李同榮│理財周刊976期│2019-05-10 
根據內政部最新統計顯示,今年首季全台住宅建照核發共約三.三萬戶,不僅年增二○%,更為近二十年來同期新高,尤其台中市首季建照核發近達八八一○戶,年增六四%,為六都最高。

以內政部統計近年建照核發數量觀察,在房市最熱絡的二○一三年全台建照核發量計十三.三萬戶,不過隨著二○一四年房市景氣自高點反轉,建照核發量也逐年快速下滑至二○一六年的七.九萬戶,近四年間在使照核發量逐年降低與餘屋逐漸去化下,二○一八年全年建照核發量又高達十二.二萬戶,為房市反轉向下的四年間最大量。

筆者分析,房市自去年以來,建照核發量與開工量屢創新高的真正因素有三:

一、房產中古屋市場於二○一八年下半年確立止跌落底

從二○一七年下半年開始,累積三年多約七、八萬戶的剛性中古屋買盤逐漸進場,台北市的中古屋自二○一七年第三季平均價每坪五二.五萬元低點,已經五季連續回溫,就可證明二○一七年第三季是台北市房價的止跌點。二○一八年全台房價季線顯示,由新北市往南到高雄,房價也已於第三季呈現全面止跌,這個止跌訊息,令建商的信心大增。



二、上市公司有不得不推案的壓力

上市建商在近年房市交易不佳狀況,仍依靠二、三年前銷售狀況頗佳的個案完工入帳,在整體獲利EPS表現不錯,但若不持續推案勢必影響未來幾年的獲利能力,也因此,在房市止跌後,自住與換屋剛性買盤進場時,必須搶佔先機,大量推案。

三、市場信心逐漸恢復,上半年是推案最佳時點

從去年開始,建商眼見中古屋房市明顯止跌,土地庫存不足的建商購地企圖心相當積極,建商推案信心持續擴增,在利空出盡,且大選前沒有任何利空政策的環境下,加上剛性需求持續進場,建商抱著先推先贏的心態積極搶先推案,以致今年首季建照核發達三.三萬戶,超過房市熱絡的二○○六、二○一四年同期,更創近二十年來同期新高。

然而,建商大量推案對房產後市會產生那些影響?筆者從房市供需基本面、景氣循環面、建商推案策略面三大因素分析:

(一)房市買氣基本面雖回溫,全年推案量過高,將會產生供過於求的傾斜現象



針對六都首季住宅建照核發數量觀察,除台北市、高雄市分別萎縮外,其餘四都都有大幅成長。而從六都買賣移轉棟數統計資料顯示,六都四月的買賣移轉棟數為一.九一萬棟,交易量年增二八%,寫下近五年同期新高,農曆年後房市的確快速回溫,上半年形成購屋需求的旺季,對建商推案有利。

由於目前推案的產品訴求對象都是自住與首購剛性買盤居多,因此,今年的房市全年交易量有機會上看三十萬戶,唯全年推案量的成長幅度若高於一○%至一五%,對市場就將會產生供過於求的傾斜現象。

(二)房市景氣正處於止跌打底,過度推案會延長盤整期

雖然報載國泰房地產指數、住展雜誌、內政部住宅價格指數、台北市住宅價格指數等四大指標,統統都顯示,房價已止跌回彈,甚至有些區域已回漲,接近二○一四至二○一五年初的前波高點,但筆者認為全台房價雖然確實已止跌,但四大房價指標的統計來源與方式隱現出一些盲點,主要是實價登錄價格因有虛價參雜,以致真正漲跌幅度有點失真,雖然房市止跌是事實,但反彈言之過早,不過指數的走勢仍可做為漲跌趨勢參考。目前大部分建商對市場過度樂觀,所以積極推案,另外抱持的心態就是剛性需求仍強,先推先贏。

(三)建商要搶攻剛性市場,預售價需貼近新成屋價,才能激勵買盤

二○一八年下半年雖然全台中古屋確立止跌,低總價產品的房價有些微反彈,但新成屋餘屋仍然處於讓利成全的態勢,預售屋市場則看個案表現,預售平均價仍處於接近止跌階段,建商若採取預售價貼近新成屋價的推案策略,銷售率應該都會有五成以上,但建商不應一窩蜂推出中小坪數,搶攻低總價小坪數,而忽略了全民換屋的剛性需求。



總而言之,建商推案的信心,必須與市場購屋者信心同步,推案量成長幅度若高於交易量成長幅度,市場推動勢必力不從心,而現階段購屋者信心的建立有三大取決因素:

(1)房市波段是否真正止跌?

(2)大選因素會不會影響房地產後市?

(3)少子化、人口老化對房市長線影響力的質疑。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=22699444040

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