莊孟翰│理財周刊984期│2019-07-05 
Q最近師大商圈沒落問題備受關注,附近居民與商家呈現兩極化看法,台北市政府都發局遂舉辦「師大商圈都計變更公聽會」,擬將第三種住宅區變更為住三(特),以期為長久以來無法解決的爭議尋求解套,惟卻招致不少居民嚴辭抗議,並嚴厲批評市府「鴨霸」。想請教莊教授,此一作法是否真能一勞永逸的解決問題?

A:台北市三十幾個商圈都面臨同樣問題,尤其變更土地使用分區,事涉未來都更權益至鉅,這也正是商圈居民贊成與反對聲浪不相上下之主要原因,惟如就都更角度加以探討,一樓店面價值愈高,除違建層出不窮之外,對於目前政府刻正大力推動的都更,必然又會衍生另一不可預測的諸多阻礙。

接續前八期所討論議題,本期再就實務案例之「一樓違規使用,嚴重妨礙都更」問題深入探討,以供參考。

二十四、一樓卡關嚴重,最難整合

(1)建蔽率與面寬縮減



不論是都市更新或危老重建最難整合的就是一樓,雖然是住家,表面看來似乎單純,惟如基地不夠大,加以建蔽率縮減,還得設置汽車升降機設備,其次,規畫設計時常會以臨路退縮換取容積獎勵,不僅都更後較原面積縮水,正面寬度同樣也會縮減,而令一樓住戶舉棋不定。

(2)一樓占用前院、後院、防火巷

早期房屋預售買賣契約總是將一樓空地約定歸一樓住戶管理使用,導致各住戶總是有樣學樣的將前院砌築圍牆,大者當停車使用,小者栽植花木當自家庭園,後院則外移再加上占用一半防火巷道,以便實際使用空間增加二○~三○%。此一情況只要從「台北市地理資訊e點通」查詢,再點閱「進階查詢」地籍圖、建物套繪圖,或者再增加門牌編號、航照圖、都市計畫圖等相關項目,包括地號、公告土地現值、建照號碼與核發日期等都可一目了然,由此亦可了解老舊建物占用空地之實際現況,再據以評估權值並進行都更整合。

(3)一樓違規當店面使用

住宅區一樓違規當店面使用司空見慣,尤以商圈店面違規情況最為嚴重,例如最近備受關注的東區、永康或師大商圈等,雖然樓上住家一再抗議,惟一樓店面卻仍有增無減,主要原因在於主管機關總是「視而不見」,鮮少取締,尤其不少樓上住戶認為一樓店面價值提高,樓上房價也會跟著水漲船高,萬一居住環境真的惡化,只要變賣價格高還是划得來。此一情況可由最近北市都發局舉辦「師大商圈都計變更公聽會」,不少居民高舉「撤回」標語,並嚴厲批評市府「鴨霸」情況見其一斑,究竟師大商圈都計變更如何兼顧住商共榮,必然也是當前市府大力推動都更必須正視之一大課題。



(4)住商共榮問題

有關師大商圈爭議問題,八年前當地居民即不斷提出捍衛住宅區寧靜居住環境的訴求,一再要求油煙、噪音、路霸退出住宅區。惟都發局在接受師大社區文商協會陳情之後,卻擬將師大商圈從第三種住宅區變更為「住三(特)」,當地居民最擔心的是,一旦變更案通過,只要經北市都審會大會通過,取得街廓內五○%住戶同意書,一樓店面即可就地合法,此就樓上住戶而言,無異構成永久性傷害,其中又以一樓之都更權值最受關注。

(5)估價與權值問題

常見一樓原是住宅,但當作營業店面使用,住戶即會根據租金換算,自我認定店面價值,其實三、四十年前的住宅價格,一樓與樓上差距頂多三、四成,一旦當店面使用,價差至少一倍以上,此就都更整合而言,難度勢必隨著租金調漲而愈來愈高。

其次,究竟「估價」與「權值」如何取得平衡也是一大挑戰,例如一棟十二層大樓,通常都會以中間樓層當作基準,一樓權值至少會比樓上高出○.五倍,如係店面,則視立地條件而異,惟其間最重要的便是估價師的鑑價是否具有權威性而又能獲得都更戶的認同。



(6)「使用面積」要求轉換為「權狀面積」

過去一樓前院可以停車,後院又有增建,當初購買時也是以增建後「現狀交屋」方式購買,問題就出在違建後使用面積較大,也沒人檢舉,長久以來形同就地合法,如今面臨都更或者危老重建,原住戶總會以「使用面積」要求轉換為「權狀面積」,此一問題如就新設計圖與原建物套繪圖兩相對照,即可看出面積明顯縮小,導致一樓住戶經常會因為「喬不攏」而不願參與重建。

(7)租金與房價相互拉抬

假設一樓原本當作店面出租使用,一個月租金十萬元,一年租金高達一二○萬元,那麼更新這段長達四、五年期間的租金損失,又要跟誰索取?尤其自主更新更是難上加難,而這也經常成為一樓店面不輕易同意重建的一大藉口。

(8)退縮面積找誰討?

根據危老重建容積獎勵規定,只要基地與巷道退縮淨寬二或四公尺,並與鄰地境界線距離不小於二公尺,就能享八~一○%的容積獎勵(詳請參閱附表),因此,只要合乎規定,就能增加樓地板面積,也就能將多出的面積出售,用以抵償建造費用,降低共同負擔比例,此就樓上住戶而言當然不會有任何異議,但對原先一樓店面的住戶來說,店面縮小代表營業面積縮減,這個損失又要如何得到合理的補償?

(9)店面數量減少,不夠分配

常見原本數家店面,重建後減少一、二家,因不夠分配而採取抽籤方式解決,但抽不到者總覺得有失公平而態度轉趨消極甚至淪為釘子戶,甚或處處杯葛,導致都更過程橫生枝節。

(10)權值與分屋,向上向下延伸

常見縮減後的一樓店面不夠分配,彼此都不願讓步,而實施者總認為只要總分回面積足夠,即可解決問題,亦即常見提出「一樓+地下室」或「一樓+二樓」原面積不變之分配方式,不過,最後如果還是無法協調出一、二戶退場機制,或者採取買斷方式,幾可斷定無法順利進行。
(11)路沖風水問題最難解

常見基地面積狹小又位處路沖、巷沖,其最大問題在於房價偏低又缺乏市場性,此外,如遇一樓店面正對前方大樓車道出入口,抑或店面因下方規畫為車道出入口懸空而毫無參與意願。

(12)高齡長者居住

常見一樓高齡長者獨居,日常生活鮮少與鄰居互動,即使子女表示願意參與,有時還得考慮搬遷與就醫等相關問題,至於長者最擔心的還是搬得出去是否能夠等得到搬回來的一天。

(13)商圈移轉隱憂

都更之後雖然房價大幅提升,然亦常見商圈轉移,而出現曲高和寡情事,由所附照片經臨巷退縮復又面寬縮減之後,生意清淡甚至大門深鎖情況,即可充分了解為何一樓住戶寧可維持老舊違建店面,而不願積極參與之主要原因。

(14)商場都更,難上加難

一般常見商場公設比高達七○%,除非地段良好,否則大都很難推得動都更,最近台北市政府推動老舊市場改建所衍生之諸多問題,即是最佳例證。

(15)邊間兩側騎樓,實際營業面積很小

常見兩側臨路的商業區店面,雖然權狀面積不小,惟卻因供公共通行的騎樓占比甚高,尤其是商業區精華地段,例如西門捷運站出口連一樓柱子都可收取二、三萬元租金情況下,要想推動都更,勢必難上加難! 

總之,老舊建物都更需求愈來愈殷切,表面看來似乎機會很大,惟應事先做好功課,並確定一樓住戶的意願與配合度,俾免徒勞無功白忙一場!

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