李同榮│理財周刊972期│2019-04-12 
台灣房市第五次循環自二○○二年春至二○一八年夏,共走了十六年,房地產市場在二○一四下半年開始緩跌三年半後,二○一七年第三季台北市中古屋市場已率先止跌落底,二○一八年第三季,全台房市也由北到南全面落底,台灣房市第五次的景氣技術循環正式宣告結束。

從房市價量走勢、建商、金融機構、購屋信心等五大面向分析,證實房市全面落底,由吉家網整理的「2018年房市年報」分析,並從五大面向分析證實二○一八年是台灣房市落底年,也是結束第五次景氣循環的關鍵年:

(一)房市交易量變動分析:

此波反轉後,交易量持續萎縮七季,二○一六年第一季交易量急凍至最低點四三一八二戶,二○一六年交易量見底二十四萬五千戶,在見底量當年若沒恐慌性殺盤,就足以證明市場軟著陸,往後也不可能會出現恐慌性殺盤。(如交易量移轉季線圖)

(二)房價季線走勢分析:

此波循環六都中古屋房價高點分別落在2014Q2-2015Q3,六都房價緩跌後低點分別落在2017Q3-2018Q3。六都房價緩跌幅度以雙北市跌幅較高,中南部除高價新成屋跌幅較高外,低總價物件因均價低,跌幅相對有限。(如:六都第五循環均價高點對照低點跌幅統計表)

(三)建商信心指數分析:

二○一四年第三季全台開工量與使照核發量正式死亡交叉,就已注定多頭市場正式終結。開工量由盛而衰,二○一六年第三季達到最低點,開始隨市場交易量回溫而遞增。二○一八年第一季,開工量由谷底翻身,越過使照核發量,正式呈現黃金交叉,六都房價也陸續於第三季全面止跌落底。(如七年來全台開工量與使照量季線圖)

(四)金融機構融資餘額分析:



中央銀行公布二○一八年十二月全體銀行購置住宅貸款(房貸)餘額及建築貸款(土建融)餘額,各為六.九八兆元及一.八六兆元,續雙創歷史新高紀錄,且房貸全年增加三二九六億元,年增率四.九六%,創八年來新高。(如六年來建築貸款餘額增減走勢季線圖)

(五)購屋信心指數分析:

自二○一四年第三季房市反轉向下以來,交易量完全是來自剛性需求,投資買盤幾乎完全撤出市場,因此,當市場交易量逐步回溫時,就代表購屋信心增強,從近三年房貸餘額持續遞增觀察,顯現自住買盤支撐整個中古屋市場。
未來二年影響房市的重要利多與利空因素:

利多因素:

(一)利率仍處低檔:有利餘屋消化,並刺激剛性買盤進場。

(二)資金寬鬆:市場止跌交易回溫,超額儲蓄將降低轉入房市,剛性買盤與換屋族同步信心提升,租賃市場活絡,牽引局部資金轉入投資租賃市場,加之租稅大赦通過後,將對房地產商辦市場產生重大影響。

利空因素:

(一)美中貿易戰影響:中美商戰談判結局未定,將影響全球GDP成長。

(二)中國經濟放緩幅度大於預期,將大大影響台灣出口。

(三)國際局勢影響:英國脫歐、北韓重啟核武威脅、印巴衝突等地緣性衝突,將影響全球政治局勢動盪不安。

(四)選舉不確定因素:台灣總統與立委選舉,將對房市產生觀望格局。

(三)二○二五至二○二八年邪惡的結束第六循環:二○二五年開始,少子化因素逐漸發酵,二十五至六十五歲台灣勞動人口開始劇減,加上兩岸關係面臨攤牌時刻,二○二五至二○二八年房市將有暴漲暴跌等極端變數,邪惡的結束第六循環。

總結上述分析,提供購屋者四大良性建議:

(一)自住買盤可積極進場

未來兩年將是高價微降、低價微升的盤整格局,因此,自住買盤可積極進場,風險不大,何況既然自住屬長期擁有,選擇此時進場沒有風險。

(二)換屋族群不疾不徐,可擇時擇優進場

建議換屋族群可針對新餘屋,多花時間精神,不疾不徐,選擇讓利較大建案的全新餘屋,耐心好好議價,必定能取得合理房價,完成換屋心願。

(三)首購族群可擇優介入預售產品

自備款少的首購族群,可選擇付款輕鬆且單價接近新成屋的預售產品。當房價處於高點時,購買預售產品會是最大風險,因為房價不漲反跌,一來一回,就可能斷頭或套牢。但當房價低檔或持平時,預售產品若接近新成屋合理價,三年後交屋的房價應有些微漲幅,此時介入風險相對較低,但重點是房貸支出不宜超過家庭收入的三五%,才不致造成生活的壓力。

(四)投資市場應謹慎,端視投報率而為

房屋市場雖避免不了有投資行為,但在盤整市場中要投資獲利相當困難,因此必須謹慎評估投報率,若產品年投報率(ROI)有三%以上,則風險相對較低,目前投報率低的傳統商店不但增值有限,且風險極高,應是現階段不適合投資的逃命商品。

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