台經院產業顧問暨副研究員

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圖片來源:中央社

作者為台經院產經資料庫研究員、APIAA理事

2019年以來國內房市所面臨的經營環境呈現多空並存的態勢,有利的部分包括利率不變、避險需求、都更及危老政策的推動、台商回台投資拉抬工業地產等;不利的層面則含括經濟動能減緩、美中兩強未來仍存在零星且針對性的貿易衝突、總統選戰提前開戰、境外台商資金匯回禁止投資不動產等,顯然現階段我國不動產業所面臨的經營環境為中性的格局。

首先在偏向利多的環境方面,除國內利率政策維持不動的機會較大,也就是台灣經濟成長動能不足且通膨緩和、美國首季過後恐不會調升聯邦資金利率目標,使國內央行無調升政策利率的理由,以及國內外經濟充滿變數促使不動產仍為避險首選之外,尚包括政府持續推動危老重建及都更,特別是都市更新條例11項子法於2019年7月底前分階段完成,最快有4項子法5月陸續上路,預期未來都更案件將逐月增加,2019年全年目標推動100件都市更新案件,將有助於不動產市場的發展。

另外美中貿易戰下,行政院啟動2019~2022年為期三年的「歡迎台商回台投資行動方案」,而截至2019年4月26日止,已有40家廠商承諾在台灣投資超過2,000億元,全年可望超越政府訂下吸引50家台商回流的目標,此將同步推升工業地產的需求。

其次在偏向利空或管制的環境方面,則包括總統大選干擾時程有所提早,市場不確定風險增加,以及房市賣壓仍顯沉重,加上境外台商資金匯回投資專法中,明定禁止回台投資不動產,以免造成房價波動,而與不動產相關產業類別,直接投資會加以限制,擬以負面表列規範,至於不動產仲介業是否禁投,傾向釐清期扮演角色與不動產交易關係後再決定。

而在上述的經營環境變化下,2019年國內本產業尤以商用不動產市場表現優於住宅領域,特別是國內游資豐沛,投資人在傳統商業地產外,也將焦點轉向工業、地上權公有地開發或新型態不動產,甚至美中貿易戰促使全球供應鏈重整及共享辦公室等新型態租賃漸成主流等影響,工業及混合型態建物漸亦受到青睞;事實上,2019年壽險業者有鑑於海外風險升高,因而多以國內開發型不動產為評估標的,至於自用型買方則聚焦於桃園市、新竹市、台中市、高雄市等主要縣市工業區的廠房及廠辦為主,而外資詢問標的多以台北或熱門觀光景點或交通便利區位的旅館、零售、物流等為主;反觀住宅市場仍處於供需結構持續調整的過程。

事實上,2019年國內住宅房市呈現前高後低的局面,主要是2020年1月國內將舉行總統大選影響,因而2019年下半年不論新屋或中古屋買盤,在選舉逼近下恐趨向觀望,況且不動產開發商推案也多集中於329檔期、520檔期,下半年928檔期則呈現縮手的情況,顯然2019年房市買盤普遍集中在上半年湧現,特別是南部交易量成長力道明顯優於中北部,高雄市主要是受惠於新市長市政藍圖的規劃,加上音樂中心、旅運中心等建設即將完工,使得自住與投資買盤陸續進場所致。

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