黃健誠 

 
公設、雨遮都不算錢 「實坪」價格制會推升房價?

內政部的實價登錄系統近期增加新功能,提供「建坪單價計算」,民眾可自由選擇建坪計算的單價,完全不計入雨遮、公設、車位等的每坪單價,但被外界認為有讓房價「膨風」之嫌。

不過,內政部對此強調,是為了讓民眾了解主建物、附屬建物及共同使用部分的面積組成結構,僅供民眾參考,並無價格暴增、膨風等情事。

以松山區指標豪宅「文華苑」在108年3月的實價登錄交易來看,該筆交易價格為6.07億元,每坪單價為215萬,但如果使用新功能「建坪單價計算」,可以「交易總價」或是「交易總價扣除停車位價格」計算。

若選擇交易總價6.07億元為分子、主建物162.17坪為分母,試算價格則為每坪374.6萬元,與原本每坪215萬的價格相差70%,但無論怎麼算都不影響總價,且還完整揭露主建物、陽台、公設及停車位的面積,確實給查詢房價的民眾更多參考的方向。

實價登錄新功能為「實坪制」舖路?

不過,實價登錄新功能「建坪單價計算」,也讓外界聯想到,是否為了推動「實坪制」做準備,因在2017年時,前行政院長賴清德曾表態支持「房屋買賣實坪制」,當時也有立委力主推動,但兩年過去了,關於實坪制討論的聲音也少了。

內政部地政司副司長王成機對此強調,內政部完全沒有要推動「實坪制」的方向,此次的「建坪單價計算」功能,也與實坪制沒有關係,新功能的目的是為了讓資訊更公開透明,民眾可以利用實價登錄條件依據各自所需條件進行計算,但房屋總價仍是沒有變,只是給民眾更多價格當作參考。

內政部強調沒有要推動「實坪制」,不過台灣以「虛坪制」計價由來已久,若改為「實坪制」,民眾買賣房屋,將以實際坪數計算價格。

也就是說,房屋的總坪數必須扣掉公共設施,如中庭、電梯間、樓梯走道等面積,以此計算房屋的總價,而目前世界上多數國家採取實坪制,如日本、英國、馬來西亞及越南等,而台灣、中國及香港等地則是採將公設等面積納入坪數計算。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,現行的登記制度行之有年,如果把房子比喻為鳳梨的話,若真的改為實坪制,就好比在傳統市場買鳳梨的消費者跟老闆說,「鳳梨的頭跟皮都不能算錢」,對於屋主來說,絕對無法接受,且在登記制度的轉換上也會碰上很大的問題。

對於建商來說,若推動實坪制,除了每坪單價勢必會膨脹外,更會增加交易溝通的成本,且原本建商會推一些公共設施較為高級的建案,以後也可能不復見,因為消費者會對於每坪單價更加斤斤計較。

學者拋「分離計價」 公設價格應為主建物的3成

政大地政系特聘教授張金鶚則認為,「實坪制」與「虛坪制」各有利弊,因此提出「分離計價」。

張金鶚表示,買房很重要的是總價,因每個物件的價格不同,因此比價時,才會看單價,但將公設全部納入坪數計算,又怕建商有灌水之嫌。

但公設是生活品質的一部分,若將全數公設都排除在面積計算之外,也不合理,因此應該往分離計價的方向思者,讓主建物、附屬建物、公設及車位等登計項目分開計價。

張金鶚表示,公設不應該跟住宅實際面積的價格一樣,在他在研究中,算出公設價格應占主建物的3成,在實坪不通、虛坪也不通的情況下,「分離計價」是一個可思考的方向,在實價登錄系統裡也應讓資訊透明,揭露各個分離計價項目的價格。

張金鶚也以豬肉舉例,實際面積像是瘦肉、公設是肥肉、骨頭則是停車位,「就像是去買肉,你要告訴我買了什麼」,政府在實價登錄2.0中,就應該有規範去揭露各個項目的價格,消費者才有更多資訊去判斷。

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