2019/02/23 04:29文/記者張瀞勻

目前落入法拍的建案以雙北市為主,主因在於雙北房價仍在高點。

房市修正以來,建商帶頭搶先讓利,預售、新成屋甚至比中古屋還便宜,也因此從近二年開始,預售屋、新成屋交易轉熱,但預售屋由於只看得到合約、摸不到實體房屋,存在潛在風險,而近期全台各地建案又爆出法拍、建商落跑等糾紛,專家提醒,為避免畢生積蓄全成一場空,建議消費者慎選建商,以及確認建案是否有履約保證。

去年房市景氣回溫,全台建物買賣移轉量增加1.18萬棟,而法拍市場也是熱鬧非凡,不僅法拍移轉量年增6.8%,且根據寬頻房訊統計,2018年至今已經累計13棟建案遭到法拍,其中有11案位於雙北市,尤其位於台北市南港區的「中研高登」更已經淪到第4拍,除此之外,建商落跑也層出不窮。

位於金華學區的建案「麗水翫」賣了多年仍賣不完,慘遭整棟法拍。

先摸清建商背景 售後服務很重要

不禁讓人好奇,如何避免買到地雷建案,住展雜誌企研室經理何世昌直指:「其實防不勝防。」因此,消費者在購屋之前,一定要先了解建商過去推案狀況,何世昌表示,一般而言,從公司成立時間、推案量以及財務狀況來作判斷,像是公司成立不到5年的時間,亦或者推案量用10根手指頭就可以數完的,民眾就得多謹慎小心。

而現在網路資訊無遠弗屆,民眾也可以上網查詢建商過去推案狀況,並且透過法院、公平交易委員會等查詢建商以往是否有過交易糾紛,或是有改名再推案的狀況,甚至也可以透過網路論壇像是《Mobile01》或是《台大PTT》確認是否有廣告不實等糾紛。此外,從交屋後的售後服務也可以看出一些端倪,建議可詢問已購戶的狀況,若建商不積極處理問題,建議放入留校察看名單。

此外,有良心的建商不只會賣房子、會蓋房子,從售後服務也可看出建商是否有心永續發展,包含後續的維修、保固,如果建商敢提出保證,並且看過去實績也確實如此,也代表建商對自己的建案有信心,像是璞園建設就提供旗下個案10年防水保固、7年設備保固、2年物業代管服務以及無毒環境保證,而遠雄建設則提供結構體保固25年、防水和地壁磚保固各5年,讓消費者購屋後,還找得到建商做售後服務。

了解價金履約保證 政府幫審契約

除了可以依照建商過去紀錄判斷,在購買新建案時,履約保證是最重要的一環,目前市面上預售屋共有5種履約保證方式,而實務上以「不動產開發信託」、「價金信託」最常見。僑馥建經總經理彭慶指出,「不動產開發信託」為獨立債權,即使遭到法拍,承接者接手意願也較高;至於「價金信託」則是將價金交付信託、專款專用,但兩者都不具有最終的履保責任,主因建商會依工程期陸續提撥資金,用於房屋營建中,倘若到完工後才發現無法交屋,民眾繳出去的錢也會血本無歸。


除此之外,即使價金有履約保證,但也得要預防「假專戶真詐騙」,何世昌指出,即使建商提供信託專戶讓消費者做為價金匯款使用,但也可能是假帳戶,建議消費者可透過以下方式查詢,該信託專戶是否為銀行提供。
何世昌表示,第一步可以到金融機構網站,或是撥打服務專線查詢建案是否為該金融機構合作建案,倘若確認是合作建案,一般而言銀行也會提供一組帳號密碼,讓匯款人隨時可查詢款項是否入帳,最後則是要注意,該信託專戶的戶名是否為假戶名,這些資訊其實都可向金融機構查證,端看消費者有沒有注意到相關訊息。
而除了自行評估建商,台中市地政局去年起也提供預售屋買賣定型化契約查核健檢,消費者可以將簽訂後的預售屋買賣契約送至地政局,由地政局跟消保官雙重檢驗,其中健檢項目包含:契約審閱權、賣方廣告義務等,若建商違規,將限期改正,違者將連續開罰。

專家意見 迦南地政士事務所代書 徐吉麟

除了從履約保證下手之外,如果想避免建案被一屋二賣、甚至三賣,也可以在簽約前,先到地政機關調閱該不動產的謄本資料,查看是否已經被其他債權人設定抵押權或他項權利,萬一建商拿錢落跑,抵押權人或他項權利人有優先受清償之權,消費者不可不知。

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