2019/03/26 00:04

論者指出,自己的世代努力工作,還是可以買屋換屋,然而年輕世代是否同樣努力工作,也可以一樣買屋換屋呢?論者感慨整體社會的世代不公平與居住困境。示意圖。資料照片

論者指出,自己的世代努力工作,還是可以買屋換屋,然而年輕世代是否同樣努力工作,也可以一樣買屋換屋呢?論者感慨整體社會的世代不公平與居住困境。示意圖。資料照片

張金鶚/政治大學地政系特聘教授

近來「拼經濟」已成為全民共識,然而拼經濟是否會造成社會的世代與貧富差距擴大?甚至為了拼經濟而忽略了生活居住品質呢?希望我們不要顧此失彼!更不要為了「拼房產」而讓我們的經濟、社會與生活三者全輸!

最近因個人將退休換屋,以改善未來的生活品質,竟引發媒體與社會的關注與爭議,甚至還有立法委員藉此事件在國會殿堂質詢央行總裁,令人不解與遺憾。看到社會多只關心購屋時機與房價高低,忽略了購屋需求、負擔能力與居住品質的重要。感慨大家應該認清個人努力投資賺錢或國家拼經濟只是手段,改善自己或人民的生活品質才是我們追求的目的。

面對即將來臨的329售屋檔期,有部分業者將「個人買屋」渲染為購屋進場良機,而不提這是「個人換屋」,有買也有賣,不論景氣好壞都可相互抵消,與購屋時機無關,完全誤導個人行為,甚感不當與不安!

這次個人換屋,必須賣掉2戶舊屋加上1戶抵押貸款才能換得理想新屋,感慨當前的高房價,個人拼生活、改善居住品質的昂貴代價。雖然如此,我們這個世代努力工作,還是可以買屋換屋,改善居住品質;然而現在的年輕世代是否同樣努力工作,也可以像我們一樣買屋換屋呢?這次換屋讓我更感慨到整體社會的世代不公平與居住困境。

過去房地產業者都強調「房地產是經濟的火車頭」,希望政府透過鼓勵房地產投資來刺激經濟。然而這說法缺乏實證研究支持,並不被學術界所認同,甚至認為國內經濟長期不振,主要原因之一就是國內過度投資房地產,吸引太多資金留滯在房地產上,不但大量空屋閒置浪費資源,同時造成其他投資生產事業被排擠,進而加重國內貧富差距的擴大。

典型房市害經濟而非拼經濟的最近例子就是「台北東區商圈的沒落」。我們看到房市不健全,房屋持有成本很低,造成擁有10間店面的永福樓房東,寧願將店面閒置也不願降租,如此造成商圈負面的外部性,對東區商圈及整體都市經濟發展都不利,凸顯房地產的「市場失靈」與「政府失靈」現象。

另外,最近實價登錄2.0版面臨修法,其中「預售屋即時登錄」及「門牌全揭露」,受到業者強力反對,政府及立法院擬暫緩這兩項規定,引發社會爭議。大家應清楚健全房市的核心之一就是要資訊透明,更要杜絕誇大不實的銷售價格與銷售率,而NCC是否也該管管房市的假新聞?如今實價登錄若未能適時修法,房市資訊仍只有業者才能掌握,消費者在資訊不充分的情況下,房市交易既不公平也不效率,房市景氣也不易釐清,進而影響經濟的正常發展。

我認為台灣長期房市制度不健全,其中包括:租售房屋資訊不透明,「供需法則」與「獎優懲劣」的市場機制未能發揮(市場失靈);住宅「商品化」導致房屋投資炒作嚴重排擠了居住消費的本質,政府未能強而有力的透過「稅制」與「金融」改革,保障自住避免投資炒作(政府失靈);租屋黑市問題嚴重,住宅租買補貼不公平不效率,弱勢族群租屋保障不足;居住品質與居住安全規範沒有落實,居住及都市品味文化(空間上說故事)和環保永續的生活居住環境,需要更加強教育認知與實踐。

台灣全民拼房產,但房市的不健全卻扭曲了台灣的經濟、社會與生活。面對當前房市許多不健全現象,有何關鍵因應對策才能改善過度投資炒作房地產害經濟、社會貧富差距與世代不公平,以及居住生活品質的保障?

首先,建議健全房市的租售資訊,公開透明,確保實價登錄2.0版的修法盡速通過實施,以保障消費者的公平資訊,促進房市的交易效率,如此才能充分發揮市場機制。

其次,將房屋區分為「自用」和「非自用」,然後透過「稅制」與「金融」制度的改革,給予兩者明顯不同的差別待遇,如此才能回歸房屋的居住本質,保障自住避免投資炒作。

第三,健全租屋市場,確保租屋安全。積極稽查租屋逃漏稅大戶,杜絕租屋黑市,如此空屋的包租代管以及弱勢的租金補貼政策才能落實,以保障無力購屋的租屋民眾。

第四,落實《住宅法》有關居住品質的相關規定,特別加強租屋的居住安全檢查,同時加強居住品味文化與環保生活環境的教育。

最近某媒體製作房市改革懶人包,在網路上瘋傳,標題是「政府打房會導致經濟崩盤?從日、德看見炒房的隱憂!」許多人看完,深有同感!值得推薦觀賞。希望有志之士,本於個人的專業或社會良知,更為了我們的下一代,產官學媒民大家一起努力,讓房市產生正向能量與正向循環!

https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190326/1539689/

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