莊孟翰│理財周刊976期│2019-05-10 
Q每當發生地震,防災型都更、危老重建等相關議題就會一再提出討論,原為解決大面積都更曠日費時問題,並且在達成率低、不同意戶(釘子戶)問題又層出不窮情況下,進而推出較小面積的危老條例,期望能加速都更速度。

不過如今卻又出現中央與地方互槓情事,內政部政務次長一再強調,相關法規早就實施,台北市長卻指出,今年一月十三日「都市更新條例」修法通過之後,施行細則等十三項相關子法還卡在內政部,還要等到六月之後才能完成修法,這期間將近五個月的空窗期,公辦都更因而全數停擺。想請教莊教授,都更原本就推動不易,如今,新推出的危老條例又面臨哪些難解的課題?
 

A:根據內政部資料顯示,若以重建累計核定案件數來看,二○○一年至二○一八年共五六八件,但觀察每年核定案件大約落在二十至七十件之間,與所設想的目標依然相距甚遠。(詳請參閱附圖)

危老重建捷徑還是不好走 ─景氣與人性才是重要關鍵

不僅是都更,即便是較為簡易的危老重建,讓沒有實務經驗的高層官員「外行指導內行」,也難怪中央與地方時生齟齬!危老條例看似都更捷徑,但卻也沒想像中單純,譬如最近台北市政府對於危老重建推動師培訓新增加之課程「危老重建服務契約宜載明內容與注意事項」,當中涵蓋內容為何?若沒有接受服務的都更戶,還會有契約內容的問題嗎?

另外,都更常見的不確定因素除獎勵值之外,「景氣」與「人性」同樣也困擾著危老重建之推動,危老重建重在自主更新,但只憑藉著社區少數人的能力,不太可能自行處理產權整合、規劃設計、估價、拆遷、工程發包、財務規劃、銀行融資、權利變換與選配等極為複雜的程序,也因此危老重建推動師在這當中的定位充其量僅為「代理實施者」,有些則是再結合建築經理公司,共同推動危老重建的艱鉅任務。



危老條例的主要優點在於只要百分之百同意即可逕由行政審查,不必經過都更審議委員會冗長的審議過程,因此能夠快速通關,但容積獎勵卻比都更少。危老條例與都更條例同樣複雜難懂,以下謹針對實務現況,提出當前危老重建的諸多困難癥結點,以供參考。

一、名詞解釋與都更概念 ─危老重建敲門磚,溝通語言

通常有需要都更或危老重建的住戶,大都已居住超過三十年,尤其當初買進時已是中古屋,而有些則是已退休長者,對於相關法令條文,即便是一般年輕人都很難了解,要如何讓他們也能充分理解,可得大費周章,譬如「建蔽率、容積率、容積移轉、使用分區、權利變換」等,想要溝通順暢,談何容易。

此外,有些屋主不親自出席說明會或公聽會,請家人代為出席,再經由一個人的轉述,理解的方式與角度肯定又大有不同,因此,如何將這些一般人較難理解的法條,轉換為大家都聽得懂的語言加以詮釋,亦必是當前推動都更之一大要務。

二、一坪換幾坪? ─視個案而異,無法一次講清楚

台北市大同區斯文里的前例,不少都更戶常據此要求危老重建應該要比照「一坪換一坪」,惟此係台北市政府「台北市公辦都更8+2旗艦計畫」,其中之一的「蘭州-斯文里整宅公辦都市更新計畫」,無法相提並論。

其實,大同區蘭州斯文里整宅公辦都更案,是在北市府將全區容積率從三○○%提高到四五○%之後,才順利讓都更戶得以「權狀坪換室內坪」達成都更目的,不過這應該視為特例,一般都更案不可能比照辦理。



因此,就目前的法令規定,除非是良好地段,每坪房價超過一百萬的更新案,否則很難達到一坪換一坪,亦即換回原面積的訴求。現階段不僅有不少都更戶將該案當作參考範例,有的更獅子大開口,想要一坪換一.二甚或一.三坪,即便耗費唇舌也還是無動於衷,尤其少數早年「插旗」的投資者,總會千方百計的鑽法令漏洞,想以「時間」換取「空間」,這些難解的問題,也讓整合過程備加艱辛。

三、公設比問題 ─實際居住空間反而縮小

公設比問題主要癥結點在於分不回原有面積,惟在現有登記制度與銷售面積相較之下,公設比卻是讓銷售面積增加之後,大幅提高房價之一大誘因,例如增加三成的公設比,再加上一個停車位,房價大幅提高至一.五倍,著實讓一些老舊建築住戶勉強同意之一大誘因。

四、不信任專業估價 ─景氣變化與實價登錄資訊使然

無論怎麼估都覺得偏低,事實上,許多都更戶只以更新後價值評斷現有房價,一般而言,更新後房價一定會增值。至於估價常遭質疑不確實之主要原因在於預售屋與中古屋的落差,以及當前實價登錄常隱含不夠真實交易價格問題,至於要如何消弭彼此間的不信任感,又因估價牽涉到共同負擔比例與分屋比例問題,因此,如何讓都更戶充分理解,仍有待推動師不厭其煩的提供正確的交易資訊。

五、分屋比例與共同負擔比例 ─景氣與房價決定分屋條件



就自主更新而言,一般都是以更新後總價扣除共同負擔費用,計算出共同負擔比例與分屋比例,但要如何拆算?基準點為何?就台北市而言,一般常見的基本模式為都更戶分回六五%,另外三五%經由出售價金抵償共同負擔費用,惟有些較好地段則是七○%、三○%比例分配,亦即蛋黃與蛋白區差別很大,例如位於敦化南路的精華地段,也曾出現八○%與二○%的分屋比例,至於其他地區就不具備這樣的條件。因此,就整體而言,仍應歸結於景氣與房價決定分屋條件所使然,而這也正是景氣變化房價漲跌過程,都更戶常有被騙疑慮的主要緣由。

六、容積獎勵不確定 ─都更條例與危老條例不同

依都更條例容積獎勵上限為基準容積一.五倍,危老條例則是一.三倍,一般常見為何相鄰個案可以拿到一.五倍,我們卻只有一.四倍(危老另加一○%時程獎勵)的疑惑,但實務上即使是一般都更也都只能拿到一.三至一.四倍,鮮少達到一.五倍的最高上限。因此,這些都得在整合過程講清楚,避免誤會,否則日後要簽同意書或合建契約書,可能面臨更大的挑戰。

七、危老能否轉都更? ─經濟規模與時間成本考量

當危老重建百分之百整合不來,尤其最後已整合到九五%,另外五%就是不同意,此時能否轉為都更俾便排除釘子戶,雖然答案是肯定,不過都更審議過程冗長,常見整合五、六年還不見得能夠成功,在經濟規模與時間成本考量下,一般還是會以危老重建為優先考量。

八、財務規畫 ─複合結構之造價認定不易

重建最現實的一個問題便是要花多少錢?能賺到多少?首先造價就會列為優先考量,曾經有某都更案,地上二十五層、地下五層RC與SRC複合結構之集合住宅大廈,這樣的財務成本要如何計算與認定,又由誰來規劃,一般常見交由建築經理公司幫忙建築融資規劃處理。

當前有些好地段都更後,原住戶有可能不用出錢,例如原舊屋一坪售價大約六、七十萬元,更新後一坪可賣到八、九十萬元,這類案件要通過銀行融資並不困難,但若位處蛋白區,同樣造價,若遇景氣下滑,未來銷售不看好,銀行就不見得願意承辦建築融資,而這些都是現階段都更戶必須正視的一大考驗。

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