北京新浪網 (2019-04-25 05:59)

房地產,沒問題

  來源:秦朔朋友圈 

  房地產運行良好,問題不大

  近期的房地產有些躁動,朋友圈裡的地產營銷人積極傳播消息,自媒體圈有朋友邀我討論接下來的走勢,一些有購房需求的親友也按捺不住問我要不要衝進去,乃至地產股也暴漲暴跌。

  房地產依然牽動著許多人的心,既然迴避不了問題,就有必要坐下來好好聊聊。

  先耐心看一下這組數據:

  從1-3月份運行數據來看,商品房銷售面積29829萬平方米,同比下降0.9%,銷售額27039億元,增長5.6%。價格變動數據,統計局未展示,按面積略降但銷售額增長的邏輯,以及筆者了解的一些市場來看,應該是有一定漲幅。

  從庫存上看,3月末全國商品房待售面積51646萬平方米,比2月末減少605萬平方米,庫存創2014年2月末以來的新低。

  從投資來看,1-3月全國房地產開發投資23803億元,同比增長11.8%,各地定金及預收款、個人按揭貸款增速較快,房地產開發企業到位資金3.89萬億元,同比增長5.9%。

  以上數據羅列,轉化成簡單的語言就是:

  1、房地產整體供需狀況良好;

  2、2019年年初的信貸寬鬆,刺激了2018年壓抑著的需求,近期出現供低於求的局面,因此市場反彈,價格上漲;

  3、開發商手裡有錢,信心增強,擴大投資,將提供充足的供給,市場將回到供需平衡。

  因此,房地產依然按照著市場供需情況運行,沒有問題。

  「房地產長期看人口」,未必盡然。從長期來看,雖然人口紅利在消退,但城鎮化仍有很大的空間,將對沖人口紅利衰退影響。

  2018年,我國城鎮化率為59.58%,但這一數據是以常住人口(常年生活在城市,但不一定有房)來衡量,而戶籍人口城鎮化率僅為43.37%(在我國,除了北京上海,有房一般就有戶籍,有戶籍一般就有房),兩個數據可以簡單折個中,可能有效城鎮化率在50%左右。按照百分之一點多的年增長率,到90%的發達國家水準,還需要很多年的時間。想要在城市買房、安家的人口,基礎依然龐大,因此房地產的需求仍將穩定持續。

  再看競爭,房地產可能是我國競爭最為充分的支柱行業之一。2018年中國房地產銷售金額近15萬億,佔全國GDP的6%,僅次於製造、金融、建築等少數幾個行業。相比石化、金融、有色、建築等支柱產業,房地產屬於充分市場競爭的行業。消費者有充分選擇權,開發商競爭激烈——只要自由選擇和競爭充分,這個行業就不會出現大問題。

  最後看管控。除了競爭充分,房地產同時又是國家管控力最強的行業之一(壟斷性行業除外)。

  房地產相關的管理部門包括:住建委、街道辦、招標辦、房管局、規劃、土地、建設、市政、工商、稅務、城管、質監、消防、人防、環保……眾多政府部門交叉管理、輪番上陣,開發部和相關業務人員永遠奔走在各大部門之間。

  經過多年的摸索,上到中央,下到地方政府,已經摸索出一套成熟、完整的房地產管理辦法。以法律法規、調控政策、土地政策、金融工具為主,以行政管理、戶籍政策、所在地管理等為輔,另外,還有稅收工具還未上陣。我們要知道而且相信,國家有充足的經驗、人手和辦法管理好房地產。

  所以,對房地產過度的關注和擔憂,是多餘的。

  2

  房地產問題在哪?

  房地產到底有沒有問題?

  其實很難回答。

  沒買房的人,會說房地產有問題,可是大多數買了房的市民,就會覺得房地產沒什麼問題。站在哪一方向另一方開炮,都會損害另一方的權益。

  有些買房者和媒體,覺得房地產有問題,可是開發商和從業人員覺得沒問題——我合法合理買地、蓋樓、銷售,建商場、配套、營建公共設施,為居民提供良好的生活環境,為城市發展添磚加瓦,為上下游產業帶來更多崗位,為國家經濟發展貢獻力量,並沒有問題。站在哪一方批評另一方,都不合適。

  這也是政府難辦之處,也是一個有良知的「專業人士」的難辦之處。

  我們需要換個角度看問題。經濟學中有一個著名的案例,可供參考。

  泳池陽光與酒店副樓

  有相鄰的兩家酒店,左邊酒店有一個漂亮的泳池;右邊的酒店要在自己的土地上蓋一幢14層的副樓。要是這幢副樓蓋起來,就會擋住游泳池的陽光。游泳池沒有陽光,遊客可能減少,酒店收入就會減少。於是左邊的酒店到法院,要求禁止右邊的酒店蓋副樓。如何處理?

  按傳統觀念,傷害者自然要對被傷害者進行賠償,右邊的酒店對不起左邊的酒店。但是,兩家酒店是平等的,「權利的行使應以不傷害別人的權利為界」。而所有的傷害都是相互的,要維護左邊酒店的權益,就必然損害右邊酒店的權益。

  傳統觀點難以解決,經濟學家科斯有獨到的見解:

  案例中,不是一方在傷害另一方,而是雙方為了不同的用途,在爭奪相同的稀缺資源——享受陽光的權利,禁止一方,另一方就將受到傷害,很難判定。

  這就需要引入「社會成本」的概念。爭端來源於兩家酒店,但假設這兩個酒店歸屬同一人,這個人會怎麼辦?很顯然,這個人會衡量,是蓋副樓帶來的收益更大,還是保持陽光泳池的收益大,哪個收益更大,就選哪個!

  假定所有的資源都歸社會,所有的選擇都會有它的成本,那麼,社會將按照價值更優的走向,即誰更能發揮這一資源的價值,就讓這個資源流向它該流向的地方。

  回到房地產,買房者和開發商,已購房者和未購房者,雙方都沒什麼問題,更不是誰在傷害誰,可視作雙方都在爭奪共同的稀缺資源——土地。

  從社會成本的角度,所有的資源都是一定的。土地能蓋的房子就那麼些,並非無限量。老百姓手上的錢也就那麼些,老百姓還要生活、發展、享受,願意為房子出的錢有一定限量,再結合房子本身的成本、價值,社會就會給房子一個合理的定價,讓多餘的錢流向能發揮它更大價值的地方。

  現在的問題是,社會給一套房子及它佔據的資源定價是100萬,但是被人為抬升、炒作到200萬,這多出來的100萬,脫離了房子原有的價值,阻礙了這多出來的100萬向更能發揮它價值的地方流動!

  舉一個現實的例子:前兩年,筆者在寧波遠郊做樓盤,結合建安、財務、管理成本,與當地市場消費能力,我們的住宅價格定位為6000-7000元/平。不久,政府將當地棚戶區、老街、城鄉結合部大面積拆遷,拆遷款按略高的標準賠付。

  該拆的拆,該安置的安置,本來沒有什麼問題。但拆遷面積過大,許多還有價值的物業,如老街商鋪、大量年代不久的小區也被拆掉,導致短期形成大量、有效的需求。

  大批量新客入場,開發商心照不宣,集體漲價,我們的下一批房源漲到8000-9000元/平。中介也參與進來,進一步把二手房價格提高。居民們一看,擔心更買不起,原本堅持的紛紛讓步,拆遷款不夠也不要緊,把多年積攢的積蓄貼進來。

  又隨著市場總體回暖,區域房價逐步攀升到10000元/平,直到當前的13000元/平。這一過程中,地價不斷攀升,當地城投開發的樓盤也利潤良好,政府錢包鼓了,把城市建設得更漂亮。居民們看到自己的房子漲價了,也暗自慶幸早買了。政府、開發商、居民皆大歡喜,好像所有參與者都沒有吃虧。

  但是整個社會吃虧了,除了那些本來買得起但越來越買不起的群體留在原地難過,整個社會資源的正常流動被阻礙了:原本一平米只需6000-7000元,現在到了13000元,這多出來的一倍資金,本來可以用來做生意,搞個體,做投資;也可以用來擴大生產,招工人,買更好的生產設備;或者用來消費,去商場買東西,去旅遊,去給孩子學鋼琴……

  政府、開發商、居民沒有吃虧,但社會更廣大的群體吃虧了:做生意的損失了本錢,工人更不好找工作,工資也就漲不起來,賣機器的工廠銷售不佳,只好縮減規模,商場生意更清淡,很多人虧本關門,做兒童培訓的機構潛在生意被搶奪……許多潛在的機會消失了。社會資源本來可以更好地循環,但是被阻斷了。

  這就是房地產的根本問題——太多的利益群體炒作、哄抬,把房地產推到一個超出它價值太高的地步,提高了社會成本,阻礙了社會資源的健康流通。

  因此,消費者不必盯著開發商進行批判,媒體無需盯著市場偶爾的起伏做文章,社會各界也無需為房地產爭論不休,政府亦大可不必為市場的平衡疊加一層又一層的砝碼。

  解決的邏輯就應該是:

  1、該交給市場的交給市場去決定。畢竟整體市場還是良性的、高管控的。謹慎出台全國性調控政策,賦予地方政府因城施政的調控權力,同時引入更強有力的監督、問責機制;

  2、監控、追責、限制地方政府超出正常範圍的行為,主要是人為製造不合理的供需。如過度拆遷、壓縮土地供應和過高的土地價格、不合理的限價行為(變相的價格保護)、過高的商業、寫字樓配比,過度監管等。以及如《鄉下春天的葬禮》提到,為了增加縣城購買力,強遷鄉村中小學教育等行為;

  3、打擊利益群體哄抬、炒作行為,比如炒房群體(政府已充分針對、限制),局部區域開發商聯合議價,中介局部壟斷或聯合議價,媒體刻意渲染恐慌情緒等。

  4、保障弱勢群體的基本住房需求,如共有產權房、廉租房,這塊政府已經在做,但是力度不夠,且需確保落實到真正的弱勢群體上。

  因此,房地產有問題,但是有解的,而且要從根源上去解。而且決策層已經看到,並在一點一點解決(可能需要做減法)。

  3

  關注那些更需要關注的領域

  我們要注意到,整個社會的關注度也是一種資源。比如大家都盯著的事情,往往會得到更快解決,過程也會更公開、公平。而大家忽略的事,往往太多黑幕,直到問題爆發,人們才發現,原來裏面這麼亂。

  因此,合理引導、分配社會的關注度也很重要。

  首先,不要過分關注房地產,要去關注更多能為社會價值帶來更大增量的行業。

  房地產關乎的利益太多,太直接,因此,長期以來,社會各界受房地產的擾動太大,一有風吹草動,常常弄得滿城風雨,房地產運行也承受了太大的壓力。地產江湖40年,起起伏伏,看似紛繁,但「江湖」再大,大不過規律,大不過調控。

  尤其是過去20年的房地產,全民參與,走勢強勁,風光無兩,但再飛也飛不到天上去,仍然得基於經濟大環境,以三年、十年為一個經濟周期,及以三到五年為一個調控周期的,有規律的周期運動。

  房地產的命運是由國運決定的。當前,國家已提出更利於長遠國運的戰略規劃,以及「房住不炒」的總體調控思路,我們就需要更開闊的民眾教育,社會各界、媒體、廣大人民應該將目光從房地產上收起來一些,轉移到更宏大的事業,更能為社會價值帶來增量的領域,如科技、航天、新能源、先進位造、教育、文化領域等。

  房地產已經佔據了太多的國家資源,就不應該佔據更多的宣傳資源。媒體不要一驚一乍,或者站在偏頗的角度簡單地捧和殺,或者基於「流量」跟風、煽動情緒,更應發揮更重要的價值引導作用。

  民眾亦無需過於煩擾。房子逐漸會回歸它的實際價值,沒購房的群體,與其患得患失,怨天尤人,罵開發商罵政府,不如為了早日買房、改善個體生活,勤奮工作、積極創業;還在試圖通過炒房賺大錢的群體,也不宜把有限的個人資源堆積到成本已經較高、不能帶來根本價值變化的房子上面。

  其次,我們應該分出一些關注度,去面對那些難解但重要的領域:

  比如鄉村問題,牽涉著占人口大多數的農民,一旦讓仍留在農村的、數以億計的富餘勞動力發揮出價值,將給社會帶來多大的增量價值?

  比如金融問題,人民對金融的了解仍然太少,金融仍然太「高大上」,所以會出現各種各樣的爆雷、各種各樣的坑、各種各樣的騙局;也不能更廣泛地服務普通群體、廣大社會,效率還太低。

  再比如諸多壟斷行業改革問題,阻力重重,多年來難以有效推進,如果有關注房地產的熱情去關注它們,想不變都難吧。

  綜上,房地產問題並不大,即便有問題也是有解、在解的,無需牽扯國人過多的關注。而更需要關注的,是那些難解、也更能給社會帶來增量價值的領域。

  那些領域,才是國家和民族未來的希望所在!

https://news.sina.com.tw/article/20190425/31063376.html

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