2019-03-27 09:26:31經濟日報 記者游智文╱即時報導
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吉家網今(27)日發布2018年房市年報,董事長李同榮表示,五大面向、12張表證實六都房價已於2018年第3季全面落底止跌,並結束第五次景氣技術循環,他也對首購族、換屋族,投資族提出購屋建議。

李同榮指出,台灣房市第五次循環自2002年春~2018年夏,共走了16年,回顧2001年房市第四循環結束,政黨輪替後,政府極力作多激勵房價回升,2002年第1季~2003年第2季,房市展開第五循環的初生段。

2003年市場遇到SARS風暴急跌兩季後,房價勁揚至2008年遇到全球金融風暴,才停止了五年的主升段行情。金融風暴半年後,馬政府降低遺贈稅,加上全球啓動資金寬鬆政策,造就了第五循環末生段房價飆漲達五年之久,但也因2012年到2014年房市價量結構明顯背離,市場自然反轉向下。

房地產市場在2014下半年開始緩跌三年半後,2017年第3季台北市中古屋市場已率先止跌落底,2018第3季,全台房市也由北到南全面落底,台灣房市第五次的景氣技術循環正式宣告結束。

李同榮表示,從房市交易量、房價走勢丶建商信心丶金融機構餘額丶購屋信心等五大面向,可證實房市全面落底。

在交易量方面,房市反轉後,交易量持續萎縮七季,但2017年交易量26萬6,000戶,2018年交易量27萬8,000戶,量能逐年遽增,且近四年已把投資客全數清出,而累積四年自住買盤於2018年開始積極進場,市場交易量邁向健康穏健。

房價部分,此波循環六都中古屋房價高點分別落在2014年第2季~2015年第3季,房價緩跌後低點分別落在2017年第3季~2018年第3季。從六都房價季線圖分析,證明全台房市已於2018年第3季全面止跌落底。

開工量多寡,是建商對市場的信心指標,2018年全國建築物開工達10.2萬戶,是近四年以來新高,若與2017年相比,則成長幅度達35%,顯見建商信心指數大幅提升,幾乎所有上市公司建商都確認2018年房市已止跌落底。

金融機構融資餘額部分,中央銀行公布2018年12月全體銀行房貸餘額及建築貸款餘額,各為6.98兆元及1.86兆元,續雙創歷史新高,除了中央銀行,各大金控銀行依據內部數據分析,幾乎一致認為房市已經落底。

購屋信心指數部分,2018年呈現高價新屋調整與低價中古屋積極進場下,房價獲得支撐止跌。雖然,市場仍有7到8萬中大坪數餘屋,待換屋族群進場消化,但近四年也累積近8萬戶的觀望性買盤仍待進場,因此,房價會進入以盤代跌的局面。

李同榮表示,未來兩年將是高價微降丶低價微升的盤整格局,自住買盤可積極進場,風險不大,其中,換屋族群可針對新餘屋,多花時間精神,不疾不徐,選擇讓利較大建案的全新餘屋,耐心好好議價,必定能取得合理房價,完成換屋心願。

自備款少的首購族群可選擇付款輕鬆且單價接近新成屋的預售產品,主要是當房價處於高點時,購買預售產品會是最大風險,因為房價不漲反跌,一來一回,就可能斷頭或套牢。

但當房價低檔或持平時,預售產品若接近新成屋合理價,三年後交屋的房價應有些微漲幅,此時介入風險相對較低,但重點是房貸支出不宜超過家庭收入的35%,才不致造成生活的壓力。

至於投資族,在盤整市場中要投資獲利相當困難,必須謹慎評估投報率,若產品年投報率(ROI)有3%以上,則風險相對較低,目前投報率低的傳統商店不但増值有限,且風險極高,應是現階段不適合投資的逃命商品。

資料來源:吉家網不動產
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資料來源/吉家網不動產
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記者游智文/攝影
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