莊孟翰│理財周刊975期│2019-05-03 
Q想買房嗎?你可曾懷疑「實價登錄」是否暗藏玄機?這波房價自二○一四年囤房稅實施迄今,各地跌幅普遍超過兩成,並且各建案讓利依舊不小。

不過,一生難得一次的買房計畫,又不能和上市場買菜的模式相提並論,各地房價大相逕庭,購屋時究竟要以什麼價格作為依據?為使房價透明,避免炒作,政府於二○一二年八月一日開始實施「實價登錄」,至今一直都是一般民眾買房的重要參考指標,但想請教莊教授,實價登錄是否能真正反映真實交易價格?另外,實價登錄將再度修法,您的看法又是如何?


A:為使房價更加透明化,杜絕投機炒作,二○一二年八月一日實價登錄上路,不過卻因無法反映真實交易價格而屢遭質疑。

多年來實價登錄效果屢遭質疑,除三十個門牌區間價之外,就登錄時機而言,一般物件為所有權移轉後三十日內,預售屋則是代銷契約終止後三十日內,導致預售屋的登錄時間比實際交易晚約二至三年,因此,內政部推出的「實價登錄2.0」就是希望將其修改為一般物件須於申請所有權移轉時登錄,預售屋則須在簽訂買賣契約後三十日內登錄。

實價登錄2.0修法重點─國際接軌重要指標



因此,地政三法將針對以下五點展開修法︰(1)預售屋買賣契約完成三十日內要實價登錄。(2)門牌直接揭露不再區段化。(3)買賣移轉與實價登錄同步完成辦理。(4)申報權利人由地政士及經紀業回歸到買賣雙方。(5)提高惡意哄抬價格的業者罰鍰。

不過,當中的「預售屋即時登錄」及「門牌全都露」,卻出現業者不小的反彈聲音!在先進國家行之有年的「全都露」登錄方式,在台灣卻窒礙難行,主要原因為國人普遍重視私密性,不希望身家財產曝光。另外,預售屋在沒有產權登記與門牌編號情況下,要如何克服實價登錄的盲點?此外,有些高級住宅係以毛胚房出售,其間價格差距與認定也是尚待克服另一議題。

三十個門牌號碼區間價─實際影響何只數百戶

現階段實價登錄係以三十個門牌號碼為區間,究應如何呈現真實價格?就以忠孝東路四段為例,從復興南路到光復南路之間的門牌編號共計三三○號,若是以三十號為一個區間價,這之間數千戶的房產,都包含在這十一個區間房價當中,顯然不太合理!

光是這三三○號之間,就有從鬧區到較邊緣的地區,另外,還有單、雙號,南、北側的問題。買房不像上市場買菜,有辦法經由多次的經驗積累,找出合理價格。大部分的人都是花上大半輩子的積蓄,也僅能勉強負擔一次的購屋機會,對於缺乏買房經驗的消費者而言,實價登錄理應盡到保護消費者的責任,為免形同虛設,積極修法勢在必行。



美國房產資訊全都露早已行之有年,並且可以直接從網路搜尋物件履歷,坐落位置是基本訊息。此外,房齡、轉手次數、歷次房價與室內情況等細節,都可一覽無遺,且買賣雙方大都透過具有專業執照的經紀人協助,使得買房又多了一層保障。

現階段國內房產交易不合時宜的規範,不僅無法與國際接軌,還衍生不少購屋糾紛,以下僅就實價登錄顯示真實門牌編號之重要性,提出保障購屋權益之十點建議。

一、務必親臨現場勘查屋況─檢視有無土壤液化、斷層帶與屋齡是否超過30年

最近五、六級地震頻繁,位於環太平洋地震帶上的台灣,房屋的「耐震度」備受考驗,若實價登錄能揭露到每個門牌號碼,就能真實掌握想要購買房屋的真實比價基準,更可據此檢視是否位於土壤液化、斷層帶等相關重要問題。其次,屋齡是否超過三十年以及結構安全等問題,也都可清楚套疊比對。



二、公園綠地、永久性空地─視野景觀,衡量房價重要指標

 

實價登錄反映應該不僅是價格,而是房屋的「價值」,孟母三遷箇中道理人人琅琅上口,買房不只建物主體,周邊環境更有加乘作用!「公園綠地」、「永久性空地」便是衡量房價重要指標之一。

譬如大安森林公園周邊的信義路、新生南路、和平東路等;仁愛路、敦化南北路更是林蔭大道整齊羅列;國父紀念館周邊同樣擁有中山公園廣大的綠地與視野景觀,大幅提升生活品質而屢創高房價。

因此,如僅揭露「區間價」,還是很難找到合理的比價基準。

三、交通便捷,房價加持─距捷運站遠近,房價差異大



經常聽到「捷運周邊房價鍍金」,優先選擇捷運站走路約十分鐘就能到家的距離,最好還能有公車站等多元化的交通選項,無論到哪都很便捷。惟仍應注意同樣位處捷運周邊,各站點的「進出人次」與地面或穿越地下運行,房價差距也很大!

例如捷運穿越建物底下行駛,尤其是轉彎處,居住在上方的住家,或多或少都能感受到捷運的振動,就文湖線高架而言,周邊不同樓層住家都得忍受噪音、灰塵與振動的干擾,因此房價差異很大,區段化的實價登錄就無法精確提供各點的實際交易價格。

四、跨行政區房價大不同─單雙號價差五至十萬元

區間化的實價登錄,往往也會因「跨行政區」而無法顯示真實交易價格,例如光復南路西側雙號屬大安區,東側單號為信義區,兩側房價一坪價差達五至十萬元,一般民眾很難就實價登錄分辨對街單雙號之合理價位,因此,如僅提供區間化房價作為參考依據,還是很難保障消費者購屋權益。

五、大門正對別家後門價差大─巷道寬度與環境衛生不容忽視

位處狹窄巷道的住宅,常見「你家進出的大門,竟是人家的後門」!一棟大樓的門面相當重要,出入口在哪?不僅是風水問題,假設你家大門正對別人家的後門,若又遇到經營餐飲,除了每天要忍受廢氣之外,巷道環境衛生例如蟑螂、老鼠等,往往也都是環境髒亂的主要根源。

因此,不能單憑區間價比較房價高低,務必實地了解周遭環境等相關細節,方得充分保障購屋權益。



六、地形狹長,天井居中─前後棟價差大

目前仍可看到不少屋型狹長的建物,為兼顧通風採光,除規劃設計為前後棟之外,常見天井居中而影響住家格局與生活機能,尤其狹長房型前後棟出入憑藉著同個樓梯,一旦發生火災、地震等意外情事,必然嚴重影響逃生動線,例如仁愛路四段就有二、三棟大樓是這樣的規劃設計。

其次,這樣的規劃設計,必然會出現前後四戶共用一個天井而導致前後棟門對門,不僅私密性較差,還會因為煙囪效應,造成樓上住戶垃圾或衣物掉落一樓,以及回音等問題而帶來無謂的紛擾。

上述這些小細節也都無法如實的在實價登錄呈現,除非揭露價格標示12樓與「12樓之1」或「12樓之2」,否則一般購屋者還是無法清楚辨識真實價差。

七、高低樓層價差一、二十萬元─視野景觀影響樓層價差

通常低樓層房價較便宜,又能與高樓層享有同樣的周邊生活機能,尤其是在高價情勢下,不少人買房退而求其次選擇低樓層,這也正是現階段預售屋低樓層去化較快之主要原因。



至於高低樓層價差,在房價較低地區每一樓層價差一萬,至於高房價地區高低樓層從五萬到十萬不等,尤其高級住宅每坪二、三十萬價差更是稀鬆平常,如以四十坪計算,高低樓層價差高達八百至一千二百萬,由此顯見實價登錄區間化與實務現況仍存在相當大的差距。

 

八、風水疑慮嚴重影響房價─路沖影響最大

不想碰到「人在家中坐,禍從天上來」的飛來橫禍,一向都是國人買房的忌諱之一「路沖」,也就是房屋大門正對馬路口,一直以來,位於路沖建物發生車輛撞擊事故的案例時有所聞,也正因此多數人都會迴避路沖建物,其對房價衝擊不言可喻。

另外,圓環附近常見多叉路口,例如台北車站後站南京西路與天水路口,和平東路與羅斯福路交叉口也都出現五叉路口,除巷道動線之外,通常位於交界處的三角地帶室內格局都不夠方正,像這些特殊案例,實價登錄也不會特別記載,購屋之前如果沒有仔細核對建物測量成果圖與室內規劃設計平面圖,就有可能陷入房價便宜的迷思。

九、NIMBY鄰避設施 ─嫌惡設施,避之唯恐不及

有遇過下雨天打雷或地震的時候,巷道住家距離三樓窗戶不到一公尺的電箱爆出火花嗎?電箱大家用,為什麼要放在我家?這類公共使用的設施,為大眾所共享,但風險卻由該戶民眾承受,每個人都不想電箱靠近自家,卻又無可奈何!因此,鄰避效應「NIMBY」(Not In My Back Yard),意指「不要在我家後院」,長久以來一直都是社區居民避之唯恐不及的嫌惡設施。

過去周杰倫的母親葉惠美在淡水購屋也曾因墳墓之鄰避效應而不惜興訟。下訂新北市淡水二十一樓的預售屋,九十六坪含兩車位,要價約二千七百萬,不過,交屋後,原本預期的美景竟成一片墳地,氣得葉惠美提告建商廣告不實。

購屋前的實地勘查不可少,夜晚、白天、晴天、雨天各看一次,看清房屋前後左右的周遭環境與設施,才能避免有所疏漏,引發後續的購屋糾紛。

十、陰、陽面價差大─人潮錢潮,商圈發展之所依據



同樣是一樓店面,即便位處同一個商圈,人潮多寡身價卻不同,以忠孝東路、復興南路口的雄獅旅行社為例,東西南北四個角落當中,目前東南與東北側比西南與西北側好。過去東區商圈也有陰、陽面之分,統領百貨人潮較多時係屬陽面,明曜百貨人潮較少為陰面,其後東區人潮漸增,才逐漸沖淡陰、陽面的區分。

買賣房屋受人潮影響也是必然,人潮聚集的地方,自然房價較高,其中尤以店面最為明顯,惟現有登錄制度卻無法反映真實情況,殊為可惜。

實價登錄制定原旨係提供消費者正確的買房資訊,無論是價格、位置、交通方便性等,都是買賣雙方公平、公正、公開的主要依據,因此,唯有揭露真實的交易價格,才是真正保障消費者權益,打造房地產業健全發展的不二法門。

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22667026720&AType=1

全站熱搜

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()