製作人:張淯 社長|文:石雨鑫、張澔軒|圖:張澔軒|責任編輯:陳煥鈞|核稿編輯:林淑妙

最近討論得紅紅火火的危老話題,特別是台北馥敦飯店南京館、六福客棧和誠品敦南等案子,都將走「危老」流程改建,不僅速度快,還享受到政府加碼的租稅與容積優惠,更讓人們覺得自家老房子翻新大有希望。危老重建,凝聚都更共識,是關係城市發展的重要課題。
無論「都更」或是「危老」,並非針對危險建築做為重建重點,而是以「老」作為判斷關鍵,不少人從中放大效益,又為它賦予帶動經濟意義的使命,現階段的「危老」根本就是小都更,各憑所好重蓋,沒有整體的建築設計,未來雙北市將會變成甚麼樣的「異型都市」,留給子孫甚麼樣的都市風貌,是個未知數。

不想要住新房子?房子老舊要整理修繕?或是拆除重建?對於危老重建,現實往往不是如預期那麼理想。有些個案屋齡超過30年,改建後樓地板面積大增,但持有人是否能扛下改建後大增的房屋稅以及額外的相關稅賦?「錢」成了案子動不動得了的重要關鍵,但是「命」呢?更重要啊!遇到地震時,住在老房子的人都知道一定不安全,而且根本就是在搏命,每個無法改建的老屋,都有個不好說的故事。

危老判定有法可依循

內政部營建署在民國106年5月10日公告實施了「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,簡稱「危老重建條例」。主要是顧慮危險及舊建築物的耐震能力不足。回顧近20年間重大地震災害,包含1999年9月21日的「921大地震」造成51,711間房屋全倒,以及2415人因而死亡;2016年2月6日「美濃大地震」震垮了維冠金龍大樓,導致115人不幸喪生。

的確,地震對臺灣來說是個重要議題,它不僅導致民眾鉅額財產損失,更危害到百姓的生命安全。再者,臺灣已邁向高齡化社會,就2018年統計資料顯示,老年人口已佔總人口數14%,目前排名亞洲第3,這個比例仍在逐年增加中。國發會曾推估自2016年至2061年期間,過程僅須耗時8年,老年人口占總人數比例極有可能從原先14%暴增到20%,正式進入世界衛生組織(WHO)認定的「超高齡社會」,足見我國對於無障礙居住環境的需求也慢慢的增加。綜觀上述,加速危險及老舊建築物的重建確實勢在必行。

如何判斷是不是危老建築呢?可分為「危險建築」與「老舊建築」來討論。所謂「危險建築」是指經建築主管機關依法通知限期拆除、逕予強制拆除之海砂屋、震損屋,或是經結構安全性能評估結果未達最低表標準者。而「老舊建築」為屋齡30年以上,無電梯,耐震能力評估未達一定標準者,或是屋齡30年以上,有電梯,耐震能力評估未達一定標準者,且詳細評估判定改善不具效益者。

何謂不具效益?簡單來說,就是為了補強所需的花費超過重建成本2分之1。以上狀況即為危老建築物適用對象。評估方式則是由建築師或專業技師收集建築物各項履歷資料,如樑柱參數、混凝土強度等,並搭配現場勘查結果,最後透過耐震能力評估系統詳盡分析後,呈現一份專業評估報告,作為民眾後續修繕房屋或是重建之依據。根據統計,目前全臺屋齡達30年以上的老宅高達398萬戶,單以臺北市來說,屋齡在30年以上,且5樓以下無電梯的建物就超過8萬棟,換句話說,有高達36萬戶的民眾身處在不安全的住宅環境中。

為了鼓勵民眾多加利用「危老條例」申請重建,勢必要提供一些優惠措施,才有辦法吸引大家的參與。因此,針對申請危老重建的案子,政府提供了「建築容積獎勵」、「放寬高度及建蔽率」及「稅賦減免」3項獎勵。

危老都更的槓桿平衡

臺灣地處歐亞板塊活躍地震帶上,當一個6級以上的地震來臨時,老舊建築輕則外部磚塊如自由落體急速往下掉,重則整棟樓傾斜倒榻,造成民眾生命財產一夕間化為烏有。另外,老屋最常遇到除了結構安全性不足造成耐震能力不佳外,還可能面臨壁癌、漏水、管線老舊等問題,加上早期房屋普遍非採耐熱防火建材,萬一電線走火引發火災,後果將不堪設想。

2017年中央拋出「危老重建條例」,企圖再以容積獎勵等誘因,吸引民間加速危險或老舊建築的重建。無論是都更條例或是危老條例,都是全體住戶同意,也因為沒有最小規模的限制,導致有基地不到50坪的案件;速成的程序設定,讓許多都更案因而破局,這些現象被解讀為危老重建乃都市更新推動的阻礙。「危老重建制度」有其立法正當性,但理應與都市更新相輔相成而非競爭關係。

老建築往往都不容易有好的下場,臺北早些年確實有很多美好的老建築值得留存,老建築一被拆除,這些臺北人的舊記憶便化為煙塵,令人懷念感嘆。可惜在政府積極大開危老改建方便門的當下,盤算現在來改建最划算,與其抱著使命感,不如早點做些改變,自然會積極推動。一般住宅的情況就不相同,眾人利益永遠都是無法求得共識的平行時空,無怪乎只要牽涉到房子舊翻新,政策最終「沒肥到豬,卻胖到狗。」並不讓人意外。

都更機制成未來趨勢

長年以來,「都市更新」一直是中央與地方政府的施政重點,2016、2017年的美濃及花蓮震災更是帶給政府莫大的施政壓力,過去都更時面對釘子戶若法院未判決定讞,就沒有人敢動,但現在都更條例新增「3加1」機制,只要有問題就聽證,聽證完就進審議委員會,審議委員會往下處理,走完程序就可以拆房子,這是一個極大的改變。

新北市府更積極推動「都更三箭」,針對危老建築提供快速審查與相關行政協助。以2019年5月21日中和區南山段12棟老舊房屋正式啟動危老建築拆除作業為例,審查22天即核准通過,未來新建築物將增加耐震結構安全,並成為綠建築與智慧建築,不僅能住的安心、生活環境與機能也將符合最新時代趨勢。
行政院已經核定「全國建築物耐震安檢暨輔導重建補強計畫」,2019至2021年預計投入54億元,民眾可以選擇「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱危老條例),或「都市更新條例」選項進行重建,最高可獲1.4倍法定容積獎勵。

解決問題共創安全家園

危老重建迫在眉睫,但執行面上仍遇到許多困難。據2019-2020年預計各辦理約1萬件快篩作業,3萬6千多件幾乎集中在6都,佔8成5以上;雙北則佔近一半。為降低民眾辦理耐震評估的負擔,於2019年編列6.3億元預算,預計補助3萬4千棟,原每棟補助6千至8千元,近期已研擬提高每棟補助費用為1萬2千至1萬5千元,修正通過後將可為申請的民眾省下一筆費用,但若是下一步詳細評估的費用恐達上百萬,即便政府補助每件最高40萬元,最後也不過就是一本報告書,告知改善是否需要進行補強。

政府雖然針對這些危老建築提供容積獎勵、賦稅方面的減免,及低於一般建築融資的利率,可以全額貸款,但最終仍圍繞在「錢」。重建費用動輒1、2千萬,很多人辛苦工作了一輩子,買了一間房,好不容易原本的房貸已經還清,但是現在又要為了重建的問題再揹一筆貸款,光想可能都覺得心力交瘁。

另外,關於貸款的部分它有送審的問題,假設今天屋主年齡較大,且已沒有工作收入,銀行即有可能不予核准,而危老重建本身又有一個關鍵性的因素,必須要「百分之百」的土地及建築物所有權人同意才可以申請,講白了,其中只要一戶不同意改建,或是貸款未過,政府給的獎勵再好,終究是看的到吃不到。

「危老重建條例」立意雖良善,但實行上仍有其窒礙難行之處,而這些都是政府必須正視並解決這些問題,才能讓人力及預算發揮最大效能,民眾也必須有高度危機意識,臺灣才有足夠的力量因應未來可能的天災,共創安全家園。

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