2019/03/27 15:02

李同榮分析,2018年是台灣房市落底年。資料照片

李同榮分析,2018年是台灣房市落底年。資料照片

吉家網發布2018房市年報,該公司董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮指出,從房市價量走勢、建商信心、金融機構評論、購屋信心等五大面向分析,2018年是台灣房市落底年,也是第五次景氣循環已結束的關鍵年,由於房市未來兩年呈高價微降丶低價微升的盤整格局,「建議自住族群可積極進場。」
 
對於自備款較少的首購族群,李同榮建議考慮預售產品,因房價處低檔或持平時,預售產品接近新成屋合理價,付款相較輕鬆,而三年後交屋的房價應有些漲幅,此時介入風險相對變低,不過房貸支出建議不宜超過家庭收入的35%,造成生活壓力。至於換屋族群,李同榮說可多花時間耐心議價,選擇讓利較大建案的全新餘屋。
 
李同榮指出,2016年房市交易量24.5萬戶,市場軟著陸,隔年交易量升至26.6萬戶,2018年交易量27.8萬戶,量能逐年增加,且近四年已把投資客全數清出,而累積四年自住買盤於2018年開始積極進場。
 
在房價季線走勢上,六都中古屋房價高點分別落在2014年第2季~2015年第3季,房價緩跌後低點落在2017年第3季~2018年第3季。從六都房價季線圖分析,證明全台房市已於2018年第3季全面止跌落底。

2014年第三季全台開工量與使照核發量正式死亡交叉,註定多頭市場正式終結,開工量由盛而衰,2016年第三季達到最低點,開始隨市場交易量回溫而遞增。2018年首季開工量由谷底翻身,越過使照核發量,正式呈現黃金交叉,顯見建商信心回升。

金融機構融資餘額方面,央行公布去年底全體銀行購置住宅款(房貸)餘額及建築貸款(土建融)餘額,各為6.98兆元及1.86兆元,續雙創歷史新高紀錄,顯示房市延續溫和復甦步調不變。
 
在購屋信心指數上,從近三年房貸餘額持續遞增觀察,顯現自住買盤支撐整個中古屋市場。另外,從第一次登記的新屋量體觀察,近年新屋佔比高達30%~35%以上,也證明建商餘屋在讓利求售下獲得明顯的消化,房市在2018年呈現高價新屋調整與低價中古屋積極進場下,房價獲得支撐止跌。雖然,市場仍有七到八萬中大坪數餘屋,待換屋族群進場消化,但近四年也累積近八萬戶的觀望性買盤仍待進場,因此,房價會進入以盤代跌的局面。
 
由於要在房市投資獲利困難,李同榮提醒,若產品年投報率有3%以上,則風險相對較低,目前投報率低的傳統商店不但増值有限,且風險極高,應是現階段不適合投資的逃命商品。(黃政嘉/台北報導)

由於房市未來兩年呈盤整格局,李同榮建議自住族可積極進場。資料照片
由於房市未來兩年呈盤整格局,李同榮建議自住族可積極進場。資料照片
對於自備款較少的首購族群,李同榮建議考慮預售產品。資料照片
對於自備款較少的首購族群,李同榮建議考慮預售產品。資料照片
北市房市單價季線圖。吉家網提供
北市房市單價季線圖。吉家網提供
台中市房市單價季線圖。吉家網提供
台中市房市單價季線圖。吉家網提供
高雄市房市單價季線圖。吉家網提供
高雄市房市單價季線圖。吉家網提供
六都房價緩跌幅度以雙北市跌幅較高。吉家網提供
六都房價緩跌幅度以雙北市跌幅較高。吉家網提供
六都平均單價年線圖。吉家網提供
六都平均單價年線圖。吉家網提供

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