▲學者認為近5年買房的人賺少賠多。(圖/信義房屋提供)

根據六都甫公布的不動產移轉買賣棟數,交易量平穩成長,今年以來,房市呈現價穩量增,不過景文科技大學財務金融副教授章定煊點出,2014年房市多頭氣勢被阻斷之後,長期盤整至今,只要在這5年來買房幾乎賺少賠多。

「就目前的房市來看,最樂觀的預期價穩量增。價漲量增的多頭攻擊訊號即使會有,最快也要明年總統大選結束後才可能出現。」章定煊認為,現階段房價走跌機率低,未來走勢端看明年總統大選結束後的反映,不過若是這5年多有進場買房恐怕都沒賺頭。

他指出,過去學術文獻指出,房地產的交易成本大約在5%-10%之間,若取中間點7%,貸款利率也從優算1.75%,5年的複合利率約9%。假設房屋的折舊抵掉了房租支出,2014年的購屋者,新屋上漲沒有達到16%以上(即7%+9%;交易成本+利息支出),其實都是賠。

由交易成本與利息支出,僅粗估的公式,章定煊表示,應以實際支付的成本計算損益,經濟學是要用的機會成本來計算損益,所謂機會成本就是要進行這項投資因而放棄次佳投資機會的報酬。他舉例說明,購買利變型美元保單,7年的累計投資報酬率估算能達到30%,若將這筆錢使用買房地產,房價必須上漲37%(7%+30%,交易成本+機會成本),但未來7年房價是否會上漲37%,持保留態度。

由於目前房市買盤以自住為主,章定煊則強調,若是自住需求買屋,就別算報酬率了,買了就別關心房價,家的感覺是無價的。如果是要投資的,算盤還是要精準一點。

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