2019年07月02日

【黃政嘉╱台北報導】把房子抵押給銀行,每月領取固定生活費,養老靠房不靠兒的「以房養老」貸款,上路迄今逾3年,目前累計申辦3362件、核貸金額184億元。《蘋果》追蹤,土地銀行承辦1筆北市總值8000萬元、31年老公寓,借款人可以月領10萬元,羨煞不少人。

以房養老又稱逆向抵押貸款,拿房子向銀行抵押,銀行每月支付生活費。資料照片

 

所謂 「以房養老」可稱為「逆向抵押貸款」,讓擁有房子的長輩,將居住的房子拿去銀行抵押貸款,而銀行每月支付生活費用,讓銀髮族在晚年能有1筆資金照顧生活。 

商業型60歲可辦

內政部最早於2013年試辦的「以房養老」方案,限定超過65歲,無法定遺產繼承人的銀髮族,可將房產抵押給政府,按月領取生活費到往生,身故後,不動產所有權歸國家所有,但因資格甚嚴,試辦未久即喊停。
金管會銀行局副局長莊琇媛表示,當時的「以房養老」方案是做公益,申辦限制多,2015年金管會鼓勵各銀行承做,現今商業型的「以房養老」貸款,只要有房,年齡約在60至65歲以上,都可向銀行申請。
莊琇媛表示,因《民法》抵押權有最長30年限制,銀行會希望申辦者別太早申請,假設40歲申請,可能70歲又會面臨重新換約等問題,但各銀行規定略有不同。商業型「以房養老」,是將房子抵押給銀行,所有權和使用權還是借款人的,貸款屆期時,只要所有人或繼承人清償貸款,房子還是屬所有人或繼承人擁有;最高可貸市價7成。
金管會統計,目前核貸件數含金額最多的銀行前3名,依序為合庫1331件、核貸金額79.26億元,土銀1082件、52.63億元,與華南銀620件、28.39億元。3家核貸金額總計達160.28億元,在全部13家申辦銀行中,佔比達8成7。土銀表示,2016年1月開辦「以房養老」業務,每戶平均核貸額金額約600萬元,其中一半客戶貸款5成、利息採全數掛帳,即貸款到期時,本息才一併清償。該行放款員表示,「全數掛帳」的計息方式是目前土銀獨有;另一種則為貸款7成,利息按月扣繳。
土銀指出,截至今年5月,土銀承辦額度最高的物件,擔保品總值8000萬元,是台北市31年的公寓,月付金達10萬元,其餘不透露;據了解,該物件應在蛋黃區,坪數逾百坪,也可能是多戶合併1筆承做。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,銀行可估價到8000萬元的公寓物件,可能原因是地段好,1樓店面,坪數大,另外也把土地價值算進去。
土銀估算貸款額度的方式,物件在雙北市距捷運站1千公尺內,貸款成數最高達市價7成,其他區域者為6成。土銀指出,貸款額度取決於借款人的不動產價值,視擔保品坐落區位、屋齡狀況等;屋齡逾30年老舊建物查估時,土地部分須扣除土地增值稅,建物部分須考量折舊。
合庫銀行從2015年11月開辦,統計到今年5月,承辦最高筆價的物件市值為5300萬元,位在北市大安區忠孝敦化捷運站附近,12層住宅大樓的8樓戶,屋齡30年,貸款額度約6成,共3200萬元,申辦人年紀約70歲,申貸26年,月付金4萬元。合庫銀行個人金融部協理林文理表示,屋主是在基本生活無虞,無須擔心小孩經濟狀況下,為提升生活品質而辦。 

以房養老申辦資格在60至65歲以上,貸款最高約7成。資料照片
申辦需提供保證人或通知義務人給銀行。資料照片

民眾接受度不高

林文理解釋,該筆擔保品總值5300萬元的物件,土地價值4936萬元,扣掉土地增值稅1717萬元,放款率以9成計,約2897萬元;另加上折舊後的建物估值約419萬元,放款率以8成計約335萬元,合計貸款額度約3200萬元。 
合庫開辦以房養老貸款業務至今,全國累計有1369件申請,平均每戶貸款額度為595萬元,平均每月月付金達2.7萬元。其中,雙北市各約有300多件,佔全國47%,其中不乏北市精華區,如大安、信義、中正區的大樓物件。 
儘管政府利益良善,但民眾接受度卻不高,《蘋果》隨機路訪,王先生認為貸款繳那麼久,之後還要把房收回去,「覺得有點不太ok」,至於以後會不會以房養老,「退休後才能決定」。 
今年58歲的竺先生,任職保全業,住在新北市樹林區,有1戶市值約600萬元老公寓,對「以房養老」,他表示「絕不考慮」,認為房子留著對家人較有保障;但若是單身退休族,每月勞退1萬多元,加上「以房養老」每月給付1.6萬元,他覺得「可過得很舒服的金額」。只是,「以房養老」貸款期限一到,若無力償還,恐陷入無房可住窘境,雖然各家銀行可部分再延長年限,但仍非長久之計,該何去何從是則為一大隱性問題,民眾申辦前也應考量清楚。 

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