莊孟翰│理財周刊981期│2019-06-13 
Q台北市長柯文哲經常會因都更推動不易而時有怨言,尤其是在房價高、購屋需求殷切前提下,都更為何還是這麼緩慢?想請教莊教授,既然台北市老舊建物那麼多,一般民眾也很期待都更,為何截至目前為止,不論是都市更新或危老重建仍舊寥寥無幾?

A:柯市長一談到都更,常以過去「一坪換一坪」的政策反覆思考,總認為這正是令一般民眾不切實際期待的根源,真是一語道破當前都更推動困難的主要癥結點。

此一問題亦可由附表內政部營建署所公布歷年核定都市更新事業計畫(案)之件數見其一斑(詳請參閱附表),尤其除台北市與新北市之外,其他縣市幾乎少之又少,至於台中市與南投縣案件較多,則大都是一九九九年九月二十一日大地震後之重建個案。

前五期累計討論十九點危老議題,本文再接續探討產權與選配抽籤等相關問題。

二十、產權分配與移轉問題

(一)持分觀念、成本認定、同意書簽署


現階段都更經常遇到,二、三樓透天厝甚至四、五樓公寓,期望能分回原位置及原面積,但不論是都市更新或危老重建,都更立體化之後,實際上很難保有原面積與原位置的分配要求,但原住戶的觀念有時很難轉變過來,始終停留在認定自有產權百分百,無法接受「持分」的現實。

至於增加「公設規劃」部分,不僅很難講清楚,也常會因為公設比太高而無法接受,尤其基地面積不大,必須與新住戶共同使用電梯與分享公共設施時,年長者常有「水準不一,矮人一截」的心理障礙。

事實上,就立地條件而言,都更後雖然房屋價值增加,但總面積卻縮水,都更戶總認為自己吃虧,此外,也常會因此而對實施者產生懷疑,這也正是導致後期只剩個位數,整合卻越來越難執行的因素之一。



往昔,一般購屋都只著重建物面積,而鮮少注意土地持分面積,也因此無論是二、三層樓的透天厝或四、五層樓的公寓,屋主都有相同的疑慮,當中,多數認為重建後土地與建物面積都縮水,尤其土地係以「持分」登記。

但就實施者而言,主要係因部分出售抵償工程款、稅費與管銷成本所導致。惟都更戶卻又往往忽略這些「成本」因素,其中尤以造價與管理費認知差距最大,導致簽署同意書的時間越拖越長。 

(二)產權何時移轉?子女觀點不盡一致

另一重建常遭遇到問題是「產權何時移轉?」雖然台灣擁有八四%的住宅自有率,但所得增長卻追不上房價上漲的速度,也因此一些年輕人在缺乏購屋能力下,轉而等待繼承,影響所及,出席都更公聽會的,多數不是長者而是子女,此時,對於父母是否要趁都更提早辦理產權移轉等問題,子女意見就不盡一致,其因在於生前通常都是由父母主觀支配,死後依民法規定則是均分。

其次,根據衛福部所公布數據,一個年長者進入長照的時間約七.三年,所需花費約四百萬元,夫妻兩人需八百萬元,因此,要不要辦理以房養老或提早辦理產權移轉,也是令長者舉棋不定的一大難題。 

二十一、抽籤細項透明化

(一)公平、公正、公開


抽籤決定選配,一般都是在法定期限內,以「雙掛號」聯繫土地與合法建物所有權人參與權利變換,並以公平、公正、公開方式舉辦抽籤,一般程序都是先抽房屋再抽車位,並且整個過程都有錄影存證,俾減少日後無謂紛爭。

通常只要同意書達九五%,實施者便會開始進行下一流程,俾免時間拖得太長,至於未簽同意書的五%,則再另外想辦法整合。不過那關鍵的五%卻經常會以不受尊重為由而淪為「釘子戶」,其實這類釘子戶的想法總是認為九五%整合成功,一則實施者不會輕易放棄,再則整個都更案越接近成功,通常要到好處的機會也就越大,惟值得注意的是自主更新就未必如此。

主動參與抽籤選配的好處在於,能夠順便了解住戶的相互關係,以及左鄰右舍登記選配的相關位置,此外,也能藉此機會再一次將建案的整體規劃設計、財務計畫、估價及權利變換等相關重要事項了解清楚,並且也可順便了解那五%不同意戶的想法,並找機會溝通儘早促成全案整合。

 



(二)無法出席,由律師(見證人)代抽

倘若無法親自出席抽籤,也可指定代理人或者由見證人(律師)代為抽籤,這也是為什麼從公聽會開始,都會邀請律師在場見證的主要原因。

過去曾有公家單位認為自身的分配權值不高,因此沒派代表出席參與抽籤,最後竟然抽到不理想位置而自責不已,惟整個過程符合法律程序,當然也難以改變結果,因而建議抽籤時最好能夠親自到場,避免抽到不符合理想位置而徒生怨言,甚至質疑抽籤過程公正性等問題。

(三)選配價值應超過最小分配單元

一般都是實際可選配的價值應該超過最小分配價值,亦即假設每一戶的分配單元都低於最小分配單元,每戶都少選三坪,全體都更戶都想要領錢,錢從哪裡來?這也正是為什麼選配要超過「最小分配單元」的主要原因。

其次,若以三十至三十五坪為例,選配到三十五坪,最小分配面積三十坪,多五坪的部分就要出錢補價差,不過每一都更戶的情況不一,如以地段良好的豪宅定價來看,一坪一百萬元的房價,多五坪就得多支付五百萬元,這也常會令一些都更戶感覺負擔太重。

(四)避免爭議,亮票、唱票不可少

為免遭質疑舞弊,抽籤過程都會先將各戶籤號攤開擺在桌上,避免被懷疑有作弊等不當行為,抽籤後還要有亮票程序,並由第三方的律師見證,這種不厭其煩的作法,主要在於減少日後無謂紛擾。

(五)停車位抽籤與搭配

一般都是抽完房屋單元後再抽停車位,都會區停車不易,現在幾乎家家都備有一輛自用轎車,也因此都更戶都會搭配一車位的組合。至於停車位抽籤,需格外注意的是,若是未親自出席,交由他人代抽,卻抽到最角落進出不便,或緊鄰柱子等難停的位置,是否會心生不平?另外,如係機械停車位,則應事先說明清楚,俾免平添日後交屋之困難性。

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