沒落的東區商圈 怎麼起死回生?
莊孟翰│理財周刊973期│2019-04-19 
Q又一家國際品牌宣布撤出東區商圈!歐舒丹咖啡因調整行銷策略,旗下位在捷運國父紀念館站2號出口,台北市大安區光復南路290巷的咖啡廳已於去年底悄悄收攤,該店於二○一二年插旗台北市,為品牌在台灣的首家咖啡餐飲,店面一七九坪,月租含管理費六十三萬元,去年十一月租約到期後不再續租。

事實現況是東區店面的空置率已逐漸攀升至一二.五%,且平均待租期更拉長到一年,連鎖反應正逐漸擴大,歐舒丹並非第一家,在商圈及市政並無積極作為之下,也不會是最後一家收攤的名牌店家。

針對東區商圈問題日益嚴重,台北市長柯文哲提出要課徵「空店稅」,請教莊教授,此一作法是否真能讓東區商圈起死回生?


A:台北市長柯文哲視察東區後提出四點振興計畫︰

第一,東區長年沒有一個完整的商圈組織,會協助組織商圈協會,整合地方意見。

第二,加速劃設綠色人行道,引入人流到巷弄。

第三,缺乏特色的頂好商圈綠廊,將交由捷運局重新規劃,設計城市舞台,搭配對街活動與二手市集,增高民眾停留意願。



第四,商業處「老店新生計畫」,加入改造東區特色店家。

忠孝東路四段從復興南路至光復南路門牌編號共計330號,約一千五百公尺,兩側就算一個門牌區隔為兩個店面,頂多也只有六百多個店面,如真有心了解,只要花個一天時間就能徹底了解大街小巷的各種疑難雜症。柯市長所提四點計畫並沒有什麼新構想,問題根源在於坐而言不如起而行!為何政府機關總是後知後覺?

空店稅實質意義不大 恐成空包彈

─捨輔導而就懲罰太消極,查緝成本是否划得來?




目前台北市政府正研擬修正「台北市房屋稅自治條例」全面課徵「空屋稅」,只要空置達一年的空屋,將課徵高於目前囤房稅最高三.六%的稅率。

不過就實務現況看來,課徵空屋稅的實質意義不大,就房屋稅率而言,自用住宅稅率為一.二%,第二戶二.四%,第三戶以上三.六%,如再加徵空屋稅恐成空包彈。另外,房屋稅係根據「房屋評定現值」計徵,並非如大眾所想像的依照市價一、兩億的金額課稅,能夠增加的稅額肯定不高,相對的「查緝成本」未必划算,效果如何,在於是否能夠促使原本隱匿的屋主誠實報稅。

至於空店查緝會遭遇的則是「認定問題」!目前東區巷道很多小型店面,不僅違規使用,違建更是隨處可見,試想,開徵之前是否要先將周遭環境與凌亂的招牌徹底整頓,而更重要的是,違建該如何拆除?或者就地合法,只管課稅就好?

此外,許多「住宅區」一樓違規當作營業使用,還將空地比占為己用,如再仔細檢視其營業空間,約有三○~四○%係占用空地比,這又該怎麼處理?其實此一問題更嚴重影響都市更新進度,市府如不能就整體市政建設從長計議,最後恐將事倍功半,甚至徒勞無功!

其次,屋主如因空店稅而表明要回歸住家使用,這又該如何認定?另外,「一年」的時間同樣很難界定,如果屋主表示店面已在第十個月出租,並約定二、三個月的裝潢期,因此,尚未滿一年,這又要如何認定?

上有政策 下有對策

─應正面探討衰退原因,對症下藥


二○一四年囤房稅實施前,市府為清查數量有事先通知兩戶以上的屋主自行填寫出租或自用,另外,也可透過水表及電表度數交叉比對認定。就東區商圈而言,也可針對復興南北路、市民大道、光復南路與仁愛路這一區域分別通知,只是巷弄違章建築林立,並且有不少店面一分為多單位,能否一一通知到真正的房東還是一個問題。



其次,若再以現有空屋認定標準,每月用電低於六十度、水費不超過五度就列為空屋,是否客觀也是另一個問題,例如光是冰箱插電不用,一個月耗費約二十度,因此,只要將店面短租給特賣會,或者夾娃娃機業者,就能達到不被查緝的標準,又或者索性讓空置店面不關燈或浪費些水,同樣可以規避空店稅問題,就此而言,很可能落得本末倒置,徒增查緝成本。

 

再說東區許多房東,因為早期購置成本很低,例如四十幾年前敦化南路與忠孝東路口的安樂大廈樓上每坪僅二.八萬元,一樓店面每坪亦僅數萬元,房東根本不痛不癢,唯一影響較大的只有近十年購入,並且有房貸壓力的投資客會想盡快出租而不得不降低租金。

上有政策,下有對策,重稅懲罰只是消極手段,何不正面探討商圈衰退的真正原因,設法對症下藥。

提出振興計畫 重塑良性循環

─成立商圈自治委員會,積極研擬振興計畫


其實東區空店的成因不僅僅是高店租的單一因素,「電商崛起」同樣改變了原本實體店鋪的消費模式,另外,西門商圈復活與信義商圈崛起所造成的商圈轉移效應,更加速分散原本東區商圈的消費族群。



二十多年前西門町也曾因商圈沒落而提出「振興計畫」,近年由於西門徒步區街區發展促進會與市府的積極輔導推動,再加上便宜的消費與一站式的美食購物,並且市府還將燈會移師北門舉辦,利用話題性,除帶動本地年輕人到此消費,同樣也讓一些國外背包客與觀光客慕名而至,西區從此翻轉成繁榮的代名詞。按西門商圈係以西門徒步區為中心,東至中華路、西至康定路、北至漢口街、南至成都路,目前已逐漸呈現起死回生新商機。

更重要的是,商圈如缺乏特色、繁榮不起來,即便再低的租金也無法吸引店家。因此,如僅想以消極的提高稅賦,不如積極主動出擊,譬如信義計畫區因為百貨的群聚效應,包含影城、購物及美食,應有盡有,當然可以有效吸引訪客駐足消費購物。

因勢利導,東區當然也能如法炮製,研擬「振興計畫」,尤其兩年後位於忠孝復興站西側SOGO百貨旁的正義國宅改建完工後,同樣可以擴大聲勢重塑商圈優勢,再創新商機。至於東區商圈,除「增加綠廊」、整治市容景觀之外,更應儘快成立商圈自治委員會,並加強巷道周邊「衛生環境」整治,也才能有效增加新客源。

至於環境衛生例如店家廁所之管理維護,建議以獎勵方式輔導,凡經市政府檢查合格,就在門口張貼標章而逐漸形成良性循環,凡此都是重振商圈的積極作為!

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