徐珍翔2019-03-24 09:05

根據內政部統計資料顯示,2018年全國建築物開工達10.2萬戶,是近4年以來的新高,若與2017年相比,成長幅度達35%;建商開工量增,一方面反應開發商手上庫存逐漸去化,重新投入土地開發市場,買地推案轉趨積極,另一方面則是雨遮不登記的重大制度改變,也讓市場掀起一小波的搶建潮。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,通常登記制度或容積獎勵等法規的改變,可能會影響開發商的開發利潤,因此在政策上路之前通常都會出現一波搶照潮,而去年年初,就是因為雨遮不登記的新制上路,開發商在政策上路前先送件搶照,導致開工數量在去年同步增加。

「不過,在合理狀況下,今年開工數就應該會下滑。因為開發商搶建照只是第一步嘛,他們必須在去年1月1日前送件,大概隔半年會陸續開工,所以那波搶照潮的開工時間,大多集中在去年,那裡面就包含了一些原本今年才打算開工的案子。」他補充。

至於當初搶照的原因──雨遮不登記制度改變,曾敬德也提醒,今年市場上雨遮不登記的案子將慢慢增加,消費者恐怕還需要一段適應期,「它(雨遮不登記案)的公設比相對高,整體面積數字也變小了,所以看起來單價就會被拉高,這樣一來會有個狀況,消費者在還搞不清楚狀況下,很難參考過去行情做比較,但會不會有什麼陣痛期,最後還是要看銷售案場怎麼去溝通,只能說,一切都還不明朗,是一個房市的變數。」

整體而言,曾敬德說,目前市場上推出的個案,主要還是以雨遮可以登記的舊案為主,不過預料從今年開始,適用新制雨遮無法登記的推案,也會逐漸出現在市場上,建議消費者不妨多看多比較,除了公設比的高低外,也可以把重點放在「主建物加陽台」的面積上,依此對照總價,再看看市場上哪個案子較為划算。

2018年開工數大增35%,高雄成長近一倍最多

 

除了雨遮不登記搶建外,開工量大增另一方面也是受惠景氣回溫。曾敬德指出,2016年景氣冷冰冰時,北部開發商甚至喊出過「不買地、不開工、不完工」,對比近期的土地交易量回溫,開發商也加緊腳步購地推案,導致建案動工量大增,在建案完銷數量明顯增加狀況下,房市景氣落底回溫跡象明顯,「不過,購屋結構也有明顯改變,市場上幾乎都是自住當道,還沒看到投資客回籠的蹤跡,可見市場即使好轉,民眾也不認為房市會飆風再起。」

開工統計資料顯示,2018年的開工量約10.2萬戶,比起2017年的7.6萬戶成長約35%,開工量最大的地區是台中市的2萬戶,超越人口數最多的新北市,其次則是新北市的1.9萬戶、桃園市的1.6萬戶;增加幅度最大的則是高雄市,開工數為1.3萬戶,成長幅度達88%。

高雄一枝獨秀,專家:建商有把握才敢去

被問起高雄為何一枝獨秀,曾敬德說:「這次高雄增加了快一倍,主要可能是……第一個,它的房價所得比,以及房貸成數、利率都在相對合理的範圍內,對於一般居住的雙薪家庭來講,負擔比較不像北部那麼沉重。另外一點就是,開發商在過去幾年,發現自己在高雄銷售的狀況,其實是賣得動的,所以他們就會繼續複製過去的經驗,繼續在那邊買地推案。」

「或許和韓流也有點關係啦,但比重相對低一些,因為開發商買地的時間點都在韓流來更早之前,並不是看到韓流才開始買地推案,可是,韓流來了之後,他們的信心確實有更強一些,不管土地交易,還是商用不動產交易上,確實都有比較熱絡。」他補充。

至於開工數大增會不會對高雄房市形成賣壓,曾敬德則認為,隨著預售開賣,當地市場的新供給就已經形成,若單純供需角度來看,或許頗有疑慮,但實務上仍待觀察,「應該這樣說,因為過去餘屋對開發商造成滿大傷害,所以其實他們在掌握市場狀況方面都滿謹慎的,手上也有很多第一手的市調資料,所以可以說這方面的意識很強,……基本上,他們都是評估過,認為賣得掉才敢去那邊推案的。」

那麼,高雄也是自住客為主嗎?他語帶保留,「和其他地方自住買盤不同,高雄可能有點投資性質喔,……有不少北部南下的,這個就跟韓流比較有關係了,因為後來大家都覺得當地市場有起來的跡象。」

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