徐珍翔2019-02-26 08:11

東區繁華不再,對照高雄的韓流來襲,讓號稱「東區羅姊」的藝人羅霈穎忍不住向市長柯文哲喊話:「我們也想像高雄一樣的熱鬧。」柯文哲接受訪時則回應,當地最大問題在於店租居高不下,因此正打算研議,是否以開徵「空店稅」方式來活絡商圈。

選後經濟牌成為各地方政府主軸,眼見台北市東區沒落已久卻乏人問津,羅霈穎日前在臉書向柯文哲喊話,「柯市長讓台北復活吧讓東區起死回生吧!我們也想像高雄一樣的熱鬧。關心台北的市民,別只想著你的總統大位吧!拜託拜託。台北真是冷清清呢!你不覺得冷嗎?」得到的答案則是「空店稅」。

對此,住商不動產企研室經理徐佳馨直言「這政府蠢到嚇死我」,她認為東區沒落並非只是高租金的問題。

「東區百貨公司集客力佳,現在又有地下街,本來街邊店過路客就會分流,看起來不如以前繁榮;此外,近年東區話題除了高房租、惡房東外,沒有新的亮點;相較於同樣在板南線上百貨公司林立的信義計畫區、以及新舊交織、深具個性的西門商圈,對於想要把時間金錢花在刀口浪尖的消費者,怎麼說都不會把東區當作首選,惡性循環下,蕭條也是必然。」 徐佳馨說。

「空店稅表面上懲罰房東,要讓房東降租找房客,……開門作生意的小店家,每天開門都是錢,若是商圈沒有人,租金再便宜,也沒有人會要。說到底,不也是打臉自己沒有那種『大家發大財』的招商實力嗎?」她說。

至於真要上路是否可行?徐佳馨認為,理論上地方政府只要議會同意,送財政部備查即可,但事實上,如何定義「空店」,以及「事實查核」都將是接下來的挑戰,「北市大小商圈數十個,光是合情合理的定義,就已經不是一件容易的事;精打細算的房東放幾台自動販賣機做點生意,到底算不算空店?市府有沒有人力實地訪查,進而開罰得大家服服氣氣,這都是上路之前就可以預見的問題。」

「只怕空店稅課到的都不是貪房東,盡是傻屋主,屆時,風向一變,匆匆上路又匆匆謝幕,徒增擾民而已。」她強調,社會上各種現象的發生原因不一,但很少由單一因素造成,因此,想用「空店稅」找房東開刀來解決問題,其實不過就是便宜行事,「這和中古時代獵巫有何不同?要是政府認為租稅懲罰人民的不作為就能解決問題,那麼當父母官也太容易了吧。」

「空店稅」問題仍多,學者:不如輔導成立商圈自治社團

戴德梁行研究顧問部協理薛惠珍也持保留態度,「要先釐清,空店稅是適用全台北市嗎,還是針對某一個特定商圈,因為有些地點,本來就不是一個商圈的型態,還有,對於店面,要怎麼去認定,有些人的一樓也不一定要當店面用啊,可能會當作住家、辦公室,所以,要怎麼去認定它呢,這中間有沒有一個基準,都要先去想好。」

「另外,要課空店稅,還有個狀況,有些原本是一些小店面的地方,會突然長出一間漂亮的大店,這中間就是因為租客需要先整合到一定面積才承租,所以,很可能承租方先跟這一戶的房東講好了,還在跟左右兩邊的房東談,那在過渡階段,也只能空在那邊了,如果這樣也要課稅,對於活絡經濟真的有幫助嗎?。」她說。

薛惠珍指出,其實經過一段時間的蕭條,很多東區屋主也知道應該降價,但實務上,常常不是單價問題。

「東區店面最大特色就是面積都不小,那總租金看起來就很高,你看西區,店面都小小的,總租金比較低。……你也不可能要忠孝東路上的屋主降租到一坪5000元吧,就算是這樣,忠孝東路上動輒200坪的店面,一個月也要100萬啊,對不對,所以,店面還要看總租金,那在總租金高的情況下,就只能等待付租能力高的業者。」薛惠珍說。

那東區的問題究竟應該怎麼辦?淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為,政府應該出面,輔導當地成立商圈自治委員會,接下來透過邀集里長、議員、房東、商家的方式,一起討論如何活絡商圈,「政府只想到用稅去制裁房東,我覺得那個很消極啦,應該有更積極的作為才是,只要有商圈自治委員會了,他們自然會去想,要怎樣發展特色,要怎樣去管理,那個政府也做不來啦。」

光地方還不夠,中央也該跳下來「掐銀根」

不過,台北市商業會理事長王應傑倒有不同看法,「我贊成(空店稅)啊,如果房東在銀行沒有貸款,要讓店面空在那裡,那是人家的財產,當然可以自由處分,可是今天很多人是靠著銀行高額貸款取得的,那就等於用銀行的資金在長期養地,這樣的人又沒辦法創造就業機會、營業收入,那很不合理啊。」

「東區那邊就是因為店租一直漲,商家只好把產品售價提高,到消費者受不了了,就慢慢流失,商家轉嫁不了給客戶,覺得沒利潤,當然就不做了嘛,或者轉到馬路後面第二條、第三條巷子去,所以裡面的生意反而還好一點。」他說。

王應傑甚至認為,光是地方祭出「空店稅」的手段恐怕還不夠,中央應該也要出面才是,「其實,財政部、金管會都要跳下來,去要求銀行的放款政策才對。比如說,你貸款買店面,只要有出租的話就可以借到六七成,沒有的話只能借三成,一旦空屋過久就追溯,這要從銀根去著手嘛。」

他也提醒,房東跟商家往往唇亡齒寒,應該共生共榮,尋求雙贏才對,「你看人家生意不錯,就以為好像賺很多錢,不知道背後其實是苦撐代墊,就跑去提高房租,台灣這三四十年來,太多這樣的例子了,難怪最後變空屋、鬼域。」

「……,像我自己也有房屋在出租啊,當年福華飯店對面大樓一坪可以租兩千元,現在一千元我都租啊,因為現在空屋太多嘛,前車之鑑,如果他們搬走,我可能要空在那半年、一年,划不來啊。」他說。

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