徐珍翔2019-04-09 08:44

「都更條例年初修正後,以後都更會比較順了吧?」「正式場合裡,我一定跟你說會,因為理論上,我們把標準拉高,就表示住戶後來的共識應該要增加,但這只是理想,事實上,我不這樣覺得耶,……因為這一次修法,為了保障民眾權益,我們增加了很多程序規定,只要有一戶誓死抗爭到底,他又去利用每一個程序干擾的話,時間一定會被拉得更長,唉……。」一名營建署官員私下感到無奈,那深深的一口嘆息聲卻隱隱透著地主們的愁苦輪廓。

原則上,都市更新應該是地主、建商、政府三贏的計畫,但實務上,總有不肖建商會利用專業上的落差來占地主便宜,一名協助政府推動都更的六旬老代書向《信傳媒》分析,地主和建商交手的過程當中,最基本的功課就是確認都更土地範圍,「有一些建商會把合約寫得模稜兩可,像是『初步』、『後續』,或者『以……為準』這種帶有伏筆性質的字眼,地主都要先弄清楚,再考慮自己要不要接受。」

 

「比方說,建商說打算整合附近13筆土地,預計在總面積300坪的情況下,每個地主可以分配到坡道平面類型的停車位,但在整合期限的壓力下,最後可能只成功整合到11筆土地,面積只能到200坪,那麼車位很可能會變成機械式的。……畢竟,一般都更整合規模越大,取得的獎勵也可能增加,這些都跟地主權益有關。」他強調,建商找上門談條件是一回事,重點是簽約當下的合約內容是否一致。

光看容積率不夠,小心忽略「銷坪係數」

 

此外,規劃方式也常常藏有陷阱。老代書說,地主要注意合約內是否載明「以建築執照核准內容為準」字句,千萬不要以為容積率正確就沒問題,「假設今天合約只把可建容積當作地主們的分配依據,這就有問題啊,因為很多東西是不計容積的,……如果建商只用基地面積乘以容積率去計算,那對地主來說很虧,因為陽台、雨遮、公設這類沒計容積的都不算,很可能等到最後產權登記下來,地主才發現自己多了很多『虛坪』,甚至被要求多付找補金額。」

「舉例來說,一塊100坪的住三土地,容積率是225%,那麼可建容積是225坪,但一般還會乘上所謂的『銷坪係數』,比方1.6倍,這裡面就包含陽台、雨遮這類附屬建物,以及公設等未計容積的部分,等於實際總面積應該是360坪才對。……如果今天合約只寫可建容積的66%當作地主分配面積,那麼地主就只能分配到148坪左右,實際上連總面積一半都不到,那就很容易產生糾紛了,之後打官司也是麻煩。」他補充。

「因為合建沒有稅捐優惠,所以一般建商會先用合建跟你簽,再去申請都更,也就是所謂的假都更、真合建,現在很多案子都是這樣。」老代書提醒,合建的估價方式多半比照市價,但有政府介入的都更權利變換則會委託估價師進行估價,而後者往往和前者不盡相同,「所以從實務面上來講,會建議地主一開始和建商談的時候,就先寫好『擇優分配』四個字,當然,建商不一定會同意,但可以爭取試試,你不講,建商當然也不會自己提。」

大從房屋,小至車位,地主都應該小心。老代書說,簽約前,地主最好先確認未來分配的車位態樣及尺寸,「可以問一下是分配平面還是機械車位,因為兩者的價值不同,前者比較值錢。另外,車位寬度一般是2.5米,也有2.25米的,最好都能先問清楚,並寫進合約內,否則有些案例是車位數沒少,但停車格小到車子停不進的。……最好還能爭取先選車位,因為建商最清楚哪些好停、好賣,如果完全由建商分配,地主要小心拿到得花半天時間停車的位置。」

擔心建商蓋到一半擺爛?簽約注意工程不中斷原則

至於多數人常見的疑問──何時能交屋,老代書建議,地主簽約應注意「工程不中斷原則」,實務上,都更核定後,流程依序有:申請建築執照、開工、興建、完工、申請使用執照、交屋等等,「要注意合約上,對於流程的中間千萬不能留下缺口,這樣一來,地主至少可以期待,最晚哪一天可以真正取得房屋,畢竟,如果不是特殊建築,從取得建照後,一般三五年內都應該可以完成交屋。」

「比方說,合約不只要寫明都更核定後三個月內申請建照,還要加上六或八個月內要取得建照,否則如果遇到景氣不好,建商也可能該補件的不補,先拖在那邊,……取得建照後,也要寫清楚多久內開工、開工後多久完工並取得使用執照,到這裡還不能鬆懈,多久內交屋也要約定清楚,因為中間還有安裝水電等工作,避免因為建商二次施工拖拖拉拉的狀況。」他說。

容積移轉好處誰拿?小心細節裡的魔鬼

最後的一隻魔鬼,老代書則提了實務上常見的容積移轉,「有些建商在進行都更的過程中,會和地主這樣商量:『我們出錢去買容積進來,這樣房子蓋得越大、越氣派,你們房屋的價值也會越高,不過,因為買容積的錢是我們出的,所以未來多出的容積要歸我們。』……對地主來說,不用出錢,社區卻可以蓋得更高、更豪華,自己的房屋價值也可以增加,好像是筆划算的買賣,但裡面就藏有陷阱。」

「用最簡單的例子來說,一塊地有十個所有權人,假設建商只負責興建,將來蓋十層樓的話,每個地主是不是可以分回十分之一的土地,但如果今天建商去買了容積多蓋兩層樓,在多餘容積由建商全拿的概念下,雖然每個地主可以分回的建物面積不變,但土地將只剩十二分之一,是不是權益馬上就被稀釋了,……這種利潤對建商來說也滿高的,我一般都會建議,這種狀況要記得跟建商談所謂的『回饋機制』。」他舉例。

實務上,都更的主體是地主與建商,而雙方的專業度往往天差地遠,這導致無論是有心或無意,雙方難免會有認知上的落差,最後徒生爭議;與其如此,真有意願參與都更的話,地主們不妨先做好功課,設法與建商在相去不遠的高度上進行一場雙贏談判才是。

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