畢業於國立成功大學土木工程研究所,畢業迄今均從事房屋建築管理工作,曾完整參與上億元之集合住宅興建作業。也是一位喜歡閱讀與分享的網路部落客,現今仍持續在部落格上,針對房地產市場與投資等相關許多經濟議題,提供精闢的見解。

 

雙老危機帶動新屋需求?看看日本人口減少後的真實情況!

文/dolin66
在探討少子化對台灣房地產市場有何影響的議題時,有一種的看法是,因為台灣目前844萬餘屋中,有高達179萬戶是屋齡40年以上的老房子,由於興建當時的耐震法規較為寬鬆,導致這些房屋的耐震係數跟新屋有不少的差距,加以老化後混凝土強度衰減等因素,所以這些老屋會有結構安全上的問題,所以如果高齡老屋得成長速度,比少子化造成人口減少的速度快時,反而會因為堪用中古房屋供給量減少,刺激房地產市場回春。
在進入邏輯討論前,先來看看日本的例子吧,日本2015年最新人口普查數據(每5年做一次)指出,日本人口已經比2010年時減少了96萬3,000人,數量雖不多,但證明日本最遲從2015年起,就已經進入了人口實質減少的階段,如果上述理論要成立,那日本房屋的棟數也應該要逐年遞減,然而2018年10月最新的調查,日本總房屋數量已經持續增加至6,242萬戶,空屋率更從1998年的11.5%,一路攀升到2018年的13.6%,總空置房屋數已達846萬戶;所以日本的例子告訴我們,就算少子化已經造成人口實際減少了,日本的總住宅量、空屋數及空屋率依舊維持全面上揚的狀況。
雙老危機帶動新屋需求?看看日本人口減少後的真實情況!(示意圖/好房網News記者楊欽亮攝影)
都更條例修正草案通過。  楊欽亮攝
為何會這樣?最主要的原因當然是人口會自然死亡,但老舊房屋不會自動拆除,所以理論上那些在結構安全已經有問題的房子,應該要被都更重新建造的房子,因為沒有人願意去拆除或者重新結構補強,多半會在統計數據中成為空屋的那個部份,導致空屋數跟空屋率持續攀高,所以少子化跟大量房屋老化的雙老現象,非但不會刺激房地產市場回春,反而更可能會造成大量的空屋,更壞的狀況就是淪落到荒廢的無主屋,日本2018年住宅統計資料顯示,全日本「無人管理的空屋」數量已經高達347萬戶,較2013年的318萬戶持續增加,這些無主空戶絕對會成為所在地的治安跟環境維護死角,如果無主戶出現在公寓大廈,因為管理費短收,以及消防、發電機等設備老化,需要更多維護經費等問題,很容易形成惡性循環,促使更多住戶從該棟大樓遷出,如果這樣的情形持續惡化,最終就是導致整個社區、鄉鎮甚或都市瓦解。
這樣的惡性循環會有多可怕?根據日本野村綜合研究所2016年研究報告的預估,到了2033年,日本房屋的總戶數會持續攀升到7,126萬戶,而總空屋量會高達2,167萬戶,等於每3棟房屋,就有1棟是空屋,屆時人們可能要習慣與混凝土搭建的廢墟和平共處。
其實政府不是沒有看到這樣的問題,107年立法通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,就是想要替已經有結構問題的房子,開一條簡便的都市更新法定程序,然而老屋更新涉及原住戶間錯綜複雜的財產權利義務關係,大廈類型的房屋土地持分不大,就算有容積率獎勵,然而建商的商業誘因看來不足以抵銷承辦都更的財務及法律風險(看看文林苑,連法院判決強制拆除的案子,都會遭逢抗議的風險),但如果要政府跳下來當都更主辦者,繁複的內部程序,可能會讓整個案件時程拉長,況且無論是公家或者私人辦理都市更新,最後都要面臨多數國人把都更當成撈一筆機會的舊觀念,無形也拉長整合需要的時間,我想這就是建商寧可持續買地建新屋,也不願意碰觸都更的根本原因。
回到消費者的立場,如果經濟能力許可的話,儘量以屋齡不超過30年,作為購屋的條件之一;就政府的立場,如何持續提供只租不賣的社會住宅,一方面不要再增加房地產市場的供給量,一方面又能緩解年輕人收入跟不上房屋價格的問題,而解決年輕一代居住的問題,恐怕也是緩解少子化威脅的核心關鍵。
 

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