台灣已陷入「房市政治景氣循環」

文/林左裕
日前立法院通過號稱「實價登錄2.0版」的「平均地權條例」修正案, 「雷聲大但雨點小」的結果使民眾及學界大失所望,「巢運」組織更痛批「居住政策完全破產,建商才是小英心中最軟的一塊。」筆者觀察近兩年來力挺房市的政府部門及相關政策,認為台灣政府的住宅政策已陷入「房市政治景氣循環」,即選前打著打「高房價」的旗幟吸引年輕及無殼族群的選票,但選後卻因各種理由以各種政策工具支撐房價甚至炒房,在藍綠陣營都有這種傾向下,台灣未來年輕族群的購屋能力、甚至是長期的消費力與經濟成長動能,真是令人堪憂,更別侈言「居住正義」了!
「政治景氣循環」(Political Business Cycle)的概念係指執政黨在選前會動用政策工具支撐市場以利選情,如增加就業或炒熱股市等;但選完穩定政局後可能改變政策方向,以利其執政。常見的「政治景氣循環」是匯率戰,即在總統大選前提升幣值,藉由提升國民的國際購買力以吸引選票;而在選後穩定政局後,則改以貨幣貶值刺激出口,以提振經濟。美國及南韓即常以此手法操弄匯率 (林左裕,2016)。
台灣已陷入「房市政治景氣循環」(好房資料中心)
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而近兩年來,政府力挺房市的政策陸續出檯,方向迥異於選前的「居住正義」口號。首先是金管會於2017年底調降銀行放款房貸之風險權數,自用住宅放款的風險權數自45%降到35%,非自用住宅則自100%降到75%。而在2018年中,金管會又再鬆綁銀行對建築放款的限制,將醫院、長照、社會住宅、學校及辦公廳舍、及2012年以前的廠房興建等,排除在銀行法第72之2條之放款總額之外。筆者當時即預期,在金融面鬆綁、但經濟基本面及所得購買力未正向提升下,不動產投資的量能雖增加,但風險亦將亦步亦趨(林左裕,2017,2018)。
其次是央行的貨幣政策及新聞稿對房市所下的指導棋。在今年3月的報導中,央行官員指出「我國房市成交量已擺脫谷底、穩定成長」 (陳美君,2019),此舉打破了央行對於市場應有的獨立性與客觀性,也引發各界對央行的批判(聯合新聞網,2019)。央行為了辯解其政策非影響房價高漲的原因,復於今年5月強調不應將房地產價格上漲全歸咎於低利率,而是金融創新管理不當、投機心態、人為炒作及不動產相關制度與供給面等因素(中央銀行,2019)。但央行避重就輕的是,利率與稅賦是投資不動產的基本成本,持有成本低,才可能引發投資或投機需求;而利率同時是市場的因及果,利率低固然對投資者而言是低成本,但也是景氣不佳下所採的政策工具,日本及歐洲甚至採取負利率期能刺激經濟成長;最重要的是,2008年國際金融海嘯後至2014年的這波房市暴漲,主因之一即為寬鬆的貨幣政策,由附圖一及二可看出,在2008年的貨幣供給額M1B無來由地增加了24倍,而M2亦增加了7倍,印鈔票與當時遺贈稅自50%降至10%引發的資金回流炒房,已是各界公認的兩大炒房政策來源。
圖一、我國貨幣供給額(M1B)年增率(2008-2018)(資料來源:中央銀行)圖一、我國貨幣供給額(M1B)年增率(2008-2018)(資料來源:中央銀行)
圖二、我國貨幣供給額(M2)之年增率(2008-2018)(資料來源:中央銀行)
圖二、我國貨幣供給額(M2)之年增率(2008-2018)(資料來源:中央銀行)
從金管會與央行聯手對房市做多的態勢,再加上甫通過但食之無味的「實價登錄2.0」(如缺乏對預售屋的即時登錄管理),我們不難看出台灣的政府已陷入「房市政治景氣循環」,在此趨勢下不論是藍綠執政,若無足夠的公租屋或社會住宅供給,年輕及無殼族群們要有一適合居住的住宅,可能需要有富爸爸支持,否則即須犧牲消費及放棄生育,長期將惡化經濟的動能及少子化現象,我們只能期待主政者能高瞻遠矚,不要再將炒房當成是拚經濟了!
參考資料:
中央銀行(2019) “有關新台幣匯率政策之說明”,2019,5,2。
林左裕(2016) “美、韓、台…干預匯市拚出口 扭曲經濟指標”,聯合報,2016,7,25。
林左裕(2017) “房貸風險權數鬆綁 金管會添柴炒房”,聯合報,2017,11,8。
林左裕(2018) “金管會再添柴火,不動產市場量能及風險齊步走”,好房網,2018,6,19,https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058198956。
陳美君(2019) “央行:房市擺脫谷底 高雄表現最亮麗”,經濟日報,2019,3,20。
聯合新聞網(2019) ”央行認為房市擺脫谷底 專家見解大不同”,聯合新聞網,2019,3,21。
 

https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058232539

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