2019-07-15 14:20

在利空淡化、剛性需求及信心回穩的帶動下,今年上半年房市展現出近年來少見的榮景,市場上各類相關指標都呈現正成長。只是展望下半年,由於兩大黨總統候選人都已出爐,接下來大選的前哨戰將更趨於白熱化,加上美中貿易戰的後座影響力仍在,不論是業者、購屋者或是營建類股投資戶,在心態上可要更加小心謹慎,不要被上半年的榮景給沖昏頭了!

 

經過過去3、4年的盤整,房市交易量已見逐步回升,2018年全國房市交易量來到27.8萬棟,小幅成長4.5%,但仍屬歷史低量。今年上半年由於房地合一稅利空效應持續淡化,自住剛性需求陸續出籠,加上業界推案信心大增的拉動之下,房市已漸走出低迷的泥淖,甚至已有些地區出現了近年來少見的榮景,過去看空市場的人士也紛紛改變看法,以較正向的心態解讀未來房市的發展。

 

今年來房市景氣轉佳、買氣轉好,明顯的反映在幾個市場重要指標上:

 

一、房屋買賣移轉棟數續增長

 

根據六都地政局統計,1~6月六都建物買賣移轉棟數達110,222棟,與去年同期比較,是近五年來同期新高紀錄,年增率也達6.6%。再以六都交易量在全國的占比來推估,上半年全台房市交易量會落在14.3-14.8萬棟之間,較2018年同期成長3~5%左右,市場上預估今年全年全台房屋買賣移轉棟數應該會落在28.5-29萬棟之間,甚至有機會挑戰30萬棟大關卡。

 

二、整體銀行房貸餘額續創新高

 

根據央行最新統計數據,5月消費房貸餘額月增438億元,來到7兆1,001億元,年增率高達5.16%,創下自2011年7月以來的新高。央行的解讀是建物買賣移轉棟數增加,加上新成屋交屋潮湧現所致,某種程度是反映出上述市場買氣增溫之事實。

 

代表房市上游的建築融資貸款餘額,5月份也來到1兆9,245億元,月增171億元,年增率達9.68%,創2012年9月以來最高紀錄。這都跟業者新建案推出或是餘屋銷售動作轉趨積極有關。

 

在此同時,金融體系中之壞帳並沒有同步增加,反而是持續下降。根據金管會截至4月底的統計,購置住宅貸款,逾放比率為0.21%,建築融資逾放比率則降至0.15%,雙雙創下17個月來新低,顯示房市不僅已經回穩,整體資金供需架構也很健康。

 

三、住宅開工量成長率雙位數

 

根據內政部統計處最新開工資料顯示,全台前5月住宅開工數量達4.3萬戶,較去年同期成長約14%,反映市場景氣回溫,建商信心回升、推案量續增加,全年住宅開工量還是會超越2018年的10.1萬戶。

 

四、商用及土地交易金額大幅成長

 

受到中美貿易戰的衝擊,很多台商都紛紛打道回台,根據經濟部持續追蹤統計,全年回台資金可望突破5,000億元,直接帶動相關商辦、廠辦、工業用土地等交易數量與交易金額持續成長,甚至有些地方已出現一位難求的景象。

 

特別值得注意的是土地市場,光是近兩個月就頻頻出現建商大舉搶地的奇特現象,5月中旬高鐵局進行27筆高鐵特定區土地標售,共標出173.13億元的好成績,標脫率衝破74%,是近三年來所少見。6月26日台南市地政局標售土地不僅是全壘打,更創下109億元的驚人交易金額。

 

根據高力國際公布的最新季報,今年上半年土地交易總金額高達1,431億元,已是2018年全年近8成的水準,成交近80萬坪土地,面積相當於1.72個信義計畫區大小,而且最大買主是建商。

 

下半年房市恐怕風雲再起

 

儘管上半年房地產市場表現成績亮眼,預售市場業者推案也十分勇猛,不過,隨著時序已經進入下半年,房市可就要多加留意小心囉!

 

首先,是房市傳統淡季來到。每年第三季房市就進入到傳統淡季,主要是受到放暑假、颱風季與傳統民俗月的影響,交易量都呈萎縮之勢。何況根據市調機構住展雜誌的最新統計也指出,北台灣近3年預售未售出餘屋高達4.2萬戶,年增2,821戶,這麼多的餘屋,恐怕只會讓房市雪上加霜。

 

再者,就是中美貿易戰的後續效應,雖然最近這場中美商戰轉趨平和,但其經濟性的破壞力已經發酵,全球與台灣的經濟成長力道都會遭受池魚之殃,各經濟研究機構都已多次調降經濟成長預測值。行政院主計總處已經三度下修今年我國經濟成長率至2.19%。

 

最後,就是總統與立委大選的干擾,明年1月11日是大選日,相信越接近今年底,各方陣營之間的廝殺力道會越強,對於房市的排擠效應也必然是越來越大,各種媒體都將被候選人的文宣所佔據,可以想見的是民眾的購屋信心與購屋意願多少也會跟著減損。

 

綜合來看,今年下半年房市的變數是增多了,基本上不利業者的推案及房屋的銷售,也不利於投資型的買家,更不利於股市中營建相關類股之操作,所以最好是提高警覺,小心保守因應以對,等這場選舉風暴過後再說吧。

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