2017-10-02

記者徐義平/專題報導

實價登錄政策至今上路5年,累積揭露百萬筆實價資訊。不過,難免仍會出現少數有心人士特意操弄。根據房產業者指出,實價最常出現的操控手法不外乎「買低登高」、「左手換右手」、「哄抬價格」以及「特意拆算單價」等。

《住展》雜誌企研室經理何世昌指出,實價登錄可謂是「道高一戶,魔高一丈」,流傳造假的手法千奇百怪,不下十餘種,如「AB約」、「差額找補」、「裝潢墊價」、「假包租」等等方式;其中,又以「AB約」歷史最悠久、最常見。實價登錄缺失,主要是法令不足、官方未能負起監督與登錄的責任,將責任落在不相干的地政士身上,地政士又無權、亦無能力查清價格真假,最後就落到現在這般田地。

送裝潢灌入總價 房價看起來沒什麼跌

天時地利不動產顧問總經理張欣民表示,房市已經盤整超過2年,不過,攤開實價揭露資訊,房價似乎沒什麼跌,尤其是建案成屋銷售後,揭露價格還能維持住,推測原因出在建商將送裝潢、裝修的價格灌入總價,通常這類建商送的裝修與裝潢占總價5~8%,此舉也讓成屋實價揭露不至於與預售時的實價差距太大,導致房價看起來沒什麼跌。

兩份契約買低登高 拉高貸款成數

房產業者指出,買低登高手法通常有兩份契約,一份是私契,是買賣雙方真實的買賣價格,另一份是公契,是動過手腳拉高價格的契約,用來委託地政士與經紀業實價登錄用,該手法主要兩個目的,一是去年房地合一稅制上路後,登錄較高的價格,未來再轉售時,一旦交易成功,表面上的獲利看起來較少,甚至有可能出現虧損,促使房產交易稅負降低,甚至認列虧損。第二種目的便是,拉高貸款成數,以近期接連爆出「超貸」事件,便是運用如此手法。

2樓以上零元 1樓單價爆高

「左手換右手」除為了作帳及稅負考量外,也隱藏作價意味,像是個人持有多年房產轉給自己的投資公司,就常隱藏在實價揭露資訊裡頭。至於,「特意拆算單價」則常出現在北市熱門商圈的透天店面,包括西門町、饒河夜市等,將總價直接除以土地坪數,而忽略投資收益率,抑或將總價全部灌入一樓建坪坪數拆算,將2樓以上建物價格歸零,造成一樓店面單價或是土地單價爆高,均是常見的手法。

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最常見操弄實價手法。(資料照)

最常見操弄實價手法。(資料照)

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