2019/04/09 00:04

論者指出,目前世界主要國家房價的上漲多都跟貨幣寬鬆與資金過多有關,台灣房市也被證實是同樣情況。示意圖。資料照片

論者指出,目前世界主要國家房價的上漲多都跟貨幣寬鬆與資金過多有關,台灣房市也被證實是同樣情況。示意圖。資料照片

張金鶚/政治大學地政系特聘教授

最近總體經濟不如預期,家戶所得並未成長,少子化導致未來人口將持續下降,住宅居住需求應該會逐漸減少,在自有率已高的情況下,長期房市的成長似乎並不樂觀。然而因為當前的貨幣供給額仍然過多,銀行游資充斥,加上利率長期一直處在相對低點,在國內除房市與股市外,其他投資包括衍生性金融商品或創投研發等高風險高報酬產品,一般人較不熟悉。尤其財富能力較佳多是長一輩的家庭,其投資觀念保守,仍多認為「有土斯有財」,加上國內房地產的持有成本很低,因此國人多偏愛房地產投資。

因此,雖然國內住宅的居住需求逐漸減少,但其投資需求卻仍有相當潛力。面對長期住宅居住與投資需求變化,這對房價會產生何種影響?當前的低持有成本與低利率可能產生過度的投資需求,是否也會增加房市風險?而政府財金單位面對此游資充斥,風險可能增加的情況下,有何因應建議?

由於房價有長期趨勢與短期大幅變動的情況,這跟房市有自住與投資兩種需求有關,因為這兩種需求對房價的影響會不同,自住需求對房市影響在基本面,對房價影響是長期且穩定的趨勢;而投資需求對房價影響會快速,造成短期非線性的大幅變動。

陳明吉、楊智元、謝博明等三位教授和我在2012年於國際學術期刊《Journal of Real Estate Research》(SSCI)發表《住宅投資需求與房價之關聯分析》。我們將影響房價的需求分成兩類,分別是居住需求以及投資需求,其中居住需求透過一般常用的總體變數,如所得、家戶數等來解釋,而投資需求則藉由貨幣供給變動率、股票市場報酬率等變數來捕捉。

檢視台灣過去房價上漲,游資多寡一直被認為是房市投資需求的重要因素,而背後經濟成長與外來資金則是影響游資多寡的力量。基於這些理論,我們採用門檻迴歸模型,此計量方法可以讓我們區分自住(房價長期穩定的趨勢)與投資(房價快速變動)兩種狀態,測試我們上述的理論是否在實證上受到支持,同時找尋何種因素會引發房價變動狀態的改變,進而分析房價在這兩種不同狀態下,各是受到那些關鍵因素的影響。

我們以台灣過去近35年(1975年Q1-2009年Q4)的長期季資料進行實證研究。實證結果顯示貨幣供給每一季增加超過5.85%(年增23.4%)時,就會引發房價快速上漲。研究結果也顯示,在居住需求狀態,其所得與住宅使用成本兩變數是主要影響因素;但在投資需求狀態,除貨幣供給外,股價與通貨膨脹率則是顯著影響因素。

房價長期上漲的動能是經濟成長與居住需求所累積的結果,然而國內近期經濟成長動能有限,居住需求能力也不足,但房價卻持續快速成長,顯然受到短期投資需求所帶動,而此短期投資現象乃是受到游資充斥及低利率水準所導致,目前此高房價水準並非屬於長期穩定狀態。換言之,過度的依賴短期住宅投資支撐房價的上漲,未來長期房價下跌變動的風險將逐漸提高,政府主管機關、金融單位及社會大眾不可不慎!

目前世界主要國家房價的上漲多都跟貨幣寬鬆與資金過多有關,台灣房市也被證實是同樣情況。為使房市穩定發展,房價漲跌不會劇烈變動,政府應關注市場游資狀況,除注意國際資金流動,也要特別監控金融體系不能過度放貸於房市。雖然貨幣寬鬆是全球的現象,台灣難以避免受到資金國際流動的衝擊,但為使房市穩定,建議政府應採用選擇性信用管制,抑制房市與土地的投機與多戶非自用及豪宅的投資行為,將過多的游資移轉到生產事業與創新研究發展上,才能讓台灣經濟正常穩定成長。

https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190409/1547158/

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