莊孟翰│理財周刊984期│2019-07-05 
平均地權條例修正草案於七月一日經立法院三讀通過,惟與原預期所謂「實價登錄2.0」落差極大,按原擬修法之五大重點為:(1)預售屋買賣契約完成三十日內要實價登錄;(2)門牌直接揭露不再區段化;(3)買賣移轉與實價登錄同步完成辦理;(4)申報權利人由地政士及經紀業回歸到買賣雙方;(5)提高惡意哄抬價格的業者罰鍰。

這次修法對於眾所企盼的第(1)與第(2)點並未列入討論,內政部僅表示將繼續與各界溝通、凝聚共識。長久以來大家最關心的實價登錄議題,除一般人所擔心的大都聚焦於不動產交易金額較高,一旦門牌直接揭露不再區段化,可能導致個資外洩而引發安全考量;惟另一重大議題則是對於都市更新的長遠影響。

一、不實交易價格對於都更之嚴重影響

─都更戶不信任估價,直接影響共同負擔比例與分屋比例


對於第(2)項門牌直接揭露不再區段化未修正,雖然內政部表示將繼續與各界溝通、凝聚共識,惟卻忽略其間最重要的隱藏不實交易價格問題,尤其是在景氣長期低迷,建案去化速度緩慢情況下,新成屋交易所潛藏贈送停車位、裝潢、家電甚至退佣等隱藏性變相降價問題依舊沒有消除,其間所衍生之最大後遺症,除政府機關無法正確掌握房價資訊,據以研判景氣趨勢之外,對於當前刻正加速推動之都市更新或危老重建,更面臨另一價格不確定性,導致都更戶不信任估價,更直接影響權利變換最重要的共同負擔比例與分屋比例之嚴苛考驗。

舉例而言,現階段實價登錄係以三十個門牌號碼為區間,如就忠孝東路四段,從復興南路到光復南路之間共三三○號的門牌編號,若是以三十號為一個區間價,這之間數千戶的房產,都包含在這十一個區間價當中,究竟要從何了解其間單一物件的真實交易價格?

其次,對於跨行政區的房價,例如光復南路西側雙號屬大安區,東側單號為信義區,兩側房價一坪價差達五至十萬元。另外,基地狹長前後棟價差,甚或不同樓層乃至本號與之一、之二的價差等,至於高低樓層價差動輒高達一、二十萬元,在沒有揭露門牌情況下,實在很難清楚辨識真實交易價格。此外,有些高級住宅係以毛胚房出售,其間價格差距與認定也是另一值得探討的議題。

二、都市更新實務案例

─仁愛路四段「尚華仁愛大廈」


眾所皆知,不論是都市更新或危老重建,最難整合的就是一樓,因此,實施者或危老重建推動師首要之務就是要將老舊建物基地產權等相關資料查得一清二楚,而其中最常見的就是一樓占用前院、後院、防火巷,其中又以一樓違規當店面使用最為難纏,例如最近備受關注的東區、永康或師大商圈等,樓上住家與一樓店家之所以爭議不斷,大都與此息息相關,一樓屋主不是不願參與就是漫天要價,尤其都更鑑價,一樓屋主總認為房價或權值都要比樓上高出數倍而遲遲無法整合。



以仁愛路四段「尚華仁愛大廈」為例,在當前實價登錄三十個門牌編號為區間價情況下,只好從「台北市地理資訊e點通」著手,再點閱「進階查詢」地籍圖、建物套繪圖,或者再增加門牌編號、航照圖、都市計畫圖等相關項目,包括地號、公告土地現值、建照號碼與核發日期等都可逐一查閱、顯現(詳請參閱附圖),然後再據此進一步查詢相關資訊。

此外,還得請房仲公司提供歷年房價,或自行耐心的搜尋交叉比對,例如地段、屋齡、坪數、單價、總價、車位等,才有可能彙整出一份較為完整的資訊,以便進行後續估價、權變與分屋等相關事宜,由此即可了解在當前實價登錄沒有揭露門牌情況下,都更之路有多難走!

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22827021880&AType=1

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