莊孟翰│理財周刊966期│2019-03-01 
Q台北東區店面空屋越來越多,課徵「空置房屋稅」真有辦法拯救商圈?

根據戴德梁行統計,忠孝商圈去年第二季空屋率為四%,到第四季上升到九.一%,顯示該區商圈空屋迅速增加中,過多的空置店面,澆熄了民眾前來消費的意願,進而影響商圈健全發展。因而台北市政府擬開徵「空置房屋稅」,期望能迫使房東調降租金,降低店面空置的時間。

對此,想請教莊教授,東區商圈沒落的原因為何?單憑課徵空屋稅真有辦法喚回往昔榮景?政府與商圈是否能有更積極的作為?


A:東區商圈繁華落盡,歸咎於政府及房東雙方敏感度都不夠,如今回想起來,東區商圈的殞落早已有跡可循,追溯二○一三年,當時,「頂呱呱炸雞店」因不堪租金自八十萬元調高至一百八十萬元而撤離東區黃金店面,之後由國際知名瑞士名錶Swatch取而代之。

商家與政府警覺性太低

─為何知名品牌相繼撤離?


二○一八年Swatch撤出該店面,此時,即便房東有意調降租金,Swatch仍執意撤租,由此顯見東區的人潮已不足以支撐如此高額的租金成本,事實上這就是一個警訊!不過市府及商圈並未適時提出積極的因應對策,竟然任其繼續蔓延下去! 

二○一○年之後,東區房價逐漸高漲,進而炒高租金,當原本八十萬元出租的地段,一路炒到一百八十萬元,房東食髓知味貪得無厭,當然無法感受到景氣寒冬將至,依舊高懸不墜的租金,最後必然也是曲高和寡,沒有特色商家願意進駐,也無法吸引人潮,昔日東區的黃金店面就像骨牌效應一樣,一家接著一家越關越多。



店家拆除了原本的騎樓裝潢與燈光設備,空屋率越高,街道夜間就顯得越加冷清,更進一步影響整體市容觀瞻。相較過去北市府拆除忠孝橋說到做到的積極作為,這次僅提出擬課徵空屋稅構想,未免太過消極。

市容與商圈改變不大 回訪率偏低

─應加強整頓違建,並匯聚高知名度品牌


談到台北市的市容景觀,即便有改變,速度也太慢,改變的是過去忠孝東路及南京東路的騎樓經常停滿機車,但為提供行人舒適的徒步環境,市府實施「機車退出騎樓與人行道」措施,並加強取締,此外,過去店家怕店門口被停滿的機車阻擋,放置盆栽的亂象也一併加以摒除,包含柯文哲擔任市長時,也花費了不少預算開闢自行車道及公車停靠區,後來則針對招牌再進行市容改善,但這樣的改變還是稍嫌太少太慢。

除上所述,整體市容景觀並未見多大的轉變,使得老舊商圈顯得更加窳陋,年久失修的大樓外觀,不斷脫落的牆面磁磚,除砸到車子之外,更有可能傷及路人,此一議題每當地震後就會被提出討論,但總是三分鐘熱度。

東區商圈到底還有什麼特色能夠吸引人潮?幾年來在大陸經濟崛起初期,有陸客撐場,不過隨著陸客到世界各地的頻率越來越高,眼界也變得更加廣闊,未必會一再來台旅遊,因此,如何創造觀光客回訪率的商機,必然也是當前每個商圈都該汲汲營營的首要之務。



事實上,不同的旅客對於旅遊的目的都不盡相同,有些人為品嘗美食,有些人為購物休閒,也有人獨鍾於當地的藝文風情,或者是獨特的建築風格;例如東京銀座一直以來都是坐擁獨特的日本飲食文化、高級餐館等優勢,這些都是吸引遊客一訪再訪的主要原因。

然而,台灣商圈除普遍缺乏特色外,住商不分的問題更是由來已久,譬如師大商圈、東區商圈等都有相同的問題,住宅區一樓商店,樓上住家,使得店家與附近居民時起衝突,例如一樓餐飲業最為人詬病的是吵雜聲音、油煙、垃圾、蟑螂老鼠與周遭環境衛生等問題,往往使得衝突越演越烈而嚴重影響形象。

忠孝商圈的高店租,店面數量有限,不如輔導部分店家疏散往上發展,東京銀座商業區除一樓之外,中間樓層也有不少餐飲、書店等,正可提供商圈發展另一新思維。事實上,當租金高漲到逼走店家,又沒有高知名度品牌新商家進駐,只要出現一家黃金店面淪為特賣會場地,房東就應有商圈衰退的敏感嗅覺,適時調降租金,否則最後將拖垮整個商圈發展,得不償失。此一問題只要仔細觀察忠孝東路四段216巷商圈白天夜間落差,即可一目了然。

怎樣才能真正釜底抽薪?

─回歸都市計畫主軸,重新整頓再出發


當忠孝商圈的空屋率攀升至九.一%,市府就應該有所覺察,不應沿襲往昔只管發建照、使照,沒有注重後續管理,如今問題逐一浮上檯面,更該提出具體積極作法,不該讓原本燈火通明的商圈,變得死氣沉沉,最後可能淪為治安死角。

因此,建議應先從環境衛生著手,東區多數餐廳表面光鮮亮麗,不過後側防火巷道通常都擺滿廚餘,造成鼠輩、蟑螂橫行,整治重點不外乎下水道、排油煙設備、電線電纜、瓦斯桶等問題,不僅是環境衛生,更包含了公共安全,萬一出現意外狀況,消防車也才能即時救援。

惟摒除上述問題,仍存在著一個最大的隱憂,商圈各角落一直以來都存在「違章、違規」使用,騎樓攤販與一樓店家又共生共存,這些問題該當何解?西門町起死回生之後光是一根柱子月租金竟然可以超過五萬元,真是匪夷所思。



要能真正釜底抽薪最單純的作法,建議回歸「都市計畫」主軸,當初怎麼規畫就讓一切回到最初的模樣,將爭議降到最低,也才有機會達到真正的公平合理,謹記過去地震發生的風險,東星大樓就是因為拆掉最初結構設計的剪力牆,使得整棟大樓變成軟腳蝦,造成地震發生當下整棟大樓崩塌,無數寶貴生命就此天人永隔,因此,只有讓商圈建物回歸原貌,杜絕違建,才有可能重新整頓再出發。

空屋稅並非根本之道

─課稅範圍與等級界定不易


另外,市府提出開徵空屋稅並非上策,上有政策下有對策,這正是國人最大的通病,例如空置的期間制定三個月,那只要拉長裝潢期至四個月,再簽五年合約,這豈不輕而易舉的破解空屋稅「規定期間」的盲點,屆時不光是查核成本增加,如果東區商圈實施了,那其他商圈是否也要一視同仁?

其次,課稅的範圍與等級又要如何區分,東區商圈不同於永康商圈,街道與巷道分明,店面價值幾乎差距不大,分級課稅不易,貿然實施可能還會衍生更多意想不到的問題。因此,如真要朝增加稅負方向規劃,建議不如直接調升房屋稅率,不必另立稅目而招致民怨。

不能再以不變應萬變

─主動出擊,共創政府、業者與消費者三贏




回顧早期東區的崛起,除達官貴人雲集,也因此貴族醫院特別多,建設也較快速,仁愛路四段人文薈萃地段也因此有名人巷的美譽,高所得的人口較多,相對撐得起較高的消費,不過相較信義商圈的崛起,加以近年東區因為高額的租金嚇跑店家,自然而然導致商圈的沒落。

事實上,商圈就如同一般商品一樣會有一定的生命週期,永福樓就是一個消費斷層的代表,年輕人喜歡嚐鮮,在這個求新求變的時代,如再以不變應萬變,僅以增稅當作唯一解決之道,僅能解燃眉之急。以萬豪酒店為例,當初市府對於有游泳池、電扶梯的酒店增加課稅,嚴重影響企業經營,也同時枉顧消費者權益。

因此,如何相輔相成,共創政府、業者與消費者三贏,才是當前市府面臨的最大挑戰。

東區商圈該如何止血 並促其復活

─市府積極輔導籌組「商圈自治委員會」,並編印「導覽手冊」


再從積極面思考,東區商圈蕭條至今起碼要就此止血,不能再任其衰退下去,市府更應協助輔導籌組「商圈自治委員會」,以提高觀光、就業及稅收,也可參考各國例如日本、香港等主要商圈編印「導覽手冊」,內容不外乎當地旅遊景點、特色店家、美食聚落等簡介,搭配商圈活動,部落客、網紅等推薦,結合台灣的飲食文化特色,以多樣化的選擇做出差異化行銷,並以「一次購足」達到群聚效應的目的,東區商圈原來也有導覽手冊,最近幾年卻不復見,真不知為何要自廢武功?

筆者曾目睹日本觀光客手持宣傳海報沿街搜尋永康街15號「芒果冰館」,豈知店家卻因家庭糾紛而暫停營業,眼見那些慕名遠道而來的落寞觀光客僅止於拍照打卡,真是讓人失望至極!因此,如何將知名度高到連外國人都指定要去消費的品牌店家匯聚在一起,必然也是提振觀光人潮刻不容緩之一大課題。 東區商圈要能復活,首先要劃定範圍,西起復興南路、東至光復南路、南起仁愛路、北至市民大道,其中忠孝東路四段216巷必然就是核心主軸,由於忠孝東路又有捷運忠孝復興站、忠孝敦化站與國父紀念館站串連,只要有心整頓,應該是輕而易舉。

另外,也要找出能夠代表商圈的特色店家,譬如過去國人琅琅上口的特色餐飲,包含鼎泰豐、老張牛肉麵、京兆尹、陶然亭、敘香園、上海鄉村餐廳等,要如何結合商圈行銷重新包裝,後續再加強管理,要讓商圈重新復活,相信絕非難事!

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22505985840&AType=1

    全站熱搜

    顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()