2019/05/20 16:48

實價登錄網因去識別化的設定,加上住家坪數混和車位,又缺乏系統分析工具整合,一般新手民眾光是要比對社區名稱、約略戶別、確實單價,都要花費不少時間。資料照片

實價登錄網因去識別化的設定,加上住家坪數混和車位,又缺乏系統分析工具整合,一般新手民眾光是要比對社區名稱、約略戶別、確實單價,都要花費不少時間。資料照片

(更新:網友回應)

實價登錄系統是購屋族的重要參考數據,自2012年啟動迄今,已經累計1.2億人次瀏覽,成為最常使用的官方資訊網站之一,不過上路七年後,業界批評包括資訊完整度不夠等五大缺失,讓政府美意大打折扣;對此,內政部地政司副司長王成機獨家接受《蘋果新聞網》專訪,親上火線回應解答。

缺失一:去識別化
實價登錄網因去識別化的設定,加上住家坪數混和車位,又缺乏系統分析工具整合,一般新手民眾光是要比對社區名稱、約略戶別、確實單價,得花費10分鐘,1棟社區如果有上百戶,使用者分析的負擔就愈大。尤其若是屋齡相近的重劃區內,同一條路相近的社區,自然極易混淆,資訊不夠直覺化、查詢門檻高,都讓交易透明如名存實亡。因此使用實價登錄時若「卡住」,尋求民間大型房仲品牌或民間版實價APP,索取正確完整的資料,會是最好的方式。

內政部地政司副司長王成機回應,實價揭露的僅是區段資料,對於同條路相近社區容易造成混淆的狀況,目前2.0版實價登錄的修正草案,已含揭露所有門牌資訊,該草案尚待立法院審議。

缺失二:價格比較混亂
房屋單價比較基準點不一,有無納入車位坪數計算,是實價登錄比價「最頭痛」的地方。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示:「首先單價方面,須留意包括是否含有車位,一旦車位被計算進去,單價便會偏低」;另外如果價格內含裝潢,則會拉高總、單價,造成失真。

內政部地政司副司長王成機回應,目前提供建坪單價試算服務,民眾可自行選擇要不要含「共同使用部分 (內含車位面積)」,如申報人提供車位坪數資訊,就會顯示共用坪數與車位坪數2組數字,民眾可依此拆算單價價格,如申報人未提供車位坪數資訊,即無法顯示車位坪數。若申報價格含不動產以外的其他費用,像是裝潢費,會要求申報人在備註欄註記或填寫,如未實註記或填寫,內政部相關單位核查時,即會發現價格與市場行情有落差,故會暫不揭露。

缺失三:定位不精準、樣本數落差過大
陳炳辰指出,雙北市以外縣市,地圖定位揭露物件位置常偏差過大,民眾若使用地圖框選功能,小心資訊上的誤植。此外,事實上,量能上與每月公布的房屋移轉棟數差異甚大,也會影響所謂平均價格計算,都讓實價網站客觀準確度大打折扣。

內政部地政司副司長王成機回應,因實價登錄具區段化、去識別化原則,物件標的顯示範圍約在5公尺至100公尺間,理論上差別不會太大。過去有接到民眾反映物件位置有落差狀況,發現是座標資訊轉換出現問題,因此立即做修正調整,這樣的狀況屬於個案。只要民眾發現實價登錄系統有異,都可反映給內政部,相關單位會立即修正。

缺失四:歷史交易紀錄迷糊仗
實價登錄2017年開放查詢同一物件,只要出現兩次以上交易,所有的交易都會列出成交價格明細。但是卻常有遺漏情況。陳炳辰進一步舉例,像是近期查詢的台中市七期豪宅「聯聚理仁」在內政部公佈最新實價資訊中,今年3月出現16樓交易,總價為5918萬,排除車位單價約為50.4萬,總坪數是126坪,買賣雙方均為自然人,該交易物件沒有歷史明細,但事實上,社區16樓整層均已揭露過交易,推測賣方即為2014年以5600萬入手,轉手賺了318萬

內政部地政司副司長王成機回應,實價登錄非百分之百全數揭露,只要登錄的交易價格與市場行情有落差,就可能不會揭露在實價揭露網站上,以免有誤導大眾之虞。而若是同戶交易拆成土地與建物做2次登錄,內政部皆會併成一筆,所以看起來會像是減少一筆。

缺失五:資訊項目揭露不明確
實價登錄尚須改進的空間還很多,同時針對租賃市場登錄不明確,屋主自租市場無強迫登錄,讓不少人認為價格無參考性;另外則是許多人企盼的「預售屋實價登錄」,現行的規則是無論建商或代銷銷售的預售屋,都不必強制須登錄,資訊透明仍有存在許多空間。

內政部地政司副司長王成機回應,如委託仲介業者成交的租賃案件,都須申報實價登錄,目前網站已達13萬筆資料,已具相當公信力。對於民眾企盼的「預售屋實價登錄」,目前2.0版實價登錄的修正草案,已將預售屋的申報時間,提前到簽訂買賣契約後的30天內,即相當一般成屋買賣。

網友表示:「國外的房地產買賣,不僅有『實價登錄』而且有『歷次完整』的實價公佈在網站上。這樣的『登陸』才有意義,為什麼我們就做不到?是不知道?還是故意不做?(太老的房子做不到,新房子總該可以做到了吧?)」「最近鄰居賣房成交2500萬 買方要求合約簽3200萬~不知意圖是甚麼? 我也提醒鄰居別配合... 但她老公糊里糊塗已經簽了~假的很多!」(王鈞生、黃政嘉/台中報導)

出版時間0831
更新時間1648

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房屋單價比較基準點不一,有無納入車位坪數計算,是實價登錄比價「最頭痛」的地方。資料照片
房屋單價比較基準點不一,有無納入車位坪數計算,是實價登錄比價「最頭痛」的地方。資料照片
1棟社區如果有上百戶,使用者分析的負擔就愈大。尤其若是屋齡相近的重劃區內,同一條路相近的社區,自然極易混淆,查詢相當困難。陳恒芳攝
1棟社區如果有上百戶,使用者分析的負擔就愈大。尤其若是屋齡相近的重劃區內,同一條路相近的社區,自然極易混淆,查詢相當困難。陳恒芳攝
實價登錄2017年開放查詢同一物件,只要出現兩次以上交易,所有的交易都會列出成交價格明細。但是房仲業者也發現,常有遺漏情況。陳恒芳攝
實價登錄2017年開放查詢同一物件,只要出現兩次以上交易,所有的交易都會列出成交價格明細。但是房仲業者也發現,常有遺漏情況。陳恒芳攝
使用實價登錄時若「卡住」,尋求民間大型房仲品牌或民間版實價APP,索取正確完整的資料,會是最好的方式。資料照片
使用實價登錄時若「卡住」,尋求民間大型房仲品牌或民間版實價APP,索取正確完整的資料,會是最好的方式。資料照片
預售屋目前無納入實價登錄,資訊透明度大打折扣。陳恒芳攝
預售屋目前無納入實價登錄,資訊透明度大打折扣。陳恒芳攝

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