莊孟翰│理財周刊972期│2019-04-12 
三月二十九日由ETtoday新聞雲所舉辦「2019台灣房市論壇」,其中有關社會住宅與包租代管兩大議題,雖然內政部一再強調未來推動速度會越來越快,惟就實務現況觀察,執行進度嚴重落後,顯與政策沒接地氣,理想與現實脫節所致!

針對包租代管與社會住宅議題,如就實務面檢視成效,現實與理想之間顯示落差極大,不僅包租代管第一年預定一萬戶,實際僅達成三四六三戶,此外,中南部房價普遍較低,並且住宅自有率偏高,因此,應該以租金補貼與購屋貸款利息補貼雙向並進來「接地氣」,才能達成最有效益的政策執行。

其次,如再由近年人口變遷角度加以探討,不僅人口增加緩慢,三年後更可能出現負成長,此可由二○○○年二二二七萬人,及至二○一八年僅增加至二三五八萬人,人口增加率由千分之八.三四驟降至千分之○.七五,但戶數卻由二○○○年六六八萬戶增加至二○一八年的八七三萬戶,另外,戶量降低速度也很快,由二○○○年的三.三人快速降至二○一八年的二.七人(詳請參閱附表一),由此顯示子女成家之後大都不再跟父母同住,這也正是當前市場小坪數當道之主要原因,另一方面則是社會住宅供不應求。

此外,如再檢視四年來社會住宅的實施進度,如附表資料四八八三八戶當中,扣除既有六七二五戶以及規劃中的二一七八三戶,真正施工中再加上完工的只有二○三三○戶(詳請參閱附表二),不僅數量很少,且大都集中在台北市、新北市與桃園市,市場當然供不應求。

附表顯示,雙北之外,中南部的社會住宅比例非常低,其因在於房價基期較低,因此,調查結果五百至一千萬元的住宅需求都集中在中南部,再加上這些地區住宅自有率都很高,因此,不應該一體適用現行包租代管與社會住宅政策,尤其社會住宅更要從更廣義的角度來擬定政策,才能真正符合事實現況。



至於當前社會住宅策略性規畫最重要之四大建議事項,分述如下︰

一、兼顧北中南區域均衡發展與在地老化之實際需求

在人口快速老化過程,應格外重視在地老化之實際需求,除產業發展之外,六都更應儘速完成交通建設,並積極建構獨立自主生活圈,俾免人口過度集中於北部都會區,城鄉差距擴大,衍生更多住宅與社會問題。

二、整體住宅政策應兼顧高自有率、高空屋率與都市更新之實際問題,進行綜合評估、規畫,俾免全國各地大興土木,徒增大量空屋。

三、社會住宅之興建應以雙北市為主,其他縣市則應側重租金補貼與購屋貸款利息補貼,不必急於大量興建,因桃園以南空屋量大,不僅房價較低,租金也較低。

四、最近針對產業界多年來不斷提出的「五缺」,亦即缺電、缺水、缺地、缺人與缺工等五大問題,雖然政府承諾將設法儘速解決,惟如進一步檢討工業用地短缺問題,台北市與新北市之需求亦極為殷切。如再檢視機場捷運沿線各站地形地貌,亦可發現鐵皮屋之工業廠房林立,因此,如能就此將其立體化,既可有效利用土地,亦可兼顧結構安全,更可藉此騰出社會住宅用地,可謂一舉數得。

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