商辦市場 浴火重生
李同榮│理財周刊980期│2019-06-07 
北市A級商辦近年因供給減少且需求增加,平均租金經過近十年的緩步成長,才恢復到二○○八年金融海嘯前租金價格,每坪平均租金已超過一八五○元的水平,南山廣場更創下每坪租金高達四千五百元以上水準,更帶動大台北市A級商辦的租金全面上揚。

在不動產市場景氣持平下,分析商辦市場會如浴火重生般的復甦,主要有四大因素:

(一)近年市場A級商辦供給量稀少

二○○一年到二○一四年房地產住宅市場火熱,蛋黃區土地搶蓋豪宅,新建住宅與辦公產品價差幾乎達五成以上,建商對興建辦公產品興趣較低,以致新建產品供給量稀少。

另外,目前正積極推動都更中的有十五棟大樓,包括新光產險大樓、聯邦銀行松江大樓、國泰襄陽大樓、中華票券大樓、敦南誠品、台塑大樓、國泰建設大樓、國泰環宇大樓、國泰世華銀行大樓、合庫通寶大樓、上海商銀總部、富邦產險總部大樓、國泰一號中華大樓、國泰世華敦北大樓等,這些大樓數量不低,一旦退出市場,就會使得市場供給量暫時更加吃緊。

另一方面,信義計畫區內未來僅剩興建中的富邦A25大樓完工釋出,新增供給量有限,新承租方可能向外圍的大樓尋找標的。過去幾年,台北市至少有十六棟B辦大樓被改裝成旅館,包括國泰民生通商大樓、國泰忠孝大樓、國泰民生建國大樓、睦昇大樓、和成大樓、龍巖西華大樓、歌林商業大樓、東鉅大樓、台鳳大樓等,換算下來,約有近五萬坪的租賃供給退出市場,也導致近年來市中心的B辦空置率持續降低。

(二)人壽保險資金投資不動產之限制逐漸放寬

二○○八年金融海嘯後,由於台灣商辦市場持續低迷,部分人壽資金出走到國外購置商辦,但卻遭受到大量匯率損失,近年人壽資金回流,且金管會於二○一三年對壽險業者的不動產投資報酬率的門檻,從「二.八七五%」降低到「二.三七五%」,因此帶動壽險資金積極投入商用不動產投資。



除了南山人壽在信義計畫區自建南山廣場,創造高租金回收報酬外,另外,中信金控旗下台灣人壽去年斥資新台幣十七.九四億元,向香港商壹傳媒買下蘋果日報媒體集團位在台北市內湖區的A、B兩棟大樓。

除此之外,中華郵政活化閒置資金,前年以六四.二億購入長虹建設位於台北市內湖區洲子街的商辦大樓「長虹新世紀」,土地面積九二五.六九坪,建物總面積為九四二三.七八坪(含坡道平面車位二三五個),依估計如果滿租的年租金收益達一.七億元,投資報酬率約二.七%,市場閒置資金不斷在商辦市場尋求合適的投資標的。

(三)信義計畫區「南山廣場」租金創新高,成為商辦產品復甦的領頭指標

南山人壽投資的南山廣場樓高二七二公尺,地上樓層四十八樓,地下樓層五樓,總樓地板面積為六萬三四○坪,是全台灣唯一供暖氣的商辦大樓,設備新穎,公設分攤低於101大樓,因此平均月租金超越台北101大樓。若以月租每坪四千五百元計算,反推投報率二.五%,房價每坪將超過二百萬以上,對興建商辦的動能可以說是一劑強心針,所以壽險業積極出手,一邊購地自建只租不賣,一邊收購高回租率之商辦大樓。

由於看好商辦市場,建商近期就砸下近二百億元在雙北市購入商辦與廠辦用地,包括興富發建設砸下五十一億餘元,以每坪近一一二○萬元取得北市大同復興北路近五百坪的商業用地。此外,江陵建設、茂德機構以及建商華固則分別在北市士林科技園區以及新莊取得興建廠辦的工業用地。

(四)台商回流熱潮,吸引資金投入A級商辦

中美商戰如火如荼,引發在大陸台商製造業大舉外逃,其實早在三年前筆者曾提出對台商傳統製造業在中國大陸將面臨逃命潮的論述,論述中強調,不同人均GDP成長期,造就不同產業,人均三千美元以下,且人口多的新興國家,是傳統產業與代工產業的發展溫床。

而人均跨過三千美元到九千美元之間,經濟成長率維持六%至七%的新興國家,是房地產長線主升的飆漲時期(例如台灣民國七十二年到七十九年)。當人均跨越八千美元的新興國家,因為工資大幅提高、環保意識高漲的因素,引發傳統產業與代工產業及勞力密集產業的逃命潮(例如前兩年中國大陸),產業就需要快速轉型升級。

前十年中國人均跨越三千美元到前兩年人均逼近九千美元,上海、北京、深圳房產飆漲近八倍,而今中國大陸人均已越過九千美元,工資與環保問題加上中美商戰,逼得台商傳統製造業外逃,部分產業鏈將重回台灣,現行工業用地難尋就知台商資金將大量回台尋求投資機會,當然除了工業廠房以外,將更帶動廠辦與商辦的投資市場。



另外一項重大利多就是「境外資金匯回管理運用及課稅條例」的「租稅大赦」法條,目的也在吸引台商把原來駐泊海外的資金匯回台灣投資,一般估計台商累積有超過十兆元投資收益未匯回。此項政策為台商個人或企業在第一年將境外資金匯回,稅率為八%,第二年匯回稅率為一○%(目前海外所得正常的稅率為二○%)。但如果在規定的期限內,將資金投入實質投資項目,則第一年及第二年匯回資金的稅率,可以再降低五○%,也就是可降為四%及五%。

綜上所述,四大因素構成商辦市場交易持續活絡,租金水漲船高,唯往後五年供給量遞增,若經濟成長表現不如預期,就會影響需求下降,屆時空置率就會重新攀升,這也就是市場景氣正常的技術循環。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=22770030140

全站熱搜

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()