莊孟翰│理財周刊968期│2019-03-15 
國內房市自二○一五年景氣轉折迄今,根據主管機關公布之數據,南北各地房價似乎已逐漸呈現回溫跡象,此外,大多數業者也都以買賣移轉數量為重點據以推估未來市場走勢或交易數量。想請教莊教授,目前市場景況是否真已呈現回溫走勢?

去年九合一大選後,雖然不少媒體陸續報導高雄房市利多訊息,尤其是從夜市觀光人潮所帶動的消費氛圍,再加上部分建案確實出現來自北部與香港購屋者,這些訊息必然會引起市場加速回溫之預期,惟如再就最近一些知名品牌店家也如同台北東區一樣出現關店潮等問題,對於景氣是否能夠繼續延伸下去,相信還有不少值得斟酌之處。

北台灣小坪數、新成屋占比偏高─短期市場景氣復甦不易

房市交易是否真的熱絡?現階段而言,雖然小坪數銷售較順暢,惟並未大幅提升中南部地區的銷售率,倘若市場景氣真的火熱,應當是大中小坪數建案或北中南地區的銷售率都同步提升才對。

不過從二○一八年北台灣(台北市、新北市、宜蘭縣、基隆市、桃園市及新竹地區)三十坪以下小坪數、預售屋及新成屋建案一七四一件之占比加以解讀,當中小坪數建案六九八案,占比為三五%,新成屋一一○二案,占比六四%,另外,預售屋建案六四○件,更只有新成屋建案的五八%。當中還有不少待售餘屋持續促銷三、四年,其中不乏郊區且坪數較大的餘屋,值得注意的是還有少數建案淪為法拍,上述數據顯與房市景氣熱絡時期存在明顯落差,此即表示當前市場依舊是以「去化餘屋」為主軸。



議價空間依舊不小,建商未大舉獵地─議價空間是否歸零,才是景氣轉折的關鍵點

另外,此次實價登錄修法已將原擬部分重要條文剔除,例如現制以三十個門牌號碼為區間,卻因房價差異太大而失真,未能以明確的門牌號碼做登錄,而無法讓交易資訊進一步透明化,殊為可惜。

因此,現階段如僅以實價登錄價格作為觀察指標,尤其連帶影響政府機構所公布的房價指數等據以研判景氣趨勢的資訊準確性也有待商榷,目前有些交易案例實價登錄與實際成交價仍有相當差距,因此,在「議價空間」尚未歸零,也未見建商積極獵地等動作,在在顯示房市寒氣並未完全消除,市場走勢仍有待未來逐步驗證!

如再從買賣移轉棟數往上追溯到建照、使照,即便有微幅增量,但依往昔經驗,應是建商在銀行利息壓力與未來景氣不如預期情勢下,「被迫」推案的占比不小所致。其次,如再就法拍市場近年呈現增加趨勢加以觀察,要說景氣已經好轉,可能言之過早。

由台北市、新北市建案占比觀察─小坪數與新成屋占比偏高

按去年一整年北台灣的小坪數、預售屋與新成屋占比,台北市三十坪以下小坪數占比約四七%,新成屋六六%,預售屋建案八十八件,約為新成屋一九二件的四六%。當中,大同區與松山區的小坪數占比超過六成,另外,除大同區、萬華區外,其他區域新成屋約占五至八成,顯示台北市仍是以去化餘屋為主的市場。



至於新北市五三七個建案當中,小坪數二八三案,占比五二%,新成屋三四二件,占比六四%,預售案一九六件,約占新成屋五七%。由以上數據觀察,小坪數建案超過一半,顯示中大坪數在當前低迷景氣中仍屈居劣勢。

如再就過去推案量較大的新北市,淡水區以六十四個建案居冠,不過新成屋占比高達七五%,並且超過五成為小坪數建案;板橋新成屋占比也有四二%,小坪數建案則高達六六%;林口每坪房價相對較低,因此,小坪數建案僅占三四%,不過新成屋占比高達六九%;過去主打副都心的新莊,小坪數建案四一%,新成屋占比竟高達八成,顯示未來賣壓依舊很嚴重。另外新店區、三重區的新成屋占比也都超過六成,因此,短期內市場景氣必然不如預期。(詳請參閱附圖)

由以上分析可知,新北市同樣是小坪數當道,並且新成屋占比也都相當高,就房市景氣觀察指標而言,這些都不該是交易熱絡時期會出現的現象。

由桃園、新竹及宜蘭建案占比觀察─小坪數與新成屋占比偏高

桃園市以四五五案的推案量位居六都第二,桃園區無意外的以七十八個建案居首,小坪數占比四四%,新成屋占比七四%;中壢區小坪數占比三六%,新成屋六三%,同樣超過五成;八德區小坪數占比三七%,新成屋占比高達八一%,而楊梅區、龍潭區小坪數占比約兩成,不過新成屋占比也都高達七成,其因在於桃園市因每坪單價原就不高,也因此小坪數占比不大,但建案占比同樣以新成屋居多。



其次,新竹共三二八個建案,小坪數占比不高,約為三成,當中建案量最大的地區,就屬竹科所在地的竹北地區,以九十六個建案居冠,新成屋占比七四%。湖口、北區及東區的新成屋也都占了四成以上,即便該區小坪數占比不高,惟就市況觀察,竹北的銷售量普遍不錯,但新成屋占比偏高,這也正顯示當前到處都是空屋,點燈率不高之市場現況,而這也正是一般所關切未來市況恐不如預期之主要原因。

至於位處東台灣的宜蘭,自雪隧通車後就出現一波波的炒房熱潮,不過近年則是互有消長,這或許與退休族群增加有關。不過就整體而言,宜蘭縣去年總建案一一六件,比起過往超出甚多,甚至出現每坪開價四、五十萬元的建案,真是匪夷所思。

不過因宜蘭縣平均每坪房價大都在二十萬元之譜,因此小坪數占比不高,僅一八%,但總計新成屋占比卻高達六○%,未來勢必與其他地區同樣面臨超額供給的難題。

小坪數及新成屋占比依舊偏高─新成屋占比30%以下,才有機會出現反轉契機

綜觀上述現況,當新成屋充斥市場,顯示市場供過於求,在買方意願不高情況下,房價應當還會有相當幅度的下修空間,但從目前市況來看,卻都只有小跌,有些地區甚至還小漲,歸咎原因應是出在實價登錄,有些個案甚至比實際交易價還高,這樣無法真實反映市場景氣的價格,也引發不少爭議。

由上述數據解讀市場景氣,整體而言,在房屋總價不高的地區,即便小坪數占比不高,但新成屋占比卻超過六成,而台北市、新北市的小坪數及新成屋占比也都普遍偏高。

就以上之分析,如以過去「秒殺」階段榮景觀察,預售屋的占比得要超過新成屋,而不是現階段預售屋建案占比大都不及新成屋的一半,另外,新成屋在總建案的占比至少要降到三○%以下,才有機會出現房市反轉向上的契機。

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