莊孟翰│理財周刊977期│2019-05-17 
Q台灣不僅人口邁入高齡化,就連屋齡也越來越高,2018Q4平均屋齡高達二十九年,政府擬以危老重建補強都更而成為市場新寵兒,雖然討論度高,惟執行率卻有待觀察。

不過,想要以逸待勞,只求速成的結果,換來的恐怕就是缺乏大面積的都更整合,對市容景觀改善效益不大。此外,比都市更新還少的容積獎勵與租稅優惠,也是缺少誘因的一大緣由。

另外,越來越多的危老重建案例,也讓不少疑難雜症一一浮現。想請教莊教授,作為都更補位的危老重建,究竟還有哪些複雜難解的習題?


A:危老重建看似簡單,但在都更會出現的問題,同樣也會發生在危老重建上,只不過因為面積較小,整合及審查的速度也較快速,以下接續上期「危老重建大哉問(一)」八點論述,繼續探討危老重建的主要癥結點。

九、權利變換關鍵

─估價基準點決定一切


權利變換估算過程,通常係先交由三家不動產估價公司鑑價,再依權值分屋,重點在於不同時間點估價的前後價差,與市場景氣息息相關,例如當初位於國父紀念館仁愛路四段與光復南路口的「仁愛尚華大廈」自主更新案,都更原因為海砂屋再加上地震,導致建物嚴重損壞、廚房漏水無法居住,推動之初房價一坪約四十五萬元,但當確定執行重建計畫後,隨著景氣好轉一路上漲到六、七十萬元,及至完工階段更上漲到一百五十萬元以上,這當中房市景氣扮演了更新的重要推手。



雖然內政部一再強調法令已相當明確,不存在不確定性因素,但實則不然,光是「市場景氣」就很難預測,更何況容積獎勵總是看得到卻吃不到,因此,就整合過程而言,在充滿不確定因素情況下,「危老重建服務契約宜載明內容與注意事項」又該如何制定與規範,同樣令危老重建推動師備感困惑。

十、為何要辦理信託?與抵押何異?

─信託與抵押不能混為一談


危老重建既屬以地易屋的協議合建,為什麼又要辦理信託?一般民眾很容易將信託與抵押搞混,都更戶總認為過去協議合建不必辦理信託,還要給付保證金,倘若因為某些因素停建,還能沒收保證金,然而,現在不但沒有保證金,卻還要「設定抵押」(其實是辦理信託),心裡感受實在差很大。

其實,應該反過來思考,將房地產權信託給銀行才能多一層保障,辦理信託的重點在於每一都更戶都要同意,銀行才願意承辦建築融資,只要有一戶不同意,整件都更案就無法推動,危老重建推動師形同置於無用武之地。

其實一般民眾擔心的是財產拿去「抵押」之後拿不回來,但卻沒想到信託的好處,只要進入信託程序,代表每個人的房產都不能再進行產權移轉,這才能確保興建過程不受任何外力干擾。

其次,就履約保證角度而言,負責興建的營造廠還具有法定抵押權,也就不會因未支付工程款而衍生無謂糾紛,因此,都更戶更應肯定信託機制,而不能與抵押混為一談,以確保建案順利完成。

十一、稅費、管理費暴增 

─標準單價+路段調整率+稅率,稅負暴增


都更後以新建物的造價計算,房屋稅的增幅讓許多民眾叫苦連天,以「文林苑」為例,原本只要繳幾千元的房屋稅,卻暴增至數萬元。

此外,位於台北市中山區的「華固松疆」案例,在二○一四年七月一日實施囤房稅後,一坪的房屋稅調漲到一萬元,一百坪房屋一年就得負擔一百萬元的房屋稅,這對一般受薪階級而言,勢必造成沉重的壓力。



另外,因藝人周杰倫購置而聲名大噪的「和平大苑」都更案,也面臨房屋稅暴漲的情形,當中有地主分得一百多坪的建物贈與兒子居住,雖然還在減半期限內,但一年也得繳付約七十萬元的房屋稅,此一案例著實讓不少都更戶卻步。

上述案例更讓許多屆齡退休,以及沒有工作收入的民眾,對於都更總是帶著既期待又怕受傷害患得患失的糾結情感;期待的是,若成功完成都更,房屋價值也能跟著水漲船高;但害怕的是,每年稅費負擔暴增,管理費也同樣急遽上升,都更後負擔不起豪宅稅費的民眾,最後只能被迫搬離原本熟悉而生活機能優良的居住環境,上了年紀的退休族勢必不會輕易冒此風險而參與都更。

此外,都更後的豪宅,勢必也會參雜原有住戶與新住戶,而共用同一個地下室及停車場,也因此,明明就是同樣一棟豪宅,卻會有豪華轎車、計程車與摩托車同進出的奇特景象,不同層次的客層,往往也會導致豪宅價值不如預期。

以「華固松疆」為例,大幅提高評定現值的結果,在建築結構SRC與路段調整率,以及房屋稅第一戶稅率一.二%,第二、三戶二.四%,三戶以上三.六%,加以標準單價從一平方公尺七九七○元,調高到一八八五○元,一口氣調高至二.三六五倍,再加上路段調整率(1+300%),房屋稅暴增至二八.三八倍《2.365×(1+300%)×3》(詳請參閱附表),「稅負太重」無形中也讓許多民眾望都更而卻步。

十二、造價、售價與共同負擔比例的關聯

─RC與SRC的等級直接影響分屋比例


目前建案主要有三種構造,分別為「RC、SRC、SC」,以台北市二十一至二十五層的造價為例,建商為塑造高品質的高房價,大都會採取較高品質的鋼骨鋼筋混凝土SRC,當中又分為第一級、第二級與第三級(詳請參閱附表),如為第三級,一坪造價為59,700元/0.3025=197,355元,然而,危老重建多為自主更新,通常都更戶大都因恐負擔太重而考慮較低造價,往往會選擇鋼筋混凝土造,如為第一級,則每坪造價為36,800元/0.3025=121,652元,兩者差距高達75,703元,雖然成本相差六二%,惟興建完成後的質感也大不相同;其因在於一般都更戶普遍認為,選擇較便宜的構造得以大幅降低成本與風險,不過位處地震帶的台灣,已有越來越多建案選擇耐震度較高的SRC。

都更初期必須經過嚴格的「開發成本試算」,這又牽涉到「共同負擔費用」的高低,倘若能夠降低共同負擔費用,就能提高分屋比例,因此,大部分都更戶都較傾向便宜的建造結構。值得慶幸的是,目前施工過程檢測儀器較為精良,並且進料時都會附有無輻射鋼筋與無海砂證明,因此,不致因偷工減料而影響結構安全。

其次,就造價、售價與共同負擔比例分析,假設一坪造價十萬元,早期大都是四︰六分,亦即實施者分得部分《(10萬元/0.4)×1.3=32.5萬元,其中三○%為稅費成本與利潤,如此一來,必須三二.五萬元的售價才具備都更條件(詳請參閱附表),過去常見房價一坪不到三十萬元,也因此都更誘因不高,不過在二○○三至二○一四年這一階段則因景氣逐年攀升而讓實施者大發利市,而這也正是一般都更戶越來越傾向自主更新,自己的錢自己賺的主要緣由。

以台北市中正區博愛路的「揚昇君臨」建案為例,SRC每坪造價高達二十五萬元,因此得以塑造高房價豪宅的形象,這便是造價與售價的因果關係,此一建案如係都更,則又會因共同負擔比例影響分屋比例而爭議不休。
不過,都更、危老重建因有容積獎勵,造價理應可以提高,不過,整合過程的變動因素太多難以預測,尤其是自主更新,實在很難理出一套可資共同遵循的SOP標準流程。

危老重建大多以自主更新為主,即便建立在「自己的錢自己賺」的概念基礎,但問題在於不同區位與不同的居住水準,一百個都更戶往往會有一千個以上的疑難雜症而難以整合,因此,無論是都更或危老,得先找出彼此都能接受的最大公約數。
其次,好地段好區位,銀行也較願意承辦建築融資,惟退休族所面臨的困境是,既擔心建築融資在先,又怕負擔不起都更後的高額稅負,既期待又怕受傷害的心理糾結,實在難以言語形容。

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