莊孟翰│理財周刊978期│2019-05-24 
Q根據內政部資料,2018Q4全台三十年以上老舊住宅共四一○萬戶,當中有四○%進行耐震評估,確認需要補強或者拆除重建。

不過,想請問莊教授,危老條例提供較小面積危險建物重建的管道,在各項獎勵與優惠措施逐漸加碼,再加上審查快速的條件之下,為何還是困難重重?


A:前兩期的房地產會客室,共提及十二點危老重建的主要難題,接續往下探討在「規劃設計」、「價值、權值」以及基地夾雜透天厝,面對各種不同的情境之下,危老重建的盲點何在?

十三、U型規劃設計,價值盡失

─U型設計「缺陷美」?房價損失難估計
 

(1)一旦都更、危老出現不同意戶,整體設計規劃將大受影響,以位於台北市萬華區環河南路的「全坤雲峰」都更案為例,當初就是因為釘子戶的緣故,有四戶沒有整合成功,最後完工的建物成為形狀怪異的「U」字型,終致房價與當初最高定價降幅高達四○~五○%,最後還是未能在預定期限內結案。

(2)就事論事,這個都更案非常可惜,若能完全整合,所有建物無論是出售或者出租,都會比現在還高很多。相對而言,不同意戶也該思考,即使剩下四戶能夠自行整合完成,被全新的U型大樓包圍,未來房價勢必也不會太高,其因在於基地面積不大,不論怎麼設計,都不可能蓋出好作品,當初如能心平氣和的衡量利弊得失,就不會逞一時之快杯葛而後悔莫及。

(3)其次,刻正施工中的永春都更案,同樣也是因為不同意戶的杯葛,而導致整體規畫設計呈現U字造型,影響多大?等建物完工啟用之後,答案即可揭曉。

十四、權值該怎麼算才公平合理?



─房價愈高,愈難取得共識


(1)集合住宅都更或危老重建,最常出現問題的無非是「一樓」、「地下室」及「頂樓」。常見一樓前後空地都有違建,地下室也有作為餐廳等違規使用的例子,頂樓違規加蓋更是司空見慣,如此一來,若要都更,權值要如何計算,以舊房估價,按照完工後的總價值該如何分配?

(2)通常都更需經三家估價公司鑑價,儘管過程公平、公正、公開,但還是無法說服多數都更戶心中自我認定的價值。譬如位於東區忠孝東路與復興南路口的一樓雄獅旅行社店面,一個月租金高達一百萬元,房東當然也會趁機拉抬房價,以投報率回推房價,開出好幾億元的價格,試問都更後縮水的店面權值該怎麼算?

(3)其次,以東區巷道店面為例,一樓店面占用前院空地部分占三分之一,屋主卻認為一樓營業面積遠比權狀面積大得多,都更期間自己主觀認定的「租金損失」,要找誰討?但事實上,這些一樓屋主將前院空地據為己用又充當營業面積違規在先,又該如何主張正當權益?

(4)另外,頂樓加蓋也面臨同樣難題,屋主總認為當初購買「頂加」,房價包含頂加部分買價較高,都更時也會主張權值要高一點,否則也要多列一點補償費用,這其間又要如何取得共識?畢竟自主更新羊毛出在羊身上,各所有權人任誰都不想權益受損!

(5)此外,早期地下室違規作為餐廳營業使用,但更新後依規定只能當防空避難室兼停車空間,價值勢必大幅降低。台北市仁愛路四段國父紀念館正對面之台北麗景大廈(原名晶宮大廈),即是因此原因而纏訟多年。

(6)更值得探討的是,早期地下室除可申請編列門牌之外,還有單獨出入口,常見都更戶開出的條件是,地下室面積換取樓上同樣面積的住宅空間,試想,這樣的分屋條件又該如何取得共識?

一般而言,都更整合過程,無論是一樓、頂樓或地下室,都得回歸「公寓大廈管理條例」之使用管理與維護,因此,過去沒有正視的問題,在此都會一一浮現,而這也正是筆者經常提到一百個都更戶會有一千個疑難雜症之主要緣由。

十五、透天厝與分屋糾葛

─傳統觀念,整合不易


(1)更新後的面積按比例分配,公平合理,理論上簡單,實務未必如此。萬華區就曾有一家三代同堂的三層樓都更案例,父母住在一樓,二、三樓分別為兩個兒子居住,更新整合過程要求分回同樣位置以及一、二、三樓同樣面積,不過辦理更新因容積獎勵,樓層是增加了,但因為建蔽率與縮減後各樓層面積變小,這要如何再就同樣位置,於選配時給予相同面積?
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危老重建整合大哉問(三) ─都更先發失利,危老救援建功?
莊孟翰│理財周刊978期│2019-05-24 


(2)另外,一樓的面積縮減後,原本十戶一樓住家,現在可能必須各縮小二○%,或者有一至二戶一樓住戶願意退出,改選樓上住家,否則想要按照原位置與原樓層面積分回,可能性微乎其微。

(3)由於不可能分回原面積之緣故,就會牽涉到「找補」問題,惟其間權值計算又是另一難解議題,設若將其畫出,首先面臨的是都更審議委員會一定會要求再加強溝通整合,俾便完整基地之規劃設計,除時間延宕之外,最大困難點可能又是徒勞無功,環河南路「全坤雲峰」都更案因中間四戶沒整合進來而呈U型設計,終致銷售價格與銷售率落差太大鎩羽而歸,而這也正是其後該公司不惜終止西區整合不易個案之主要原因。

由這類案例所衍生之整合負面問題,尤其是西區房價原就偏低,並且較缺乏市場性,再加上諸多疑難雜症卡關,也難怪不少整合機構大嘆「都更整合大不易」!

 

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