莊孟翰│理財周刊976期│2019-05-10 
去年十二月二十八日立法院院會三讀通過「都市更新條例修正草案」,內政部表示,該次修法係從「健全重要機制」、「解決實務困境」、「強化程序正義」等三大面向,務實提出都更具體可行的解決方案,其修法重點如下︰ 

1.容積獎勵明確化,增加民眾參與都更之信任。

2.各界關注的代拆議題,以弱勢保障為前提,以公權力為後盾。 

3.銜接危老條例,協助危險建築物重建。

4.增強公辦都更量能,強化執行工具。

其中又以「容積獎勵明確化」及「代拆議題」最受關注,依內政部所公布之主要內容如下︰

一、容積獎勵明確化,增加民眾參與都更之信任

為提高一般民眾對都市更新機制的信任,在容積獎勵明確化方面,統一訂定建築容積獎勵項目、額度、計算方式及申請條件,以使實施者與都更戶在進行整合與商議權益分配階段,就能明確知道整個都更案經容積獎勵後的總容積,以去除過去常遭詬病容積獎勵不確定性的疑慮。

其次,在賦稅減免方面,去年通過的危老條例,對於危老重建後的房屋稅優惠期限已延長至最長可達十二年,這次都更條例修法也一併比照。另外,對於百分百同意的協議合建,再增加土地移轉予實施者部分之土地增值稅優惠,藉以兼顧長久以來實施者與都更戶一再建議的實務需求。 

二、代拆議題,以公權力為後盾

政府代拆是這次修法最受矚目的議題,修法後強化不同意戶權益的四道防線處理,包括更新地區劃定及自劃單元劃定基準均應由都市計畫委員會審議、案件如有爭議應一律聽證、嚴謹務實的審議制度及拆除前應落實兩公約有關真誠磋商精神進行協調溝通。 

其次,本次修正案亦授權地方政府訂定自治法規,針對實施者申請代拆之申請條件、協調、評估方式、拆遷作業及其他應遵循事項予以明定,藉以發揮因地制宜應有的實質效益。 

由以上兩點內容,就實務面而言,尤其自士林文林苑與永春都更案爭議迄今,除容積獎勵較為明確、賦稅減免擴大之外,尤其是代拆議題,如僅就所謂四道防線與聽證,恐仍無法卸除一般民眾的疑慮,主要原因在於一般民眾對於公權力還是高度存疑。



及至五月三日,內政部部務會議再通過「都市更新建築容積獎勵辦法」、「都市更新條例施行細則」、「都市更新團體設立管理及解散辦法」修正草案及訂定「各級都市更新及爭議處理審議會設置辦法」等四項子法,並新增加「結構堪慮建築物」、「智慧建築」、「耐震設計」、「無障礙環境設計」及「協議合建」五項;前三項各自最高獎勵額度為一○%,後兩項最高為五%,以上各項獎勵措施,相信對於都更之推動必然會有相當的助益,惟仍非內政部所言二十年來最大一次修法所能帶來的巨大效益,因此,還是應以務實角度面對,別再夸言畫大餅為宜。

至於今後必然還會面臨的主要挑戰,至少還有以下三點︰

(1)如何強化公權力與公信力?─歷史沉痾,理論與實務差距甚大

眾所皆知,現階段都市更新最大阻礙在於公權力與公信力如何發揮?其因在於當前推動都更面臨最大問題在於「法令面見解不一」、「制度面不夠完備」、「實務面不夠務實」與「人性面貪婪杯葛」等四大面向之認知差距而曠日廢時,因此,今後主管機關究應如何「對症下藥」研擬對策,以突破都更瓶頸,實乃當前刻不容緩一大要務。 

(2)如何建構代拆機制?─非協調、調處所能輕易解決

不同意戶糾紛層出不窮,包括文林苑、永春案、正義國宅及汀洲路龍腦案等之主要爭議癥結點,是否真如這次修法就能輕易解決,大有問題。因此,如何建構一套務實可行的待拆機制,必然也是未來必須面對的一大艱鉅任務。

(3)如何因地制宜?─紙上談兵,無法因應社會變遷

長久以來主管機關一直認為目前「都市更新條例」這部法令適用於全台,值得注意的是,當前中南部房價依舊不高,在空屋率偏高、透天厝林立,加以人口變遷因素衝擊下,究應如何因地制宜,務實以對?

其次,就內政部營建署依稅籍資料彙整公布最新資料,2018Q4雙北市屋齡三十年以上住宅合計1,311,891戶,僅占全國4,100,642戶31.99%,單憑這一數據即可了解這次修法依舊無法務實的及於中南部地區之原因。另再就2018Q4全國房屋稅籍一至三層透天厝住宅數量比例46.23%,台北市9.31%、新北市31.67%、桃園市35.18%、台中市43%、台南市60.35%、高雄市43.61%,嘉義縣更高達86.63%,由此一訊息顯示,益加凸顯單憑一部法令行遍天下的困難所在,因此,如何因地制宜,必然也是當前推動都更之一大重要課題。

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