李同榮│理財周刊974期│2019-04-26 
據統計北市有三.六萬戶一年以上未使用的空屋,台北市政府為解決資源使用浪費,正研議修正《台北市房屋稅自治條例》,將課徵高於三.六%的「空屋稅」,由於涉及中央《房屋稅條例》的法律授權,母法若沒有修改,北市自治條例也無法調整,因此市府預計近月與財政部商討。

到底應不應該加徵「空屋稅」各方見解不一,筆者分別從產、官、學、屋主、一般社會大眾等五種不同角度,解析全民對該不該加徵空屋稅的不同見解:

(一)從北市府官方角度分析:徵空屋稅對市府有四大益處但也有四大迷思

1.加徵空屋重稅可以增加稅收,彌補一戶自住稅率降低的稅收損失。

#問題迷思:空屋定義不清,漏洞百出,市府真的課得到稅嗎?

2.提空屋稅對富人加稅可以降低民怨,選舉將至又可爭取基層選民認同,尤其買不起房的年輕人一定全力支持。

#問題迷思:年輕人除了喊爽之餘,真的牛肉在哪裡,他們會實際受惠嗎?

3.空屋稅可以涵蓋空店稅,解決傳統商店偏高空置率。

#問題迷思:傳統商圈偏高空置率是市場問題?租金問題?還是商圈競爭力問題?抑或只是稅制單純可以解決的問題?

4.提空屋稅可以掩飾社會住宅政策跳票缺失。



市府如意算盤是提空屋稅企圖逼空屋轉入租賃公宅,並可以不再蓋公宅。

#問題迷思:空屋真能轉入當租賃公宅?中央八萬戶空屋移轉社宅政策為何會失敗?就算空屋有效轉入租賃市場,就不必再蓋公宅嗎?對買不起、租不起的年輕人公平嗎?

(二)從學者角度分析:活化閒置資產,避免浪費社會資源

解析學者對於活化空屋的論述,存在最大的盲點是:(1)空置率與市場機制息息相關,(2)空屋無法以稅制控管轉入租賃市場,也難解決弱勢居住問題,更難談到活化閒置資產的發展,否則政府也不會有那麼多閒置蚊子館。

※空置率高低與市場價格起伏息息相關,活化控管角度理論正確,實務困難

學理上分析對的事,實務上往往行不通,有房地產市場就會有空置率,空置率高低與房產價格起伏有關,交易價格漲時,為了保值增值利益,閒置資金就會投入閒置資產,空置率就會增加,反之房價跌時,空置率自然會降低。

而租賃市場上,商圈活絡,競爭力帶動租金上揚,空置率就會降低,反之商圈沒落,競爭力削弱引發租金下跌,空置率就會增加。這一切都會有市場機制自然調節,天母商圈就是實證。

其實以營建署統計台北市約六萬戶空屋(市府自稱三.六萬戶空屋),空屋率約六.七三%(日本、美國空屋率超過一二%),相信在房價穩定時,加上政府投資管道多元化的配合政策,北市空屋率自然會逐步下降,所以問題不在空屋,核心問題在政府的房價穩定政策與多元化投資環境,才能有效降低空置率。

(三)從業者角度分析:空屋稅影響較大的是建商餘屋,空屋稅加囤房稅有重複課稅疑慮

依建商的角度會認為政府已經有緩衝三年課徵三.六%囤房稅,又要加徵三.六%以上空屋稅,是否一隻羊被剝兩層皮?

要嘛就界定有使用即非囤房,取消多屋囤房稅,要嘛就不要加徵空屋稅,否則就是重複課稅,至於緩衝三年一.五%稅率是否合理,這是另外一個議題,不應有稅上加稅之重複課稅的不合理稅制。

(四)從空屋所有權人的角度分析:空屋稅只會逼迫空屋進入交易市場,不會活化租賃市場,更不可能舒緩弱勢租賃需求

空屋持有者目的在於希望保值與期待增值的心理,一旦市場沒有增值與保值的利益,大都就會流入交易市場,鮮少會轉入租賃市場,何況空屋大多是中大坪數,對弱勢所需的社會住宅毫無助益。

若是有多屋擁有者被課囤房稅,再加徵空屋稅,當然一樣有重複課稅之疑慮。

(五)從一般社會大眾的角度分析:民氣可用,稅制打房維護弱勢,容易引起共鳴

大多數空屋算是少數富者擁有,因此社會大多數民眾對多房囤房不具好感,尤其買不起房也租不起房的年輕人更是難以忍受。因此所有稅制打房政策或打著維護居住正義的政策都會讓弱勢者大力支持,政府就有民氣可用,但政策有時也是幌子,往往只談理論不切實際,對症不對藥,既不治標更不治本,社會貧富差距與對立依舊無解。



※解決空屋問題,從交通建設、社宅、都更、投資環境、稅制革新提五大政策建言

綜合產官學、房屋持有人、社會大眾的不同角度剖析,空屋率的解決絕不是加徵空屋稅就能一併解決,核心問題還是市場機制,政府要做的是如何建構良好的市場機制與多元化的投資環境,避免房地產炒作環境,進而能降低空屋率。而稅制只是健全房市其中治標的一環而已,台灣非自用持有稅的確偏低,但需要全面性檢討革新,而不是疊床架屋,稅上加稅。

真正要健全房市的治本政策包括:

(1)加速交通建設,擴大都會範圍。

(2)廣建社會住宅穩定租賃與交易市場房價並降低民怨。

(3)加速都市更新,提升居住品質。

(4)提供多元化投資環境,不要讓房地產成為閒置資金的唯一投資避風港。

(5)全面性房屋持有稅的合理化革新。

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22663366700&AType=1

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