近年來內政部實價登錄資訊、及種種房價指標和數據都顯示,台北市房價,有止跌跡象,部分區域跌幅縮小,有見底、復甦的現象。不過,「好時價」網站29日公布最新研究報告指出,根據價量變動趨勢,台北市成交價格是回穩了,可是就交易量來說,還是暗藏隱憂,所以應該要用「價穩,量不振」來形容現在台北市房市,比較貼切。

「好時價」指出,「價」與「量」一直是不動產市場的重要觀察指標,透過房價及交易量的交叉分析,可以明確掌握目前的房市狀況。「好時價」網站分析 最近6年的實價登錄資訊發現,2018年全台房市處於「價漲量縮」的局面,其中台北市,則由「價量俱漲」走向「價漲量縮」,顯示房價逐步回穩;但是,交易量不容樂觀。

「好時價」指出,在研究不動產市場時,房價固然是全民關注的焦點,但交易量也隱含著房價的支撐力道是否充足。

根據往年經驗,不動產市場具有明顯的「價先量行」特性,意即當市場向下反轉時,交易量會先下跌,接著房價隨之下修,例如最近一波的房市,在2013年交易量開始收縮,到了2014、2015年房價隨之下跌。換言之,價量的表現可分為「價量俱漲」、「價漲量縮」、「價量俱跌」及「價跌量漲」四個具有連貫性的狀態,也就是不動產市場的景氣循環。

「好時價」分析,然而,台灣的房市交易量受季節性因素影響甚鉅,傳統的329、928檔期等會拉抬交易量表現,為避免這些季節性因素左右房市,「移動平均」的交易量,就成了非常有用的工具。通常,可以過去一整年交易量的平均值,作為當月的「移動平均交易量」,藉此消除短期因素造成的市場波動。

回顧台北市過去的房市表現,「好時價」指出,透過房價與移動平均交易量的「年變動率」四象限圖,可以發現自2014年7月的「價漲量縮」,到2015年3月,進入「價量俱跌」並維持了32個月,至2017年11月進入「價跌量漲」,並在2018年2月回到「價量俱漲」的階段,持續至今。

不過,「好時價」認為,以目前的走勢來看,台北市房市又將步入「價漲量縮」,開始另個一新循環。

整體而言,從價量分析的四象限圖來看,台北市的房市雖然在2018年經歷將近一年的「價量俱漲」格局,但價漲的幅度皆低於1%,因此充其量只能稱為「價穩」;至於交易量不振的隱憂,一直未排除。

因此台北市的房市現況,以「價穩量不振」來形容更為切實。

台北市假量變動四項限圖。圖:好時價
台北市假量變動四項限圖。圖:好時價

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/80186.html

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