大都會燦爛的日子,皆已反應過度上漲的房價及租金

近日報紙報導市場房市見底,加溫放量,從南部的房市與土地成交放量開始,但北部仍無感,南部則有限的有感;台南土地熱標,官方大塊土地趁熱先拋,凸顯低利率市場下建商購地的任性,問題是住宅市場真的有大量去化嗎?有限的去化率又如何支撐購入的大面積、大金額的土地市場呢?

大家皆在等待著房市春天,幻想著春天來臨,然而春天真的來了嗎?碧雲濃秋夢,花落竟春痕,土地有量,房市無量,房價倒掛情況仍嚴重,顯現出買盤剛性,不追價,建商展現實力追土地,補庫存及卡位心態,加工搶自用買盤客層,等待政策利多,持有土地以抗通膨,賺加工利潤勝過資產定存的低利率,享受土地增值效率大於資金的閒置,這就說明了上半年土地市場爆量的原因!

最近去一躺美國,紐約華盛頓公園Soho區,名牌服飾集中地,處在髒亂的黃金地段,店面租金一坪3.2萬,公園旁住宅大樓林立,偌大的中央公園是紐約人的幸福,便捷的地鐵交通網是紐約商業價值的根基,便捷但髒亂的地鐵方便帶來了人潮,也帶來商機,房價高檔、環境紊亂也帶來了高消費人群與租金,美國製造的乞丐,不論在時代廣場附近,或是地鐵上,拿著寶特瓶,沿著車廂,哼聽不懂的歌行乞,凸顯著紐約社會貧富差距落差甚大,生活用品及食衣住行育樂的高消費,更是彰顯著中產階級在紐約的生活大不易,高檔的民生費用,讓中產階級只能把生活變得更簡單,學習著在紐約無奈的生活!

蛋黃區中古屋的房價,三房一廳一衛要價美金220萬,折合台幣約6,800多萬,每坪約230~250萬,已非紐約中產階級可以輕易負擔的,加上紐約屬於大都會的商業中心,外來觀光、作生意拚搏的商人陸續投入投資及租賃市場,外來求學、就業、作生意,決定了需求及租金收益,4~5%扣一扣,收益已經所剩無幾,三年前追逐的價格,房價及收益已不如往昔,沒放掉就須承受賣不掉的跌價損失,這是紐約的房市,從2015高檔後走跌至2019的現況!

大都會燦爛的日子,皆已反應過度上漲的房價及租金,然而,更嚴重的事是,環境形塑價格,髒亂的環境抑制著住宅價格的上漲,卻也讓店面商業的收益與質感無法再提升了,這就是紐約市的房價滿足點到了!畢竟外來的人口,撐住的只是短暫的房市,在地的紐約人,才是挺住合理房價的支柱!

外來的需求與資金,真有能力改變紐約嗎?持穩盤整等待時間的洗禮與資金的再投入,才能持續撐住紐約高聳的房價,人潮與便捷的交通是紐約高檔房價的支撐,而髒亂因素才是抑制房價再往上漲的殺手!

國家必須強大,不動產才有機會,當變成強國,擁有國際知名度,房地產市場也才能國際化,有能見度,才能吸引外來的投資者,不動產才會有上漲的機會,而台灣房市正處在此種弱勢中,未來房價的支撐也會很辛苦!

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顏炳立

◎現職
戴德梁行台灣董事總經理
台北世界貿易中心聯誼社理事
財團法人台灣金融研訓院講師
農民團體幹部聯合訓練協會估價講師
台北金融研究發展基金會講師
內政部都市更新及爭議處理審議會委員
內政部營建署都市更新及爭議處理審議會委員
高雄市都市更新及爭議處理審議會委員

◎經歷
台北縣地價及標準地價評議委員會委員
台南市政府都市發展局委員
新竹市都市更新審議委員會委員
台北市都市更新審議委員會委員
台北市都市更新及爭議處理審議會委員
台北市政府市政顧問
高雄市都市更新及爭議處理審議委員會委員


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