2019-04-27 01:32:16經濟日報 記者王奐敏/台北報導
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台新投信副總經理林瑞瑤可說是房市專家,曾經擔任台新北美收益資產證券化基金經理人四年多,談到如何找到自己的第一間理想房,她說,只要夠住、大小不拘、新舊無妨,能滿足基本生活機能方便即可。

對於區域,林瑞瑤認為也可捨棄精華地段,只希望能找到未來捷運會通過的潛力區,能抗跌甚至增值,以做為未來換屋的本錢。此外,如果是買第一間房,一定要避免過於衝動,除了要勤快看屋,主攻低價潛力區,更要善用實價登錄來議價。

林瑞瑤小檔案 圖/經濟日報提供
林瑞瑤小檔案 圖/經濟日報提供
 

 

林瑞瑤舉例,實價登錄通常大坪數物件的一坪單價,會比小坪數物件的一坪單價低,因此在議價的時候,就可以用大坪數的一坪單價為基準來殺價,也比較有說服力。也可注意同一個社區是否有很多房子釋出,如果是,也更增加議價空間。

首購族來說,林瑞瑤認為,只要一步一步蒐集規畫相關資訊,一樣可以挑到適合自己的「家」。首購族往往想挑選市中心、大坪數的房子,卻又有經費上考量,其實建議可以在近郊買中古屋,最好是附近步行有運動公園或政府設立的圖書館,多運用政府提供的環境,而不是社區自行的公設以節省成本。盡量選擇優惠房貸,選擇房貸期間長的勞宅、國宅貸款,前者可節省房貸利息,後者可減輕每月房貸負擔。

還有就是第一次買房子容易忽略裝潢費用,林瑞瑤指出,首購族購屋,單身者最好控制每月房貸支出不超過薪水的三分之一。拿到年終獎金提早還,可以節省利息,但手頭仍需預留現金,一定要檢視自身的財務狀況以及擬定還款計畫。

挑選的兩大重點是要交通和生活機能。八不原則是避開山坡地、淹水區、戶數太多的社區、嫌惡設施、惡鄰、坪數太小、違章夾層屋,以及海砂輻射屋等。

對於換屋,林瑞瑤很堅定的說她不換屋,因為三房一廳或二房一廳,已經符合現代大部分人的需求,第一間房因為自住,不會有增值空間,所以如果有多的錢,寧願就買第二間房進行投資。

以投資的角度來看,林瑞瑤認為,在利率水準低的時間,用租金還房貸的效果其實挺好的,考量現金流,投報率3%以上就可以投資,但需注意客源。例如買一間700萬元的房子,一個月租金收入18,000元,投報率看似只有3%,但如果自備款200萬元,貸款500萬元,每個月支出的利息為7,000元,每個月租金減掉利息還有11,000元,十年下來成本降低132萬元,房地產不容易跌幅超過20%,所以,長期而言還是划算的。

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