新屋占比大幅攀升 購屋行為大改變
李同榮│理財周刊982期│2019-06-21 
吉家網發布二○一九年第一季全台六都房市季報,除了統計第一季價量變化以外,同時統計自二○一一至二○一八年近八年來新成屋與房市交易總量的占比,依數據顯現,二○一八年房市全年交易量有望成長一○%,跨越三十萬戶,房價將在小漲小跌中盤整打底,呈現價穩量溫格局,而二○一八年六都新成屋與總交易量占比高達四一.九四%,起因房市三大動向,將大大影響未來的購屋行為。

以下筆者分別就交易量、價格、新屋占比等因素分析台灣未來的房市走勢:

(一)從交易量分析,全年有望跨越30萬戶

每年第一季因適逢春節,房市交易量普遍會萎縮,今年第一季交易量比較去年同期並無成長,唯四、五月交易量就大幅增加約七%,預期全年交易量有機會跨過三十萬戶,較去年成長約一○%。

(二)從價格分析,全台房價已經正式脫離谷底

第一季六都中古屋單價表現平平,台北市每坪均價五五.八七萬,小漲○.三六%,比較去年同期漲幅四.四三%,新北市每坪均價二八.五五萬,小漲一.八九%,比較去年同期漲幅三.五九%,桃竹地區每坪均價十七.○二萬,小跌○.八七%,比較去年同期漲幅四.六七%,台中市每坪均價十七.二二萬,小漲二.五%,比較去年同期漲幅七.九六%,台南市每坪均價十二.五八萬,小跌三.二三%,比較去年同期漲幅四.七五%,高雄每坪均價十五.七七萬,小漲二.○七%,比較去年同期漲幅八.○一%。



六都房價從二○一九年第一季與二○一八年第四季比較,以台中與高雄表現較佳,六都第一季單價的表現與去年同期比較皆有明顯的漲幅,其中也是同樣以高雄與台中表現較佳,且自二○一八年下半年以來六都房價未再出現低點,足可證明全台房市已於二○一八年下半年正式脫離谷底,今年預期房價表現在小漲的盤整格局。

(三)從新成屋占比分析,新屋占比攀升,起因房市三大動向

全台近八年來新屋推案激增,新成屋的交屋潮至二○一五年第四季達近八年來最高峰,二○一六年至今稍有下降趨勢。二○一一年全台新屋占比二五.八九%,到二○一五年攀升至四三.三二%,二○一八年仍高居四一.九四%,其中台北市新屋占比二九.二%,為六都最低,而八年來全台新屋占比大幅攀升近七成,其主要原因來自三大市場動向:

圖一

(1)預售屋推案量增,每年超過十萬戶新屋入市

由於二○一四年以前房市過熱,推案量劇增,以致二○一四年以後引發大量交屋潮,從使照發照量分析,每年超過十萬戶新成屋注入市場,造成新屋占比大幅攀升。

(2)建商餘屋大幅讓利,殺價取量

建商近四年來,每年平均累積約三萬餘屋,在財務槓桿與三年囤房稅的雙重壓力下,大部分餘屋均朝讓利消化的目標,這也是造成新屋占比攀升的另一主因。

(3)新屋獲自住首購青睞,購屋行為大轉折



由於二○一四至二○一八年房市景氣下滑,市場轉向剛性自住需求,建商推出的預售新屋朝向中小坪數產品開發,透過付款輕鬆的行銷手法,吸引很多首購與自住的剛性買盤進場。同時,由於政府大力推動危老重建與都更,民眾購屋行為大大的轉折,漸漸有更多購屋民眾轉向購買新屋的傾向。

綜觀二○一九年房市表現,全年成屋交易量有望跨越三十萬戶,由於近年新屋交易量攀升,六都房價於打底中盤整,預期中南部與新興二線城市包括基隆、新竹、彰化等地區,房價將穩中帶堅,全年房市走勢將是「價穩、量溫」的盤整格局,短期內新屋占比仍將居高不下,購屋行為大大轉變,有逐漸趨向購買新屋的現象。

圖二

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=22806630340

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