危老重建整合大哉問(五) ─都更先發失利,危老救援建功?
莊孟翰│理財周刊980期│2019-06-07 
Q都市更新條例,第九次修法於二○一八年十二月二十八日經立法院三讀通過,並於今年一月三十日公布,此外,配合都更條例修訂之十二項相關子法中,五項政府主導都市更新相關子法,除五月三十日通過的三項,其餘二項刻正加速處理中,相信對於都市更新的推動一定很有幫助。想請教莊教授的是,為何都市更新速度還是無法有效提升?

A:有關最近這次修法計有八大重點,列表如下︰

1.增強都更信任 2.連結都市計畫

3.精進爭議處理 4.簡明都更程序

5.強化政府主導 6.協助更新整合

7.擴大金融參與 8.保障民眾權益

以上各項,包括容積獎勵標準明確化,擴大賦稅減免範圍,如房屋稅延長減半期間最長十二年,以及創設協議合建可以租稅減免,精進代為拆遷機制,協助危老建物更新這幾項的確有很大幫助,惟都更問題千頭萬緒,尤其事涉私人權益問題,更非一紙法令即可輕易推動。

其次,最近大家最關心者就是即將於民國一○九年五月九日到期的危老重建一○%時程獎勵,營建署表示,依「都市危險及老舊建築物加速重建條例」施行後三年內申請之重建計畫,所給予基準容積一○%之獎勵,到期後不再延長,屆時將只剩基準容積三○%之獎勵。

雖然大家都知道只剩十一個月的時程獎勵,時間相當緊迫,不過,最近內政部又在不動產實價交易網推出新版試算機制,其中「主建物單價試算」係扣除公設、附屬建物等坪數,只以總價除以主建物坪數,亦即所謂淨坪價,相較目前實價揭露之房價高出許多,雖然立意良好,卻讓一般民眾看得一頭霧水﹗

前四期累計討論十七點危老議題,本文再接續探討「淨坪價」對都更之影響。



十八、六種不同計價方式,價格認知錯亂

─主建物、附屬建物與共同使用部分,平添變數


目前一般購屋者對房價計算認知的主要癥結點大都聚焦於公設比太高,亦即共同使用部分分攤的面積太大,這一部分包括不具獨立權狀之停車空間、門廳、走道、樓梯間、電梯間、電梯機房、電氣室、機械室、管理室、受電室、幫浦室、配電室、水箱、蓄水池、儲藏室、防空避難室(未兼作停車使用)、屋頂突出物、健身房、交誼室管理維護使用空間等,可謂琳琅滿目。

二○一八年一月一日起雨遮、屋簷不登記不計價,惟在此之前,尚有可登記、可計價與可登記、不計價兩種方式,如今再加上只計算主建物之淨坪計價,亦即再加入實坪與虛坪之變數,無形中就產生排列組合六種不同的計價方式(詳請參閱附表),真不知一般民眾購屋時如何做房價比較。

有關價格認知問題,即便有政府官員表示,這種計價方式的「總價不變」,惟此一說法太過輕率,因不同的標示價格,一定會影響市價衡量基準,尤其是估價師鑑價的比準價格,否則按照傳統計價方式還不是行之有年。

過去就有建案打著八五折優待價,但事實上大都是先調高定價再進行打折,不一定真實享有一五%的優惠,這往往又是讓購屋者產生價格錯亂的另一盲點。

其實,現階段當務之急主要有二︰

(1)實價登錄隱含不實交易價格問題,其中潛藏贈送車位、裝潢、家電、退佣金等,其間價格至少相差一○%以上。

(2)三十個門牌號碼一個區間價格,無法反映每個樓層、前後棟、高低樓層差價問題,實應仿效美國門牌全都露的透明價格揭露機制,才能真正保障購屋權益。



十九、零公設,都更還有哪些誘因?

─容積獎勵+零公設→都更如何推動?


所謂淨坪價,便是將公設部分去除的計價方式,回頭看看去年台北市蘭州街斯文里的整建住宅更新案,因應市議員要求,連續辦理兩次聽證會,即便仍有不同意戶抗爭,但二○一八年五月十八日仍然順利開工,原因在於,此案最後以「權狀坪換室內坪」的方式,等於原住戶能增加三成的公設比價值,都更終於解套。

 

一般而言,四、五層樓公寓公設比約一○%、華廈一五~二○%、大樓二○~二五%之間,然而,在新的計價制度下公設比歸零,這表示往後都更在缺少提升房價誘因下,再加上共同負擔費用的心理障礙,想要順利推動都更勢必更加困難。

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