2019年05月12日

文/楊茲珺】「你是不是接到了剛出爐的芋頭啊?」朋友聽到John買下台中中區的老套房,迂迴的調侃他接了「燙手山芋」。但這棟破敗廢墟經過整頓,一年比一年明亮、乾淨、安全,不僅租金拉高了、房價也增值了,搖身成穩定收租的黃金屋,John認為:「地段交通便利,室內屋況好,就不怕找不到租客。」

▲屋齡40年的破舊大樓,也發生過不少社會案件,曾經讓人望之卻步。(整修前)

▲白色系裝潢讓社區大廳通透明亮,路人經過還以為是旅館。(整修後)

地段 仍是第一關鍵

試著在網路搜尋該房住址,出現一堆令人毛骨悚然的社會新聞,而且過去這裡暗黑髒亂不堪,屋齡高達40年,要吸引新資金絕非易事,一手推動改造的房仲沈政興卻看出它的價值,「中區是台中最早的市中心,離車站、百貨、醫院都是10分鐘就可以到達,地段絕對是第1關鍵。」儘管台中市中心西移,中區繁華不再,但是交通與機能仍然優越。

沈政興先請建築師判定過非危樓,確定安全可裝修,接著估算殘值,以John的10坪套房為例,土地持分約1.9坪,而當地土地交易每坪約50萬元,再加上建物每坪3萬元來計算,加總起來殘值大約130萬元,「如果屋主開價100萬元以內,都能放心買下!」

租客就愛 明亮的現代化裝潢

引進新資金後,就開始著手改造。當初大樓破敗到大男生都會卻步,為什麼會有漂漂亮亮的女生願意在這裡租屋呢?沈政興說:「女生比較宅,把房子內部弄得乾淨明亮安全,就算租金高一點她們也願意付。」John以每坪3萬元的預算,重新隔間、拉水電管線、配置天花地板,搭配現代化的家具家電,套房還隔出獨立的洗衣曬衣空間,尤其打動重隱私的女孩,「男生可以接受共用洗衣機、曬衣空間,但女生沒辦法將就。」因此第2個關鍵就是乾淨明亮現代化的內裝。

▲更新過的電梯梯間以及消防設備,讓住戶更安心。

監視器加管理員 租金再拉高

隨著愈來愈多新房東願意投入,下一步挑戰就是管理公共空間。由於40年老屋沒有管委會,因此要重新組織管委會、並且敦促舊住戶繳交管理費,這過程十分辛苦與艱難,沈政興幾乎天天駐守社區,把握每次與屋主碰面溝通的機會,籌到公積金後,才能讓社區改頭換面。

▲曾經當過醫院院長特助的沈政興,用管理醫院的方式來管理大樓,空間安全明亮最重要。

現在大廳門面已換上落地玻璃,白天有協助收信的管理員,並有3道門禁管理以及30多支監視器,大幅提升社區的公共安全與便利性,讓租客更放心了,因此套房月租金從2005年的7500元,現在漲到1.2萬元也有人願意承租,靠的就是第3個關鍵:妥善管理公共空間。

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