他條款」,載明無法貸到約定成數時自動解約,以資保障自身權益。

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22467817060&AType=1

    全站熱搜

    顏明輝_C21不動產 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()