2019-03-10     591編輯部報導

花了畢生積蓄購屋,誰想買到凶宅? 大多數的人聽到凶宅總會心生畏懼,且如果不小心買到,未來想轉手也不容易。因此在選購中古屋時,想避開凶宅,看清契約並多方打聽、多做功課等事前作業是必須,不過在實務上因為”法院認定的凶宅”與”一般民眾認定的凶宅”有些出入,所以也不能完全保證你買到凶宅的機率是0,不得不慎。

│管他從哪跳 民眾都很剉(抖~~)

「阿彌陀佛」~ 對一般民眾來說,其實只要房屋內有死過人,又或是靈異事件頻傳的建築物、社區,都會被認為是凶宅,而且相當忌諱。

不過,根據內政部早期函釋,凶宅指的是賣方產權持有期間,在建築物專有部分(主建物、附屬建物)所發生,且限於發生凶殺或自殺而死亡之事實,但不包括自然死亡之情形;若為自殺死亡,只需要自殺行為發生於專有部分,不需陳屍於專有部分;但若是他殺,則需要陳屍於專有部分,定義較狹隘。

│凶宅多被視為瑕疵 賣方要負責

然而,內政部的函釋只是認定房屋是否為凶宅的參考因素之一,並非唯一標準,大成台灣律師事務所律師連世昌表示,根據以往的經驗,法院在認定是否為凶宅時,除會參考非自然死亡、限定專有等條件,還會著重第一,買方是否在意凶宅(不過這點較沒有疑慮,因為多數人都會在意凶宅,除非有特殊的宗教信仰)。

第二,賣方產權持有期間,是否發生過兇殺或自殺致死等情事,若有,基本上無論屋主知不知情,多會被視為瑕疵(交屋前就存在房屋而且買方沒有發現的缺點,會影響價值、降低品質),賣方需負責。

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圖/花了畢生積蓄購屋,誰想買到凶宅? 翻攝googlemap

│社區頂樓上吊不算凶宅!?

連世昌舉例,假設有人從14樓跳到2樓露臺,通常14樓在民俗上為招魂處,會被認定為凶宅,至於2樓露臺,雖屬非專有部分(共有約定專用),應不屬凶宅,但仍得端看法官認定。之前也是有例子,法官是以行為地(14樓)、結果地(2樓露臺)認定兩層樓皆為凶宅,依不同法官,認定結果也不同。

不過,連世昌補充,也有一些比較特殊的例子,非自然死亡發生在非專有部分(住戶共用部分),譬如說在社區頂樓上吊,因為頂樓為非住戶特定專有,所以不算凶宅,其他社區內大家共用的樓梯間、停車場若發生類似的事,通常也是比照辦理。

│不妨先到「台灣凶宅網」查查

現實中,法院判決的結果,往往會與民眾標準有所出入,因此在挑選中古屋時,可以透過看新聞、看報章雜誌或看法院公告來避開凶宅,另外,因政府目前並沒有官方網站專門揭露凶宅物件,也可以查詢台灣凶宅網加以確認,當然免不了向當地鄰居、里長、警局、商家打聽打聽,畢竟長期待在那裏的人最了解當地的狀況。

│契約沒寫,買才知是凶宅?

假設已走到簽約階段,大家就要注意契約書是否有載明凶宅條款。若契約書沒寫,到事後發現買到凶宅,買方則可主張房屋價值減損,會影響市場價格請求賠償,看是要減少買賣價金或退還購屋款等由法院來判定,另外,假若賣方故意隱瞞凶宅事實,恐涉及刑事買賣詐欺。

TIPS:很頭痛!事後房子變凶宅?

近年發生不少租屋處變凶宅的社會案件,房東把房子租給房客,但房客卻在屋內自殺,導致租屋物件變凶宅,造成房屋跌價,房東除可主張要求死者家屬求償,也建議事先保凶宅險,若房屋出租發生不幸或特定事故,除了房屋跌價補償保險金,還會賠給房東租金補償、清理費用等等,減少事故發生後房東出租的損失。

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