【文/楊茲珺】目前房價距離高點已小幅修正,還有沒有機會入市投資、買房賺錢呢?專家直言,現在短進短出賺價差,「有難度」;但是如果把投資時間拉長,趁著利率處於史上最低、租金指數卻一路上揚的時點,如果能找到合適標的買下買房出租,也是創造穩定現金流入的好方法。

▲過去預售屋常見短期買賣獲利,但隨著房地合一稅、實價登錄上路,投資客大量退場。

具有會計師與證券分析師資格的財經作家Miss Q表示,在通貨膨脹的壓力下,不動產除了是安身立命的處所,也是必須納入資產配置的重要拼圖。想要靠不動產獲利有幾種方式,快來看各自的優缺點和注意事項。

買進賣出 短線難賺價差

10年前,就算是菜籃族投身房市,短期進出、可以輕易在一、兩年內賺到10~20%的價差,但如今不可同日可語,屋比平台創辦人葉國華認為,想要靠買賣屋賺錢,現在是「不切實際」。

葉國華指出,由於實價登錄、房地合一稅上路,2016年起買屋、賣屋的所得,扣除成本與費用之後、還要被課15%~45%的稅,持有時間愈短、稅就要繳更多。大環境也不如以往,除了台北市以外,其他五都的新屋供給多,而台北市人口也呈現淨流出的狀況;還有軌道交通建設愈來愈綿密,台灣產業也從台北、新竹擴散至中科、南科,較難有某個城市、某個區域獨強的表現。

想賺房屋價差 長期抗戰才有曙光

Miss Q說,參考各項不動產指數,房價最低點已過,雖然現在購屋大賺機率不高,但是也不容易賠錢,可以參考實價登錄,購買合理價就好。

因為房屋至少要持有10年,房地合一稅才會降到15%,想賺買賣價差,勢必得長期抗戰。葉國華提醒,現在入市且須具備更專業的地產知識,要能判斷買價是否符合行情、甚至在行情以下,或是能在廢墟內找黃金,買老舊屋來修繕加值。

買房出租 中長期可保現金流入

早年常有人買下整層住家,隔成好幾間套房出租,年租金報酬率可達5~10%,但其實住家改建套房違反《建築法》、消防法規,違章套房火災導致租客喪命的新聞時有所聞,政府也多加查緝,想當守法房東、只能購買標準型商品。

▲房貸利率低、租金持續上揚,若房屋入手價夠低,出租報酬率很可觀。

Miss Q表示,買屋出租的年投資報酬率大約2%,若與買房的資金成本1.6%相比,還是高出一點點,「把買房當作對抗通膨的工具,另方面賺取比放銀行活存多一點的收益,就資產配置觀點來說還是可行的。」

中南部租屋收益可期

台灣ETF投資學院創辦人李柏鋒則認為,在台北買屋出租效益低,但在中南部還有可為,「可挑選總價不高、但租屋需求旺盛的大學城週邊,年租金報酬率可達4~5%。」躋身包租公最大的優點,就是可以創造每個月穩定的被動收入與現金流入。

不過,當房東也不是翹腳收租就好,也要承擔空租期以及房客素質不佳的風險。目前政府鼓勵房東將房子委由專門包租代管的業者經營,不過房東也必須犧牲一點報酬率,支付業者費用。

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