莊孟翰│理財周刊986期│2019-07-19 
Q台北市位於長安東路一段40號屋齡四十七年的二層樓老舊公寓的首宗危老重建案已於六月動工興建,該案係於去年三月完成耐震能力評估,同年九月核定,今年一月領得建照,短短十個月期間就跑完流程,可謂極為快速。另外,由於該建案重建後建築物四周退縮符合規定而取得八%容積獎勵,再加上時程獎勵一○%,整體容積獎勵值合計達最高上限四○%。由此可見,只要依規定循序漸進的逐一整合,危老重建之路應是一條捷徑,不過就整體而言,顯然速度還是很慢,想請教莊教授,究竟其背後原因為何?

A:自從二○一七年八月一日公布「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」之後,台北市已陸續培訓八千多位危老重建推動師,截至二○一九年第一季,台北市三十年以上老舊住宅高達六十一萬一○三二戶,新北市更高達七十萬一○三一戶,兩者合計一三一.二萬戶,由此顯見危老重建之急迫性。

儘管如此,推動速度太慢大都與一樓違建或違規使用息息相關,另外,鄰居不和睦也是常見之事,尤其兩者兼具更是比比皆是,此就危老重建推動師而言,無疑就是最大的挑戰。因此,如何突破鄰居不和睦問題,加速整合共創多贏之經濟效益,必然也是當前刻不容緩之一大要務!

接續前九期所討論議題,本期再就實務上常見「一樓鄰居不和睦的典型案例」深入探討,以供參考。

二十五、A+危老重建整合案例分析

─鄰居不和睦,危老重建推動師任重道遠


近年雖然政府積極推動危老重建以補都市更新之不足,惟就地段優越之老舊建物而言,尤其是四、五層公寓,更是一般實施者心目中之首選,以捷運國父紀念館站2號出口附近超過四十年的四、五層公寓,必然也是兵家必爭之地,就以捷運站出口三百多公尺,如圖所示之基地為例,當初實施者也是看好這一區位之優越環境而不辭辛勞的挨家挨戶拜訪解說,最後卻功敗垂成,主要原因即是基地前排面臨綠帶地主,同時也是實施者,當初總認為以前排區位優勢來整併後側四樓公寓,基地面積擴大之後,不但縱深足夠,也較能規畫設計出好作品,不僅施工成本比較符合經濟效益,銷售價格也能跟著提高。按緊臨基地五十公尺之都更建案前排定價曾高達一五○萬元,或許這也正是左鄰右舍彼此對於分屋比例意見分歧之癥結所在。



無庸置疑,乍看之下這絕對是一個人人都想積極開發的A+危老重建基地,惟如進一步深入了解,當可發現其間卻潛藏不少鮮為外人知悉,看似微不足道,卻是每個基地整合必然會碰到的關鍵性疑難雜症。茲再將其分別彙整如下,以供參考:

(1)前後基地整併,各有盤算:

原一樓空地所有權人以為占有地利優勢,可以前棟帶動後棟價值,再加上都更、合建、委建等條件都可商量,甚至也曾開高價擬收購一樓店面,彈性很大,成功機率很高,殊不知一樓條件始終談不攏,再加上鄰居不和睦等問題,最後索性以鋼構,類似搭建臨時性建物出租(詳請參閱照片),擬以以戰逼和策略攤牌,豈知越鬧越僵,終致一事無成,殊為可惜。值得一提的是,意氣用事興建的三樓建物,土地款再加上建造費用,所費不貲,如果沒有十足把握,還是事前小心謹慎評估為妙。

(2)屋齡50年以上四樓公寓整合不易,以戰逼和?



由附圖顯示,基地後側四樓公寓係民國五十五年之建照,屋齡應已超過五十年,前棟三樓淺綠色建物係九十九年之建照,如能整合成功,必然是合則兩利,相信未來隨著建物逐漸老舊,抑或地震等不可預測的天然災害發生,總會有再度整合之合作空間,就看誰能把握機會突破僵局。

(3)一樓違規使用乃罪魁禍首

其實,原一樓違規開餐廳,噪音、油煙等問題早已是鄰居不和睦的導火線,十多年前也曾發生槍擊事件,左鄰右舍更是無法諒解。此一問題可由前棟建物刻意阻擋後棟老舊建物大門出入口,只留一狹窄通道,無法再營業之情況見其梗概(詳請參閱照片)。

 

(4)基地規模大小,決定規劃設計與售價

整合過程,除後棟住戶深知基地規模與建物規劃設計、銷售價格之關聯性,對於興建成本也瞭如指掌,導致依照估價換算之「權值」始終無法達成共識,關鍵問題在於前後基地合併所創造出來的價值如何分享?



(5)有朝一日長者想將財產分給子女,就會出現新契機

依目前情況,後側超過五十年的四樓老舊建物沒有電梯,價位不高又缺乏市場性,相信不多久一定會有住戶想要重建更新,尤其有些長者想要將財產分給子女,或許就是逐漸露出整合曙光的新契機!

總之,隨著建物之逐漸老舊,危老重建雖處處潛藏危機,卻也處處充滿商機,就如同馬拉松賽跑,比體力還要比耐力,就看誰有能力率先整合成功拔得頭籌!

 

 

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