徐珍翔2019-02-19 07:47

立法院去年底三讀通過《都市更新條例》修正案,部分縣市也放寬「都市危險及老舊建築物」改建標準,讓內政部上下士氣大增,訂出今年要審議完成100件都更案、300件危老案的目標,挑戰歷史新高。不過,業界恐怕沒那麼樂觀,有房仲業者就指出,政府立意雖然良善,卻忽略了人性的貪婪,各種不斷加碼的獎勵條件,其實都在扼殺一件又一件的都更案。

內政部政務次長花敬群日前表示,都更案過去每年平均只審議完成40件左右,2017年先增加至77件,去年更成長到78件,如今,隨著《都市更新條例》修正案三讀通過,今年目標要訂在100件,看好市場反應的心態不言而喻;在危老改建案方面,由於政府加碼的10%容積獎勵將在明年5月落日,市場也有一說為「可望翻倍」。

 

但事實果真如此?「我跟你講,通化街那邊有一間土地公廟,桌上都擺滿了都更計畫書,……大多是中間在喬的人,現在遇到困難了,希望神明保佑順利。」住商不動產企研室經理徐佳馨指出,整體而言,台北市以文山、北投區的成效會較明顯,那是因為當地長期受到冷落,屋主們都有共識──機會難得;反觀中正、大安、信義等精華區,屋主寧願出租,選擇長期抗戰不願妥協。

她說,文山、北投區的都更及老屋改建推動成效都不錯,主要是因為當地屬於長期被市場忽略的區域,且多半為長期自用,屋主心態與中正、大安、信義等區不同,「屋主通常都有認知,『現在不翻,以後沒機會了。』所以會覺得說,今天好不容易有都更、危老這類的題材,人家找上門了就要把握。」

「……,像文山區有個案子『閱讀春樹』,那時候我去看,問他們一樓怎麼賣,他們說店面都分給地主戶了,因為這樣地主戶才不會有意見,反正那地方也沒店面效益,但地主戶拿到都覺得很爽啊,會很好談。」她說。

精華區都更危老卡關,最怕分回賣不掉

 

相較之下,精華區要推動都更或危老案又是另一個層次的難度。徐佳馨直言,越是精華地段的屋主,期望自然也跟著越高,「大家都有些期待,除了希望換回的坪數多,也不想出錢,所以實務上,很多危老的談法是說,如果翻新後多出來幾戶,只要賣掉的話,這一棟住戶就等於不用出錢。……問題是,很多人會卡關不是因為前端的資金,而是擔心後端賣不掉。」

「舉例來說,因為危老有容積獎勵,原本10戶的,可能後來改建變13戶,危老基地面積都不大嘛,如果又在市中心,大家都想賣高價,結果30坪的房子一坪想用150萬去賣,等於一戶要4500萬耶,那誰買得起啊。……這下好了,多出來的3戶賣不掉怎麼辦,當初大家是跟銀行借錢來蓋房子耶,就只能繼續繳貸款了,想到這點,很多人就不願意了。我覺得這是一個很大的問題。」她補充。

她認為,其實很多問題出在精華區的屋主不願意和建商分享利潤,又不肯拿錢出來,就只好寄望於銀行資金,自己蓋,「但每每打起算盤,一想到之後房子可能賣不出去,所有貸款壓力都會回到自己身上,大家都冷掉了,因為在中間幾段,一定會有資金缺口的,只要斷掉,就挫起來了。……很多人也不是不想拿錢,而是沒那麼多錢,前端還可以土建融借款,不過,如果後端要再貼錢,很多人是拿不出來的。」

加碼推都更為何無效? 專家:政府忽略了人性的貪婪

「我們後來發現,像大安區、信義區的屋主,就算年紀大了,膝蓋受不了了,他們卡在那裡的方式就是說,房子租人家,自己去郊區再買一間便宜的,打長期抗戰啊,所以你會發現,像敦化南路一段後面那些公寓,很多都是出租的,因為屋主年紀也大了,不會自己住。」她說。

屋主們希望等什麼?徐佳馨一臉無奈,「當然是等更好的條件啊,這也是我覺得政府在推都更上很糟糕的一點。……之前有個建商跟我說,政府一直喊出新的都更優惠,反而讓他們在第一線都推不動了,因為屋主都認為,今天有這個優惠出來,下面還會有更優惠的內容,『那越早簽名的,不就變成呆子了嗎?』這是人性的問題,很多時候,問題不像政府想的那樣單純,內政部雖然有用心想解決問題,但忽略了人性的貪婪,這是無法解決的。」

「我覺得,到最後有一種可能,等小孩繼承取得後才賣,因為對那些小孩來講,繼承都是賺到的,比較不會那麼堅持。像我們現在接到很多透天個案,都是繼承取得的,因為沒有土地增值稅嘛,大家趕快分錢,幾個兄弟姊妹,怎麼知道未來誰會怎樣,當然快點賣一賣、分一分啊。……等遺產也是推動都更的一種方式,這說起來很現實,但真的是這樣啊。」她說。

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