李同榮│理財周刊978期│2019-05-24 
前波房市多頭十多年,台北市房價漲了一倍多,六都以外二線城市房價卻表現平平,但在二○一四年全台房市反轉向下,有些新興二線城市房價卻表現出抗跌態勢,而最近一年在新建公共工程諸多利多因素支撐下,房價表現相當突出者包括基隆市、新竹縣、彰化縣,預售屋房價仍有1字頭,可謂是進可攻退可守的三大潛力金磚城市。

※基隆市是台北都會的延伸,將成為國際海洋門戶,獨具海洋魅力觀光潛力

緊鄰大台北地區的基隆市具有國際港灣城市的天然美景及優質環境,基隆市長林右昌積極推動「市港再生標竿計畫」,讓基隆城市翻轉成為海洋魅力觀光城市,並吸引台北客移居。尤其是「基隆城際轉運站」的興建將於近月動工,預計二○二一年完工,北北基一日生活圈正式成形,讓基隆房市的潛力不斷上升。

林右昌就任以來,政績表現突出,並爭取中央大力支持基隆輕軌捷運建設,日前蔡英文總統已宣布將解除基隆河土地開發管制,並連結基隆輕軌捷運系統、郵輪母港產業廊帶,讓基隆市真正整合到大台北都會地區的產業鏈及發展架構,將可有效帶動大量的投資計畫。而輕軌不只是要解決通勤問題,而是以國土規劃角度來看整體發展,輕軌往西銜接桃園國際機場、東接基隆港,將串起首都圈緊密的經濟圈、會展資源與郵輪觀光。

※輕軌帶動一日生活圈,「台北上班,基隆買房」,1字頭預售價首購獲青睞

基隆輕軌得利用既有路廊,若採取分段施工方式,逐步完工通車指日可待。基隆南港輕軌捷運起點為基隆,終點暫訂南港展覽館,林右昌希望未來基隆港西岸規劃會展與旅運智慧大樓,成為基隆港新地標,而輕軌捷運延伸一站進入大樓,實現「會議在基隆,展覽在南港」。



由於台北平均房價高出基隆有五倍之多,交通距離只在三十分鐘之內,基隆年輕人首購的行為,漸有「台北上班,基隆買房」的趨勢,近幾年各大知名建商也順勢在基隆沿岸推出大型的造鎮計畫,以相較雙北低價好宅,吸引台北客及在地首購與換屋族進場購屋,尤其是擁有基隆海景特色之水岸宅,因具有無價的天然海景,且預售新屋仍有1字頭好宅可尋,CP值特高,獲首購與換屋者青睞。

※新竹縣三園區創造大量就業人口,帶動周邊鄉鎮房市發展潛力

新竹縣市人口統計已破百萬人,近五年平均人口成長率四.六%,僅次於桃園的八.八%,擁有新竹科學園區、台元科技園區以及新竹生醫園區三大園區加持,已非一般二線城市可比,區內不僅吸引高科技人才就業,更帶動新的購屋需求,並推升區域房市發展。

新竹三大園區坐落於新竹地區最為精華的區塊,竹北與新竹市區預售房價已高於每坪二十萬,周邊還有不少重劃區開發,包括「縣治二、三期重劃區」、「關埔重劃區」、「高鐵特定區」。重劃區內整體規劃與公共設施完備,新建大樓林立,吸引首購或換屋者為主要客群,成為新竹都會區購屋的熱門交易熱區。

另外,位於高鐵特定區內的新竹生醫園區,近年積極引進國際知名的生醫產業,並結合新竹科學園區與ICT產業優勢,吸引高端生技產業進駐,並產生聚落效應,因此也增加居住需求。

※竹北周邊竹東、新豐、寶山仍有1字頭預售屋,房價深具潛力



由於竹北精華區預售房價在每坪二十五萬上下,周邊新豐、湖口、竹東、寶山地區預售房價仍在每坪十五萬到十八萬之間,房市深具推升潛能。竹科面積六五三公頃已飽和,因此包括台積電計畫在寶山擴廠,竹科管理局指出,台積電申請用地計畫案已報請行政院核定通過,用地鄰近寶山,面積近三十公頃,若進行順利的話,可望明年中完成程序,交由廠商進行開發。

位於新竹竹東鎮的「台泥重劃區」總面積約八.五公頃,為竹東鎮唯一重劃區,是竹東地區唯一具有高綠覆蓋園道與最完整規劃街廓,周邊環山景觀相伴、生活環境良好,擁有完善健全的生活機能。竹東地區預售房市仍處於1字頭房價,前些時候房市緩跌期間表現抗跌,近年因人口增長而房市也提前止跌,並向上推升。

※彰化鐵路高架利多發酵,員林重劃區帶動房市買氣

「彰化市鐵路高架化計畫」預計於二○三一年通車,縣政府也將遷移到彰化車站特定區,將會促進車站周邊地區整體開發。而員林市近年受惠鐵路高架化開通及184重劃區等區域發展,也吸引不少建商推案。近兩年彰化市及員林市兩大行政區的新屋單價漲幅約一五%,交易量增加約二二%。

彰化、員林兩市是彰化縣發展的雙子星城市,彰化市預售屋已出現「3」字頭價位,員林市預售房價在「2」字頭上下,區內預售案若有1字頭個案銷售率就會提升。員林市改制之前有全台第一大鎮之稱,近年受惠四項公共建設題材,加上大型重劃區推出,房價明顯上揚。四項題材包括員林鐵路高架化、彰化高鐵聯絡道路、台76線埔心交流道至員林的新闢工程,以及占地二.五公頃的圓林園公園。



員林市現有人口十二.五萬人,目前人口數在彰化縣僅次於縣治彰化市,在全國也排名第四大縣轄市。彰化高鐵聯絡道路開通,對員林房市也大有助益,去年初開通的彰化高鐵聯絡道路全長九.四公里,對聯外交通有很大效益。

另外員林長期倚賴台76快速道路,向東經中興交流道銜接至二高,向西則由埔鹽系統接國道中山高速公路。二○一四年完工的員林184重劃區,解決員林市建地長期供需失衡的問題,一共釋放三十五萬坪可建築土地,不但吸引台中地區及周邊鄉鎮建商到員林推案,也帶動員林地區的整體發展與就業機會,進一步推升房市熱度。

※新興二線城市,1字頭預售房價,進可增值,退可抗跌,擇優而入風險低

上述三大潛力二線金磚城市「基隆市、新竹縣、彰化縣」的房市由於基期低,走勢穩中帶健,只要是1字頭預售新屋,都應該是首購與換屋族首選。為何筆者在此時鼓勵首購擇優介入新興二線城市預售屋,主要理由有三:

(一)在房市落底時,是購買預售屋最佳時點

房價高檔時購買預售屋風險最高,相對在房價止跌時購買預售屋風險最低。前四年全台房價緩跌,去年下半年房市落底,今年開始盤整,預期二○二一年較會有小回升行情,因此,在房市落底時購買預售屋正是最佳時點,興建二到三年交屋時,房價應可搭上順風車,水漲船高。

(二)新興二線城市房價進可攻退可守

基隆、新竹、彰化三大金磚城市各具發展潛力,1字頭新屋,光是土地成本加營建及銷售費用,每坪都超過十二至十四萬以上,因此這些城市1字頭的售價已經退無可退,市場必定相對抗跌,同時一旦市場好轉,也必然是房市反彈的領頭主角。

(三)台灣地震頻繁,未來十年老屋將不值錢

台灣身處高頻率地震區,未來十年會步入日本後塵,老屋會越來越不值錢,因此首購年輕族群及換屋族越來越傾向購買新屋的趨勢。

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/List.aspx?UType=114

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