公設歸零 淨坪與總價不變之探討
莊孟翰│理財周刊980期│2019-06-07 
現階段台北市如依實價登錄之中古房價,每坪平均約六十三萬元,預售屋動輒八、九十萬元甚至超過百萬元,如將公設歸零,要說台北市民都住豪宅,一點都不為過!

二○一三年以來,實價登錄就開始出現無法反映出市場真實交易價格情況,然而,多數買房民眾還是認為打著公家機關品牌的資訊理應可信度較高,誤差不大,卻在不知不覺中陷入景氣已擺脫谷底房價微漲之迷思。不過,還無法解決三十個門牌一個區間價問題的實價登錄,如今又有驚人之舉!近日,內政部針對實價登錄網加入的新功能,將顯示淨坪價(主建物單價試算)及淨坪比(主建物占整體移轉總面積比率)試算機制,此舉已引發各界熱議。值得關注的是,這種去掉附屬建物及公設比的計算方式,對於房價在國際排名不低的台灣房市影響為何?還會衍生哪些問題?

眾所皆知,實價登錄最為人詬病的問題,除價格不夠真確之外,以三十個門牌做為區間價,更是難以反映不同門牌、樓層及區位的真實價格。此外,實價登錄價格也難以看出建商是否贈送車位、裝潢或者家電等附加價值參雜在房價當中,甚或退佣等情事。當前一般購屋者最想要了解的主要重點,不外乎去除贈品之真實交易價格,因此,在這兩個問題都無法獲得適切處理情況下,又再增加另一房價變數,此外,雖然總價不變,惟單價瞬間「膨風」,更是讓一般民眾不知如何表達買賣的真實價格!
因此,如能緩和漸進的將公設降至二○%,或許還能讓買賣雙方慢慢的調適過來,否則公設歸零,房價驟減三分之一的心理感受,真只是一句總價不變就可一語蓋過?

淨坪計價 單價「膨風」?

─公設歸零,都更誘因還剩什麼?


如以淨坪計算台灣房價,豪宅價格該怎麼呈現?有房仲業者據此試算鴻海董事長郭台銘坐落於信義計畫區的「信義富邦」豪宅,一坪房價居然高達六百萬元,較目前揭露的實價登錄價格二九○萬元,整整高出一.○六倍,此一落差真不知該如何重新解讀房價!

長久以來,高房價問題一直懸而未解,此種計算方式,是否會讓年輕人對於買房更加「感到絕望」?根據主計處截至今年三月底的統計資料,平均薪資約四萬六千元計算,以單價五十萬元、三十坪,一千五百萬元的房價,四百五十萬元的自備款,就算不吃不喝,也得耗費九十八個月才能存足自備款,這也難怪不少年輕人乾脆放棄買房,索性等待繼承!甚或藉選票一再要求政府大量興建社會住宅,其間所可能衍生之後遺症不容小覷。



此外,再據此檢視公設歸零的計算方式,問題在於所有權狀當中的主建物、附屬建物與共同使用部分要如何拆算?過去主建物主要為室內實際使用面積,至於附屬建物則由陽台、露台、花台、雨遮、屋簷逐漸限縮至只剩陽台一項,這應該是保障購屋權益最有感的作法,而普遍獲得民眾肯定。過去計算主建物的爭議較小,附屬建物的爭議較大,也才會有後來附屬建物的雨遮、屋簷不登記也不計價的法令釋出。

另外,長久以來爭議不斷的共同使用部分,傳統銷售面積包含大公、小公兩部分,至於歸屬大公的停車位登記又該如何合理規範?

其次,進行都市更新時在公設歸零情況下,又該如何說服公設比較低的老舊公寓屋主參與?以上兩項都直接衝擊淨坪價的機制研訂與推動。

高公設其來有自 利弊互見

─公共設施效用未必歸零


至於新建物的公設比為何越來越高,原因之一係源於二○○三年蘆洲「大囍市」的一場大火,造成十三死、七十一傷的慘劇,其後法令規定只要是八樓以上的住宅,便需設計兩座逃生梯,自此之後公設比也就越拉越高。

公設的設計規劃原考慮實用與美觀,但在過度商業化之下,無形中卻成了牟利工具,因此,才會有雨遮、屋簷不登記不計價的法令規範,但缺少雨遮、屋簷的建物,卻又讓住戶擔心漏水、滲水等問題,惟現階段景氣走勢仍未明朗,各建案為提升產品競爭力,建商在不計價情況下,也並沒有將雨遮、屋簷完全去除。

從另一角度加以探討,公設並非全無用途,一般買賣總面積包括主建物、附屬建物及公設,公設當中還分大公、小公,而附屬建物又與主建物相連接,包含有陽台、雨遮、屋簷等。其實適度增加公共設施應是好事一樁,以大基地社區及豪宅來說,包含健身房及游泳池等運動空間,早已是高級住宅標配,也較能提升生活品質,不過以目前台北市三四.五%、新北市三一.五%的公設比而言,不少建商只要打著公設比三○%以下,就自稱超低公設比,這些因公設大所衍生的廣告虛坪較小,又與雨遮、屋簷之登記、計價與否息息相關。
然而,光是當前實價登錄就讓一般民眾無法掌握真實價位,如今再加入淨坪計價的變數,豈不又讓消費者再陷入價格混亂的迷思?


國際房價評比 台北名列前茅!

─房價從第15名驟升至第7名


根據全球房地產指南(Global Property Guide)針對世界最貴九十多個城市的房價排名調查,篩選一平方公尺一萬元美元以上的十六個城市做比較,排名前三分別為英國倫敦、香港及美國紐約,台北每平方公尺10,373美元,排名第十五,惟其間尚包含公設比,如去除公設比計價,每平方公尺將高達14,818美元,排名將大幅躍升至第七名,超越瑞士、澳洲等先進國家。

其次,如再就現階段已浮現的問題加以衡量,台北究竟要不要呈現如此高的房價?目前內政部此種做法無非希望能夠儘速解決高公設問題,俾便與國際接軌,但卻忽略可能衍生更多的問題。

長久以來就高得嚇人的房價,如今再以「淨坪」計算,每坪單價必然隨之「飆升」,正如同二○一四年的囤房稅以及二○一六年的房地合一稅,未能緩和漸進的推動,導致負面效應接踵而來。尤其每當選舉屆臨,才想要以興建只租不售的社會住宅安撫年輕人,不從根源解決問題,還是無法實現居住正義。



如再就其他國家案例觀察,例如馬來西亞和日本銷售面積都不含公設,利弊互見,筆者赴馬來西亞吉隆坡考察時,就曾發現有一棟辦公大樓走道相當狹窄,只容兩人錯身而過,相信這棟大樓的國際評比一定不高。

一般而言,適當的公設可提升生活品質不容質疑,現階段各大小建案為兼顧產品區隔與產品競爭力,大都不會因雨遮、屋簷不登記、不計價,為節省營建成本而貿然縮減,雖然建商仍頗有微詞,惟在政策緩和漸進推動情況下,最後還是順利達成預期目標。因此,有關淨坪計價涉及全國八六八萬戶所有權人權益的這件大事,建議還是從長計議緩和漸進為上策!

 

 

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