胡偉良│理財周刊975期│2019-05-03 
房價節節高漲的時代,大批年輕人被迫成為「房奴」。未到而立之年,青春和夢想已被房子壓彎。

但綜觀世界,幾乎全球各地都存在著「房奴」的問題。

英國:「房奴」也是熱門話題, 「學區房」一樣也是很昂貴。

這幾年,英國的房價連續上漲,尤其是在首都倫敦,年輕人甚至很難買得起一個小公寓。許多年輕人就業後領的薪資在還完上學貸款後就所剩不多了,買房需要父母的支援。(英國抵押貸款機構Halifax對二十至四十五歲人士進行了購房調查,六三%的購房者從父母那裡尋求過資金幫助。)

二○○八年金融危機後,英國的房價普遍下跌,房產泡沫破滅在英國、美國、日本都發生過,英國人對房產泡沫都有警覺。

韓國:租房也可能成「房奴」, 押金甚至高達上百萬。

在韓國,大部分人結婚時會考慮買房。房子一般都是家人準備,有能力的也可以自己買。大部分韓國城市的房子不算太貴,不過,如果是在首爾的中心地區,除非家裡很有錢,或者工作真的非常好薪水很高,否則年輕人也很難負擔。

很多韓國年輕人都選擇租房,但韓國的租房制度和我們不太一樣,韓國租房要交「保證金」,也就是一大筆押金。在台灣,一般只要「押二付一」,但在韓國,保證金可能是房租的十倍,甚至更多。保證金交的越多,房租就越便宜。



韓國租房的「保證金」具體可分為兩種方式。第一種叫「全稅」,即一次性交給房東一大筆押金,金額相當於房價的五○%至七○%,可能達到百萬甚至數百萬之多。這種方式的好處是,房東不再收月租,而是把這筆押金的銀行利息或是投資收入作為房租,租客只需要付水電煤氣、物業、網費等等雜費即可,相當於「免費租房」。合約到期後,押金全部退回給租客。

第二種方式是「月租」,押金比較低,但每個月要按時繳納月租。即便如此,押金也會達到月租金的十幾倍。由此而言,即使是租房,帶給年輕人的壓力也不小。

日本:買地蓋別墅一千萬台幣搞定, 當房奴不算太難。

可能是因為當年泡沫破滅留下的陰影,現在的日本人對房子很謹慎,尤其是年輕人,感覺大部分都不急著買房。這一代日本人普遍很晚買房,租一輩子房子也行。

可能因為二十年前的房產泡沫,當年的炒房毀了很多人,所以當今日本人買房都是做為自住之用,可能一輩子就這一套房。

俄羅斯:小城市三十萬就能買別墅,可以向父母借錢。

俄羅斯地方大,人不多,只要不是莫斯科、聖彼德堡這樣的大城市,普通城市的房子不算貴。



如果準備結婚又沒錢買房,也不需要向銀行按揭,父母會借給你,以後你再還給他們,或者先和男方父母住在一起,存夠錢再買自己的房子。很多人都是這麼幹。

美國:老了再當房奴,三十五歲以下有房者僅占三六%。

美國人不是不買房,而是不會這麼年輕就買房。一般人上學的時候要貸款,工作後要還貸款,銀行也不會借給年輕人這麼多錢去買房,所以一般民眾沒有多餘的錢去當「房奴」。

據調查,三十五歲以下的美國人,房屋擁有者僅占了三六.三%。Realtor調查顯示,超過一半的美國人首次置業年齡超過三十一歲。皮尤研究中心(Pew Research Center)的調研則顯示,美國人的平均結婚年齡是二十六歲。這意味著,大量美國人在結婚五年後才開始買房。

新加坡:八成居民住「組屋」,政府出面解決「房奴」問題。

新加坡近八成的家庭是居住在政府組屋(HDB)中。新加坡的組屋政策堪稱世界的典範。

組屋的價格基本是在三十萬新幣到七十萬新幣之間。最貴的有近百萬,最便宜的有二十多萬,但都很罕見,房子有九十九年產權。

新加坡大學畢業生月薪在三千新幣左右。月薪3K,買個房子500K,聽起來不便宜,但實際上並不是這麼回事,新加坡年輕人買組屋基本上是毫無壓力的。

首先,上面說的組屋價格,是組屋在二手市場上轉售的價格,而不是政府首次出售的價格!

新加坡政府是新組屋的唯一出售者,它徹底掌控了組屋價格定價權,新加坡政府可以隨意根據它的經濟需要制定組屋價格,要漲就漲,要跌就跌,這麼些年下來手法已經非常嫻熟。基本上,新加坡政府對組屋價格的政策是要保持穩定的低幅增長。一手價格每年可以有上下一○%左右的波動幅度,二手房轉售的價格波動則更大些。



新加坡政府宣稱組屋是新加坡家庭的最大財富,它有義務保護新加坡人的這一項財富。由於有新加坡政府的強力支撐,除非新加坡經濟徹底崩潰,徹底垮台,否則購買組屋是件一本萬利的事情,所以大部分人都想購買組屋,也因此,新加坡政府在購買政策方面做了相當多的限制。

首先,組屋是銷售給家庭的,也就是說,單身年輕人不可以購買,年輕人要購買組屋的話,必須先結婚,否則得等到年滿三十五歲才可以買。

然後,每個家庭只能購買一套組屋,要買第二套的話,必須先把現有的一套賣掉;而且下一套不可以直接跟政府買新的,只能從轉售市場買,也就是說,必須付出更高的價格。

除了必須以「家庭」為單位購買組屋,購買組屋對家庭收入也有要求,必須是家庭人均月收入低於四千(近兩年好像提高到了五千),才可以跟政府購買新組屋。

一旦家庭人均收入超過額度,那麼就不可以買新組屋,而只能從二手市場上購買組屋,二手組屋會比一手的貴。

或者是去買私人公寓(住宅),而私人公寓(住宅)價格比二手組屋至少貴一倍,也是世界頂尖的房價之一。

最後,新加坡政府對於低收入家庭購買組屋也有各種政策照顧,對於低收入家庭購買組屋,政府會根據具體情況最高可以白給四萬新幣的補貼。

有這補貼,買個三十萬新幣左右的組屋,頭期款基本上就搞定了,然後,三十年貸款靠每月還款及公積金搞定。

也就是說,新加坡年輕人只要有正當工作,買房甚至可以不用掏一分錢。然後,住個幾年賣掉,還可以賺上一筆。這就是新加坡年輕人面對的買房環境。

德國:租房才是主流文化, 首都租房人口高達八六%。

從資料上來看,德國年輕人幾乎不受「房奴」問題困擾。

德國人的首次購房年齡堪稱全球最晚——接近四十一歲。之所以這麼晚,是因為租房文化早已成為主流。聯邦統計局資料顯示,只有四二%的德國人擁有自住房,高達五八%的德國年輕人選擇租房。首都柏林的租賃人口達到八六%,漢堡為七七%。即使在歐美國家,「全民皆租」也屬罕見。

但實際上,德國房價不算貴。根據德國土地建設銀行調查,一個德國平均收入水準的家庭如果要購買住房,每個月還款只需要花掉收入的五分之一,負擔並不重,無需成為「房奴」。

德國人熱中於租房,主要是因為完備的租房法律保障,以及租房也可以享受很好的居住條件。

只要居民合法納稅,租房者與買房者享受同等的公共權益。

此外,德國房屋租賃法規定,房東不能隨便漲價。根據舊法案,三年內租金漲幅不得超過二○%。即使這樣,德國租客仍不滿意。二○一五年,德國出台新法規,要求三年內租金漲幅不得超過一○%。

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